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太原楼评☞| 业内视角
425篇/文2868字/阅读12分
导读
太原适逢双热度，楼市未能迎回暖！五一虽冲高，后续“落落落”！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
2023年的上半年全国楼市先扬后抑，年初“小阳春”暖意熏人醉，但进入二季度，积压的需求释放完毕，尤其是五六月逐步显现疲惫，上半年“翘尾”预期未能实现。
克而瑞数据今年6月，全国30个重点城市新建商品住宅成交面积为1509万平方米，环比下降9%，同比下降25%，创5年来同期新低。TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负。
价格方面，中指院监测数据，今年6月全国100个城市新建商品住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%。另外，2023年上半年全国100城新建商品住宅24个城市新建商品住宅价格累计上涨，74个城市累计下跌。
除此之外，百城二手房均价14连降，2023年上半年二手住宅价格累计下跌0.82%，较去年同期由涨转跌。去化明显承压，预期逐步下调，房价跌幅逐月扩大。
成交规模也保持了回落态势。克而瑞数据今年6月，全国17个重点城市二手房成交面积预计为630万平方米，环比再跌21%，重点城市的二手房开始变得“愁卖”。
除了房价外，看一下上半年经济运行数据，全国居民消费指数CPI指数五个月环比下跌，同比涨幅4个月在1%以内，全国消费指数有继续探底趋势。
外需不振，内部不足，CPI同比回落主因是非食品方面的消费，服务和耐用品需求的降低，导致非食品类消费品的价格回落，进入负增长区间。
看上半年工业品出厂价指数PPI一直处于下跌通道，6月份降幅扩大点至-5.4%。而PPI和CPI剪刀差，在一定程度上反映了企业盈利空间的变化，读者们请细品一下。
回到太原楼市，比楼市销售下滑更严峻的是太原商品房竣工面积“腰斩型”下跌，延期项目陆续叠加的占比量增高，楼市消费自然疲软，信心不足，下行压力持续存在。
对全国楼市七月份趋势预判：
一，新房市场降量，刚需释放遇瓶颈。
二，二手房市场降价，城市分化明显！
三，强政策望出台，改善或有弱复苏。
一：太原城市政策篇
01
太晋忻“域内通办”
推进全省“一群两区三圈”城乡区域发展新布局要求，探索不动产登记业务办理突破地域限制，实现“域内通办、就近能办”，缩短群众办事时间，减少办事成本。
6月29日，我省不动产登记业务太晋忻“域内通办”首证颁发仪式在太原、晋中、忻州三市同步举行，正式开启“异地受理、属地办理、域内通办”新模式。
7月起，在太原、晋中、忻州三市范围，不动产登记中心将常态化向企业和群众提供“域内通办”服务。力争今年年底前实现全省不动产登记业务“域内通办”。
02
新能源“全国五十强”
胡润研究院发布《2023胡润中国新能源产业集聚度城市榜》，其中，深圳、上海、苏州、北京、常州获评中国新能源产业集聚度最高的五大城市，太原入列50强。
此次榜单对各城市的新能源优质企业集聚度、新能源中小企业集聚度、新能源投资热度集聚度三个维度进行信息采集和评分，最终综合汇总并排名。
太原以65.6的综合指数位列第50位，具体来看，新能源优质企业集聚指数为60，新能源中小企业集聚指数为65，新能源投资热度集聚指数为72。
楼评君观点
不动产从登记难到办证快，自“清零行动”后，山西省在不动产服务领域继续保持先进性！新能源的入列50强城市，既有成绩，也需看到转型之路任重道远！
二：太原土地市场篇
01 土地表现
高供应亩价回升
土地建面供应128万㎡，共10宗，均为换线外。建面成交18万㎡，在龙城大街。
▲来源|太原楼评
亩价止跌，亩均626万；受成交区域影响，6月太原楼面价为3811元/㎡。
▲来源|太原楼评
02 政务公开
集中供地10宗
太原市集中出让一批土地，公开挂牌出让10个地块，总面积达454904平方米（约682亩），起始价累计超23.53亿元。供应规模为本年度最大的一次。
▲来源|太原规资局
今年太原土地供应及成交表现依然较为平淡，已成交的土地基本按底价成交，溢价率为零，但集中供地的用地性质为棚改和安置房。
楼评君观点
土地适度回暖，有望提振信心，以龙城大街区域为主的优质地块成交有望释放！
三：太原商品房市场篇
01商品房
成交下跌近二成
本月共11项目获20张预售证。批售面积27.03万㎡，其中住宅25.56万㎡。批售主力为招商和万科。
▲来源|太原楼评
商品房市场供应量31.2万㎡，成交25.6万㎡，均价11465元/㎡，量价齐跌，成交量连续四个月下滑！
▲来源|太原楼评
02住宅
成交量四连跌
商品住宅供应面积：22.3万㎡；销售面积：23.5㎡；受到成交结构影响，万元以下套占比超5成，住宅均价为11386元/㎡；
▲来源|太原楼评
商品住宅狭义推售存量131万㎡，预售存量361万㎡，住宅存量去化周期12.3个月；
▲来源|太原楼评
03公寓写字楼
供应现高峰
公寓/写字楼供应面积8.6万㎡，销售面积1.6万㎡；均价9862元/㎡；
▲来源|太原楼评
公寓/写字楼已推未售量面积34万㎡，流速0.6万㎡/月，预计去化55月，压力降低。
▲来源|太原楼评
04商业
量增价跌
商业供应0.3万㎡，销售0.5万㎡；以底商为主，均价19864元/㎡。
▲来源|太原楼评
楼评君观点
6月楼市成交量降幅较大，周度去化量回落在4-5万方之间，后市艰难，尤其是对改善盘价格下行开始冲击。
四：太原二手房市场
01二手房
挂牌高成交降
二手房市场量价齐跌，均价9986元/㎡;新房均价11386元/㎡，价差幅度缩小。
▲来源|太原楼评
本月二手房市场挂牌量3.3万套，挂牌面积约283万㎡，挂牌总量持续上涨。
▲来源|太原楼评
本月太原二手房市场中：涨跌均衡，迎泽区领跌，晋源区领涨。
▲来源|太原楼评
02市占
规模和市占趋稳
太原新房+二手房宏观市场成交的套数规模开始下跌，整体市场需求有所降温。
▲来源|太原楼评
二手房成交套量与新房占比升高，二手房流通性适度相对增强；
▲来源|太原楼评
楼评君观点
伴随清零政策，太原二手房未来市场份额仍有增长空间。但库存量高，人口增速慢，新房延期交付占比高的城市，如郑州，太原的二手房手房交易或有“新机遇”！
结语篇
太原楼市未来的走势仍不容乐观，2023年年度筑底期大概率实现。刚需释放存在先回暖表现，但预期不足，改善盘释放需政策强化，或将在价格出现较大波动！
普通购房者，会更关注于房价走势和具体产品的优劣，但整体而言，太原楼市的投资属性逐步弱化，更多的需求源于居住空间改善和省域人口吸附力！
楼评君作为山西省内房地产市场研究分析师，以省域行业宏观研究做趋势判断，先后服务诸多百强房企以及相关部门的政策咨询，承接土地开发前期定位，可研调研等。
市场下行期，红利稀薄，房企开发须谨慎，建议掌舵决策人谋定而思动，兼听更明。没有任何行业能花红百日，守得云开见月明，静待花开终有时。
最后，愿与坚守的地产人——
破冰前行共克艰，与君共勉！
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