最近，房姐的朋友阿莱，里里外外透露着一个字，愁！

4月初，她跑了南城和松山湖两个新盘摇号，连黄旗山都去拜了三次，结果一个都没中。

不甘心的她，当时就立下了一个flag——第一批不中我就买第二批，第二批还不中我就去买那的二手房。

但过了一个月，眼看市场越来越“蔫”，阿莱的心态也在不知不觉间发生了变化：

“市场都这样了，我是不是还要那么迫切地去买房？还有哪里的房子非买不可？”

哪有什么非买不可的房子

只是权衡利弊取最优

讲真，这并不是阿莱一个人的问题。

仅仅看数据，就想唱一首《凉凉》。

5月已经过了1/3，截止到5月11日，全市新房网签量仅678套，二手网签量999套。

如果按照这个走势，5月的数据大概率会进一步下探。

那么，在这样的市场冷静期下，到底还要不要冲进去买房？

其实，这个问题不应该问市场，而是首先问你自己。

房子虽然是大宗商品，但从本质上，买房和买一根菜、一袋米差不多，都是因为你用得上，而且找不到替代品。

在这里，房姐想再说两个真实故事。

@C姐，家住在南城某名校的学区房，但为了给娃给孩子更好的教育，她转身去买了松山湖的房子。

理由很简单，她认为松山湖的教育资源更均衡，学校实力都很强，孩子的上学问题能万无一失。

另一位@L总，家住长安莲花山下的大house，今年多次在城区和松山湖之间辗转，最后选择了华侨城松湖原岸。

而他的理由相当笃定，“我看重的是它核心的价值点，像欢乐海岸、大剧院是其他楼盘没办法复制的。”

| 华侨城松湖原岸效果图，仅供参考

他们，显然是自住型买家和资产配置型买家的典型代表，共同点是清晰的需求，且不断对比，最后选出了最优解。

毕竟，无论房价涨跌，孩子总要上学，优质教育资源可是比新房更稀缺；

通胀还在持续，与其眼看存款利率一步步跌到3%以下，不如把钱投资核心区域的房产，至少这些新房还在涨价。

所以，如果你捋清楚了自身的需求，认为买房的利大于弊，那么无论市场冷热，都可以坚定出手。

南城VS松山湖，谁更有价值

接下来，是买哪里的问题。

我想，许多人首先想到的，都是南城和松山湖，二选一。

而到底是选择南城还是松山湖，就像瑜亮之争，又免不了一轮battle。

但讲真，从今年开始，能愈发清晰地看到，南城和松山湖，各自走向不同的发展路线。

年初，东莞市发布的最新国土空间规划中，重新明确了城区和松山湖的城市职能。

城区，以行政文化、金融商贸、公共服务中心为主，发展城市功能；而松山湖，以科技创新为主，发展产业功能。

|《东莞市国土空间总体规划（2021-2035年）》

目前，以南城为中心，已聚集了东莞最核心的商业、商务、市政设施、文娱、公园等配套。

而为南城赋予无穷想象力的，还有东莞CBD，超600万平的恢弘体量，将成为南城未来10年的增长点。

当然，CBD也有不可控性，那就是兑现速度，以及后续招商、运营是否足够给力。

所以，南城的长板，是城市配套的密度高、等级高，是东莞天花板级别。

而松山湖的长板有2个：科技产业、教育。

松山湖的科创产业不用多说，国家级科创中心，世界的松山湖，东莞产业实力最强的地方。

|优质企业扎堆于松山湖北部

因此，前几年的松山湖，一直是全国各地买家投资东莞的首选之地，但到了今年，本地买家悄然变成了主力。

原因就在于教育。

松山湖的学校建设虽然起步晚，但胜在办一所精一所，所有公办学校的师资、办学理念、生源水准、办学成绩都领先于全市。

因此，对于家长而言，只要能在松山湖，哪怕学校盲选也是有保障的。

然而，也由于松山湖公办学位常年紧缺，购买学区房，也就成为多数家长的必然选择。

就在5月10日，松山湖发布了2023年公办学位预警，这已经是连续第3年了，还有部分学校，学位一锁就是6年。

| 图源：东莞日报

但只要在松山湖购入新房，孩子大概率就会归入A1类即指家庭户籍儿童。

按松山湖目前的户籍情况，家庭户籍人口占比最低，因此A1类基本能被优先安排安排，录上第一志愿录。

| 仅供参考

所以，到底是选南城还是松山湖，其实分出了两类需求：

为了配套和自住，建议选南城；为了学位和投资，选松山湖

同一区域中，如何选出最优的楼盘

显然，不论在南城抑或松山湖，在今年的市场上都有绝对优质的选择。

问题是如何从中找出最优解？

参考指标可以有很多，而我们可以取一个最直观的指标，公证摇号盘数据。

一个楼盘如果需要公证摇号，大概率上，买家对其认可度往往远超其余项目，也就是最多数买家认为的最优解。

而在今年的东莞，这样的楼盘一共3个，瑧湾汇、中海源境和华侨城松湖原岸。

其中，华侨城松湖原岸是首开套数、登记人数、冻资人数最多的项目。

而很显然，若以华侨城松湖原岸作为案例，能清晰看到它形成的综合价值体系，架在了今年松山湖市场的顶端。

其一，坐落于松山湖北部CBD，松山湖肉眼可见的新增长点。

松山湖北部，已聚集了松山湖80%的高新产业，由于万象汇开业、松山湖北站TOD的持续推进，松山湖北部CBD进入了提速发展的新阶段。

| 松山湖万象汇 图源松山湖万象汇官微

如果说，以往的松山湖因有产无城而被诟病人气，松山湖北部CBD就是突破的重中之重，以优质配套为松山湖焕发人气。

| 华侨城松湖原岸

华侨城松湖原岸落位，正是松山湖北CBD核心区重点地段，也就是资源最集中的地方。

所以，它和万象汇、松山湖北站都是举步即达的距离，这足以证明其优势。

其二，华侨城松湖原岸自身，以欢乐海岸+大剧院+住宅+月荷湖公园，形成了一套高规格的发展体系。

规格有多高？

东莞欢乐海岸，由LWK梁黄顾建筑师事务所设计，这位大师曾经打造过广州太古汇、香港THE ONE等全球都知名的地标。

| 设计过程方案，仅供参考

还有大剧院，由执笔北京大兴机场的Zaha Hadid操刀，还将是东莞首个具备歌剧厅和展览厅两项功能的大剧院。

|效果图，仅供参考

很显然，这里以高标准构建的，并不是某一个住宅，而是为松山湖构建一整个地标性文旅商业综合体。

这样一个体系，不管对比松山湖还是城区，都找不到替代品。

|过程方案，仅供参考

其三，就是华侨城豪宅基因所树立的口碑。

华侨城自入莞以来，打造了华侨城云麓台、华侨城纯水岸、华侨城云瑞府、华侨城天鹅堡。

数量并不算多，但的确每个项目都做到了精品、标杆，尤其是户型设计、低密度配置上，让同行都在学习。

而华侨城松湖原岸，是华侨城旗下高端产品系列，但意外的是，项目打造了建面约96-199平三四房。

其中，约96平三房作主力，其次是约123平和143平四房，货量相当；最稀缺的是199平四房，仅有一栋。

显然，华侨城还是向松山湖让了步，想要包揽下投资、自住、改善还有豪宅群体。

产品设计当然是可圈可点，但也有一定瑕疵，譬如住宅体量不够大，部分楼栋临干道。

但相较而言，第二批的1、3、5、6栋要比第一批更优质，一线看月荷湖、近欢乐海岸，安静度更高。

其四，由定价所带来的高性价比。

参考华侨城松湖原岸首批均价约5.1万/平，加上以96-143平三四房为主，在总价上和城区拉开一段距离。

因此，华侨城松湖原岸除了松山湖买家，还吸引了大量城区、长安土豪；而城区几个热盘，还是以城区内部的改善族为主。

好了，其实大家都不难看出，一个被认可的热盘，背后一定有一个重要内核——综合价值大于价格。

当然，还是那句话，买房，也像看菜下饭，没有完美的楼盘，只有真实的需求，想清楚了就勇敢行动吧。