@房财经 郑玉华
王晓松治下的新城控股，正悄然发生着变化。
在“轻重并举”模式的发展下，面对房地产开发这个主引擎提供的动力越来越弱，王晓松似乎正试图将新城控股未来的能量输入，渐渐转嫁至商业运营这个副引擎身上。
7月5日，有消息称新城控股内部发文，对商业运营板块进行更细化的调整，形成纵向多个管理岗位，并对诸多岗位的管层人员，进行了集中任命。
与之映衬的是，新城控股副总裁黄茂莉则于近期被免职——她是新城控股元老级人物。早在10年前的王振华时代，她便是新城控股执行董事、薪酬委员会成员及联席公司秘书，位列权力中枢核心成员。
2015年3月份，黄茂莉开始让位更年轻者，退出新城控股董事会，但一直担任副总裁职务。
可以说，黄茂莉和新城控股是一路相互成长起来的。然而，随着行业生态的巨变，在当下的大背景，这位尽心尽力辅佐王氏父子的新城控股老臣，也不得不面对最终的离开。
而就在黄茂莉离职之前，与王晓松号称新城控股“三驾马车”的梁志诚、曲德君，因种种原因，亦已离职。
一边是曾陪伴王氏父子一起打江山的老人不断流失，一边则不断提拔新生一代加码商业板块。新城控股传递出的信号，确实已非常明显——尽管其当下依然为”住宅＋商业“的双轮驱动模式，但王晓松已然开始将前行的重心，偏向了商业板块。
这是王晓松面对当下市场，做出的现实选择。
2023上半年已成回忆。对绝大多数开发商而言，过去半年的业绩依旧在低迷中徘徊。在各个第三方统计数据中，市场的两极分化正越来越明显，销售百强榜单前20位中，纯粹的民营开发商已屈指可数。
至今在公开市场没有债务违约，仍算稳健的新城控股，2023年上半年依然跻身TOP20强行列。克而瑞数据显示，新城控股上半年的全口径销售数据为423.5亿元，排名百强榜单第18位。
从排位上看，它在百强榜中的地位甚至比2022年还上了一个名次。但从销量的绝对值来看，却经历了不小下滑。
新城控股发布的经营简报显示，其1-5月份的合同销售金额约357亿元，较上年同期511.69亿元，下降30.23%；而6月份销售数据，受大环境影响，大概率同样会经历同比减少的现实；与此对应的是，商业运营业务前5个月的租金收入为42.63亿元，同比增长9.3%。
事实上，地产开发业务拉后腿的现象，在过去的2022年就已经非常明显。
2022年，新城控股营业收入1154.57亿元，同比下降31.37%；归母净利润13.94亿元，同比下滑88.93%。
营收的下滑皆因房地产业务销售端的萎缩。去年收入1048.83亿元，同比下滑33.67%，高于整体营业额下滑速度；而整体净利润还在盈利，皆因商业运营业务的苦撑。
2022年，新城控股旗下吾悦广场实现商业运营收入92.87亿元,同比增长15.57%。占总营收的比例仅为9.16%，但创造的毛利为66.97亿元，占整体毛利比重的41.41%。
如果单纯计算房地产业务，其去年亏损将是板上钉钉。而通过今年上半年的表现，这种核心业务拖后腿的现象，在下半年大概率会依然延续。
且不论大环境的影响，仅从新城控股当下的土地储备来看，今明两年的房地产业务的销售压力，将异常之大。
2022年仅新增了两宗土地，分别位于河南商丘和江苏常州，权益土地金额仅为4.79亿元。
截至2022年末，新城控股共有土地储备6826.48万平方米。表面看存货量不少，但销量前15个城市的项目合计面积占比为41.31%,单个城市项目储备面积占比不超过4%,分布非常分散。在土地结构上，一、二线城市占比26%，三线及以下城市占比74%。
而就在刚刚结束的上半年，与众多老牌民营开发商一样，在拿地端新城控股也消失了，百强榜单中难觅其踪。
从下半年开始，不拿地的开发商拼得都是过去的家底。就新城控股而言，其大本营上三角区域去年的销售贡献率高达46.57%，但过去一年几乎没有在该区域新增土地储备，其高流速项目消耗较快，目前面临着补货压力。
在此现状下，王晓松倚重商业运营业务，本就是条件性选择。但它能否撑起新城控股这艘大船，目前来看，或许还为时尚早。
新城吾悦广场目前共有194座，已开业140座，未开业54座，2023计划新开20座。尽管其当下发展良好，但无奈基数太低，房地产销售依旧占据总营收的90%以上。
2020年，黄茂莉在接受媒体采访时曾表示，新城控股就像“小万科＋小万达”的综合体，在其内部，商业项目的布局将以二线城市的新兴区域和强三线城市为主，尽量避开一些四线城市。
但是，新城控股“双轮模式”的形成，从一开始就是伴随着拿地后，同时打造住宅和商业形成互补而来的。当下随着一、二线城市的土地储备逐渐耗尽，其未来商业运营项目，也将随着土地分布多集中在3线城市以下。
这能否继续支撑业绩的稳健增长，也是一个未知因素。
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