在房屋征收补偿过程中，房产评估报告是确定补偿数额的重要依据，在拆迁双方无法对补偿数额达成一致意见时，可以发挥重要作用。在实践中，有时拆迁方为了压低补偿数额，可能在评估环节大作文章。今天，北京圣运律师事务所刘超律师以案说法，谈谈在评估环节，有些问题必须要重视。
评估机构的选定是否合法
房地产价格评估机构是否严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定确定。房屋征收部门不应当内定房地产评估机构，或为了提高征收效率限缩被征收人主动选择评估机构的权利，而应当对社会公开进行项目发布，接受符合相应资质条件的评估机构报名并进行审核，然后组织被征收人协商、投票或以摇号方式选定估价机构。
在圣运律师代理的湖北武汉拆迁案例中，就出现类似的问题，区政府限定了被征收人选择评估机构的范围只能是注册地在武汉市辖区范围内，且《房屋征收价格评估机构征求意见表》只列举了3家评估机构，属于变相内部指定评估机构，导致评估结果的不客观、不公正、不合理。
二、报告做出程序违法
《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。
评估报告是否规范。评估报告必须客观载明评估的情况，这不必多说。另外，评估报告还必须有两名以上的评估师亲笔签字，并加盖评估机构公章。如果不符合上述要件，拆迁户可以提出质疑。
评估程序的不规范，或直接导致补偿款过低。圣运律师代理过河南的一起类似案例，邹先生的补偿款数额过低，经过调查发现评估报告存在明显违法之处，法律明确规定了评估公司的选择应当由被征收人参与，连征收项目都不完全知情的邹先生，也根本没有参与过评估机构的选定，就这样草率作出的评估结果自然与邹先生的商铺实情不符。
于是邹先生在律师帮助下重新评估。经过协商，邹先生得到了750平的商铺及60万的经营损失补偿，折合人民币800余万元。
三、评估报告是否过期
看评估报告中有无注明评估报告的有效期，对此法律并无明确规定，有效期各地不一，但是评估报告中必须有该内容。实践中，有效期限一般为一年。参考中华人民共和国建设部颁布的《房地产抵押估价指导意见 》，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。也就是说，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定，以保障被征收人获得公平补偿。
在圣运律师代理的湖南一起案例中，就指出评估报告的时间点太早的问题，案件中时隔两年多法院作出补偿决定时，价格因素可能有变化，法院对此应作出合理解释。案件上诉至湖南高院后，征收部门马上找到姜女士协商，最后达成协议，当事人选择全货币补偿，一共补偿近七百万元目前补偿款已全部落实。
四、评估中是否进行实地勘察
评估人员要对房屋情况进行实际调查、勘验。实践中，有些评估机构为了节省时间、成本，往往只根据相关部门提供的数据资料确定房屋面积。但是，有些房屋的登记面积与实际面积并不相符，未经登记的面积，并不一定没有补偿，不进行实地调查、勘验，作出的评估结论是存疑的。
四、评估方法是否合理
总的来讲，估价师会根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
在拆迁过程中，大部分评估使用的是市场评估法。因此，大家可以根据同地段类似房地产的市场价来衡量一下自己的房屋价值。
五、评估报告应有什么内容是否完备
有朋友在拆迁时，只收到了拆迁办或者房屋征收部门给的一张评估单，可能就一页纸或者是两页纸。大家注意，这样的单子本身不是评估报告。正规的评估报告有一本书这么厚，是与评估单非常不同的。
完整的估价报告应包括下列部分：1封面;2目录;3致委托方函;4估价师声明;5估价的假设和限制条件;6估价结果报告;7估价技术报告;8附件。
评估报告的估价事项是否全面、准确，尤其是对房屋、土地面积，产权性质、房屋用途等基本情况的认定是否符合实际，是否遗漏了未经登记建筑面积的评估，是否遗漏了院落空地面积评估，附属物附着物及装饰装修是否存在漏项等。
圣运律所王有银律师主编《专业化律所办案规程》，将征地拆迁案件标准化运作起来，整个办案流程分为108步，开创了我国征收拆迁领域办案质量标准化之先河。
文章 | 圣运律师
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