01
最近，徐汇区的东安一村和二村要启动拆迁的消息，已经在网上传得沸沸扬扬。
目前的进度是已经进入预征询阶段。如果顺利的话，今年应该能有8000户家庭，会带资进入上海楼市。
现在的拆迁工作和以前不同了。以前全国其他地区经常有拆迁钉子户，但是在上海这样的房价体系面前，拆迁政策也比较友好，所以对于很多老房子房东而言，等拆迁成了香饽饽。
所以预征询也只是流程问题而已，结果几乎无一例外会是高票通过。对于大多数人来说，能够等到拆迁就是千载难逢的好机会。
所以有很多自媒体又开始以此大做文章，说这8000动迁户，将会手持500-1000万左右现金杀入楼市，无疑是一剂“强心剂”，一二手房要起来了，楼市是不是要迎来曙光了等等。
真的，你们不要搞笑了好吗。这跟楼市利好一点关系都没有。硬要说什么作用，可能好比你把一颗石子扔入大海中，半圈波澜都砸不起来。
02
为什么这样说呢？
8000拆迁户放在整个上海楼市存量载体上，其实体量不算多。
按照过去的上海楼市平均每年20万套左右的成交数据来看，8000户甚至不足一年成交量的5%，热度高的年份甚至不足3%。
你说就这样的占比，能对楼市产生什么波澜呢？
以目前上海二手房挂牌量高达20+万套的状况，8000多户进场也仅消化几十分之一的存量，何况还有很多是想去打新的。
按照楼市过去的经验看，当市场上的存量房处在5万套左右的阶段，才是相对健康的存量楼市环境。
除此之外，并不是所有拆迁户的想法都一致。有些拆迁户，可能两三代都在某个片区居住生活，朋友圈子、邻居、人脉、生活半径、读书和工作都在一个板块片区，真的住得非常习惯了；
如果让他趁拆迁就换到别的板块和片区去住，可能比较难接受。但如果买在原来的徐汇东安路板块，500多万也仅够买一套老公房罢了。
且目前上海的老破小挂牌已经达到了天量级，去化这些存量，哪怕没有新房上市也至少得花上1-2年时间。
不过相信也有一部分拆迁户，因为住惯了破房子，因此是真的想通过拆迁这个千载难逢的好机会，去置换改善一下居住环境，买套新的或者次新好房。
同时手上留点资金去消费和养老，所以可能剩下的钱也只够买远一点的郊区次新。
不过在这里要提一下，当前五大新城郊区的房子也不是特别好卖。因为竞品太多，而且有不少新盘的位置都没那么好，不临地铁，没有成熟配套的新房大把在。
而且最近新盘市场的销售也和我们反馈过，目前五大新城的新房到盘率，也仅有行情高峰时期的20-30%，有很多新盘资源不够好，没触发积分的，也面临着非常难卖的境地。
但是不管怎么说，这8000拆迁户，确实都基本是有真实购房需求的群体，拆迁之后，绝大部分肯定都是要去买套房的真刚需。
03
至于对楼市复苏有多少恢复作用？其实这两件事没有太大关联。
当下楼市主要的困境，是大环境经济与房价、购房者信心、政策是否出台救市等几大因素。
像目前这样的环境，处于较为低迷的时期，普通老百姓面临失业，收入不保，消费降级等各种情况的“威胁”，在这些问题得到解决之前，楼市还是很难起来的。
最近我身边有几组朋友，购房的意愿越来越低。他们还是很多人都在担心自己失业，害怕后续职业环境不稳定，所以目前干脆就先将就，等后续如果经济条件能好起来再打算改善。
我相信，这也是当下的大多数购房者的真实想法。
我们需要更多关注的是，下半年上头会不会出楼市利好的救市政策，以及经济环境是否能逐渐好起来，我们老百姓的收入是否能增加。
也只有百姓安居乐业，收入稳定，未来美好生活的预期增加，楼市才会承接大家的信心，届时不用救也能回暖。
不过当前环境，对于有真实居住需求和预算的朋友们，还是非常友好的；
毕竟遍地都是笋盘，存量房也够多，只要慢慢挑，一定能找到价格合适的好房，这就是一个“鱼和熊掌可兼得”的窗口期。
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