眨眼间，2023年已经过半，西安楼市也迎来了“年中考”。

回看上半年，先是经历2、3月的短暂火热潮，之后逐渐回落，如今市场“冷热分化”加剧，一边是五六千人抢房的火爆摇号，一边是开盘去化率仅个位数……

更明显的是，随着高价地不断入市，新房改善化正在向全城蔓延。

对于购房者而言，最关心的当然是房价。目前西安各区房价是涨是跌，到底变化如何？今天我们一起来复盘。

备注：以下区域均价为各区在2022年及2023年1-6月公布备案价的项目均价平均数，仅供参考。

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01

首先，来看主城区。

根 据公开网站综合整理，价格仅供参考

根据西安住建公示的各项目备案价数据显示，今年1-6月西安主城均价20988元/㎡，去年同期为18882元/㎡，相比较上涨约11%。

从表格可以看出，去年2万+只是部分区域，到了今年，除港务、莲湖外，新房均价全部冲破2万/㎡。

1、最高涨幅45%，长安、浐灞领先。

较去年同期，今年上半年主城各区房价基本都出现上涨，其中长安、浐灞等涨幅超40%，位居前列。

房价之所以上涨明显，主要原因在于洋房、叠拼类产品的集中供应。

浐灞因其河景优势，改善项目日益增多， 除了自然界河山、碧桂园央墅等3万+高端盘供应外，更有天诚·春暖花开、荣德·荣泽公馆、雁鸣墅语等一批多年未推的低密老盘也陆续亮相，房价自然被拉升。

一向缺房的城北，今年来新房几乎“断供”，6月底，区域首个万元地公示备案价，带来主城稀缺的精装洋房产品，1#、3#楼均价26633元/㎡，直接 拉高区域房价。

2、曲江大明宫、航天基本持平。

曲江大明宫、航天基地，凭借地段、生态等突出优势，区域内改善氛围日渐浓厚。

随着万元地项目的逐步入市，目前新房刚需盘很少，大多是定位高端的改善产品，房价也相对稳定。

3、莲湖新房较少，房价出现下跌。

主城区房价唯一出现下跌的是莲湖区，对比去年，今年上半年均价下降1688元/㎡。

究其原因，2022年区域内部分项目有2万+/㎡的洋房产品供应，今年仅领航云熙、联发·悦春山两盘公示，产品为高层、小高层，整体价格较低。

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02

再来看周边新区，“新房降价、市场转冷”已成为不争的事实。

前两年，西安主城区楼市火热，西咸、高陵等置业外溢区域地价、房价迅速出现“双涨”。

比如，沣东能源金贸区楼面价破1.6万/㎡，沣东、沣西2万+/㎡新房比比皆是，就连空港、泾河等远郊板块凭借不限购、价格低等优势也吸引了大批新西安人涌入。

但近两年，受全国经济大环境影响，楼市处于下行通道，主城“平销开盘”已是常态，新区更是从“买房送车位到买房直接送车，1成首付、团购房……”各种优惠不断。

根据公开网站综合整理，价格仅供参考

梳理2023年1-6月西咸新区公示备案价以及在售项目情况，对比去年同期，多板块房价普遍出现下跌。

其中，房价最高的是沣东新城，均价23344元/㎡，较去年略有上浮，依然站稳2万+梯队。

目前在售新房以昆明池、能源金贸区周边高端改善产品为主，比如绿城·西安和庐、湖光山色、沣水云间等。

沣西新城对比去年房价下降明显，主要在于今年以来，紫薇毓秀府（14500元/㎡）、保利·三一云城（14200元/㎡）以及交控富力尚悦居（14200元/㎡）等部分价格较低项目在售。

还有地处大西安北部的高陵，楼市长期不温不火，与去年相比，房价基本持平，1.1万/㎡的均价可以说是周边新区上车门槛比较低的区域。

随着“北跨”及地铁10号线的利好兑现，未来区域发展或有新的突破。

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03

下半年，西安房价将会如何？

面对主城日益上涨的房价，其根本性原因在于高价地的持续诞生。

从2019年首宗万元地出现，目前西安已经有超70宗万元地。

按照房价基本是楼面价的2倍，这些项目入市，房价基本2万/㎡+。

据统计，截至目前，西安已成交尚未亮相的还有33个“万元地”。

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高新：万元地数量最多

高新区，凭一己之力包揽了西安一半的“万元地”，目前有15个新盘待售，其中 楼面价最高15904元/㎡，2022年6月，由本土房企紫薇地产竞得。

项目为紫薇时光云邸，地处高新CID核心，位于未来之瞳西南侧，面积约56亩， 容积率2.0，将打造紫薇高端产品系。

今年5月，高新区举行了土地资源推介会 ，预计还将推出33宗住宅地块，按照高新“逢土拍即万元地”的惯例，今年区域万元地数量又将创下新高。

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曲江：又诞生2万+/㎡地块

曲江新区，时隔两年又新增地价破2万的住宅地块，目前区域共有3个“万元地”项目待售。

一是2021年，曲江大明宫置业地块 （117亩） ，楼面价23552元/㎡，项目至今尚未亮相。

另外一宗是今年5月，万众拿下的约59.994亩住宅，楼面价20753元/㎡，结合容积率1.0-1.3，以及周边豪宅遍布的属性来看，后期入市房价或将突破5万/㎡。

还有位于曲江一期的核心的曲江·启夏里，2020年6月由西安兰科摘得，楼面价14063元/㎡。项目占地12.181亩，容积率2.5，规划2栋小高层 （13F） 住宅，以及4层的商业综合楼，目前待售中。

曲江·启夏里效果图（点击图片查看更多）

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浐灞：万元地项目“难产”

2021年3月，浐灞在同一天内诞生六宗万元地，最高楼面价18959元/㎡，刷新西安土拍历史。

目前已入市的仅招商西安序还有上实启元，三迪世园府虽然产品、案名早已释放，但入市节点未知，当代府、德美置业、 羿日置业的项 目都在候场。

除了各区等待亮相的万元地项目外，其他区域虽然地价未破万，但今年地价也不断创下新高。

比如港务区，最高楼面地价已刷新至8250元/㎡，成为区域“新地王”，楼面价7000元/㎡的地块已经达到12宗，未来房价也将迎新突破。

—结语—

显然，当下 主城新房价格依旧坚挺， 尤其改善 项目，房价仍处于稳涨 态势， 相反， 边缘 板块的 新区受市场冲击较大，进入“以价换量”时代 。

对于当下的购房者而言，资金充足看高新，注重环境改善的考虑浐灞、航天等生态高地，优先教育的刚需自住，港务区依旧是优选。

另外，随着带押过户的利好全面落地，以及超低的房贷利率，想留在主城的刚需家庭，二手房也是一个不错的选择。

最后，你认为西安下半年的房价是涨是跌？欢迎评论区发表自己看法！