最近，关于奥体-牛奶厂板块的话题热度颇高。

先是缦云广州传出“6字头”，吸引了大批“吃瓜”群众，接着世界大观首宗宅地被摆上货架，朝着5万+的楼面价直奔而去...

但是，热闹都是别人的。

一路之隔的合景臻颐府，却从聚光灯下，慢慢淡出了大众的视野...

| 俯拍合景臻颐府

广州楼市发布摄

天河前地王，为何卖不动？

回顾合景臻颐府的前世今生，或许可以用一句话概况：一手好牌，打得稀烂。

时间回到2020年底，当时的广州楼市已经基本走出疫情影响，需求井喷，一片欣欣向荣。

11月，奥体北侧AT1003036地块正式出让，经过21轮的激烈竞价，最终被合景泰富以48.65亿元拿下，折合楼面价约51463元/平。

这个楼面价不仅成功刷新了天河楼面价，更是跻身当时的广州楼面价TOP3！仅次于广州城投越秀南地块和时代海珠石岗路地块。

这也成为合景臻颐府为数不多的高光时刻。

| 合景臻颐府实拍

广州楼市发布摄

好牌在手：地段、产品不差，有豪宅基因

说合景臻颐府是一手好牌，是因为它本身的素质并不差，甚至算得上优秀。

按照楼面价51463元/平初步测算，项目至少要卖到9字头，才有利润，基本只能朝着顶级豪宅的方向去打造。

好在，有牛奶厂四大金刚在前打响了片区名气，更靠近珠江新城、金融城的合景臻颐府，也更容易让高端客户接受。

并且，项目前期也确实花了重金在产品打造上，比如请了日本国宝级景观设计大师小林政彦亲自操刀，带来了广州少有的日式美学园林。

| 合景臻颐府园林实拍

广州楼市发布摄

又如室内设计，也同样来自日本的小坂竜，将会所功能隐藏于下沉庭院建筑之内，集成了恒温泳池、健身房、保龄球馆等多个功能。

日式建筑设计理念带来的豪宅特性，颇具记忆点，让天河买家眼前一亮。

| 合景臻颐府会所实拍

广州楼市发布摄

产品设计也十分吸睛，2.0容积率、7-11F的小高层洋房、建面约198-348平的板式大宅，一梯一户或者三梯两户...在整个广州市场都颇具竞争力。

打得稀烂：定价反复摇摆，自毁护城河

像这样一个豪宅项目，合景内部不可谓不重视，连同兄弟项目合景臻溋名铸、合景ONE68等，是合景为数不多总部直管的项目。

但或许也因为在“皇城脚下”，臻颐府就算有万般功夫，也显得畏手畏脚。

特别是在营销层面，定价策略的反复摇摆，成了合景臻颐府将一手好牌打得稀烂的最主要因素。

| 合景臻颐府实拍

广州楼市发布摄

在这方面，楼市君的朋友小L有话说。

在2022年初，臻颐府正式取得预售证并开始内部登记，宣称只需要交50万诚意金，就能享受8字头的开盘优惠价格。

小L对比了多个项目，对臻颐府的心理价位在10万/平左右，8字头无疑颇具吸引力。

据传，项目内部登记的客户数量不少，小L也是其中一员。

但项目开放认购后，项目的第一个“骚操作”就来了：喊价12.5-14万/平，不承认之前的8字头了，甚至有10万出头的单位，也不告诉你！

| 楼市君朋友 小L聊天截图

不少客户直接傻眼了，与项目闹得相当不愉快，彻底粉转黑。就此，合景臻颐府损失了第一批最忠实的拥趸！

并且，在随后的项目开盘中，销售反复强调只有12-14万/平的价格，没有优惠没有折扣，尽管买家都非常有诚意，但远超8字头的价格，让多数买家选择了放弃。

项目也十分傲娇，“进了售楼部仿佛进了香奈儿的专卖店，买个房还得看销售脸色！”，小L表示。

眼看价格一直谈不下来，最终小L也只能悻悻而回。

| 合景臻颐府实拍

广州楼市发布摄

可以看出，合景臻颐府一开始计划的是低开高走这种定价策略。

或许是远超货量（全盘仅有315套）的客户来访，让合景臻颐府价格直接“飘了”。

但谁都没想到，2022年的市场却急转直下，豪宅客户更加谨慎，多数选择了更为保险的珠江新城以及琶洲。

直接导致开盘半年的合景臻颐府，网签数仅有个位数，给项目泼了一大盆冷水。

眼看卖不动，合景也彻底没辙了，于是项目做出了第二个骚操作，一口气降到了8.5-10万/平。

当时，小L也接到了项目促销 电话，但小L对项目的好感，早就在反复价格拉扯中消磨殆尽，直接拒绝了销售的邀请。

| 合景臻颐府实拍

广州楼市发布摄

其实，对豪宅来说，最重要的是价值认可。

如侨鑫·保利·汇景台，前期喊价10万+时候，市场并不认可，但是项目自己撑住了，现在 北向的小户型都站稳了10万+。

而合景臻颐府这一番操作下来，别说前期高价买的业主想维权，新客户买的时候心理也得犯嘀咕：这房价，还会不会降？

后来，楼市君也获悉，合景臻颐府为了给前期12万/平以上单价买的客户补偿，提供了赠送车位以及调换优质单位等弥补措施，却也 无济于事。

市场预判不准、价格策略频频失误之下，再加上天河改善项目大量入市的冲击，合景臻颐府也渐渐在买家眼中失去了光。

根据阳光家缘网签数据显示，合景臻颐府开盘一年半来，仅网签了103套，销售率不足1/3，不少月份甚至挂0蛋。

困局之下，豪宅也不灵了

不可否认的是，合景泰富是有做豪宅的基因的。

就在年初的“臻启 世界新潮向”的发布会上，合景泰富还正式对外公布“臻系”五大豪宅产品，合景臻颐府名列其中。

而作为广州土生土长的开发商，仅在珠江新城，合景泰富就开发了四个项目——天銮、领峰、誉峰、汇峰，既是珠城价格第一梯队，也引领了广州的产品迭代。

比如天銮，2011年首开均价约5万/平，到现在最新二手成交价破19万/平，成为了广州商业大平层的标杆。

但可惜的是，在合景泰富出现债务危机时，臻颐府的命运就开始变得不可预测。

根据合景泰富的年报数据，从2020年开始，合景泰富的利润就出现了明显下滑，2022年首次录得亏损92.41亿元。

如果从净利润率上看，合景泰富连续五年下滑，从53.97%一路降至-68.69%。

特别是2022年，合景泰富多个海外债申请延期，多次徘徊在暴雷的边缘，也是 在这个时候，合景泰富 开始尝试自救，不断通过出售资产换取现金流。

作为合景泰富手中重要的资产之一， 合景臻颐府却成了资产中最尴尬的那一个 。

一来，降价时候恰逢广州疫情封控最严的时期，不但没能带来非常显著的成交，反而令项目形象受损，客户认可度大大下滑。

二来，项目前期投入巨大，在销售不利的情况下，如果继续投入无疑会加重了合景泰富的资金压力。

于是，合景臻颐府就成了“食之无味、弃之可惜”的鸡肋般存在。

在上个月底，楼市君实探了合景臻颐府的工程进度，现场稀稀疏疏的施工人员，或许是合景泰富保持项目“不停工”的最后的倔强。

| 合景臻颐府实拍

广州楼市发布摄

不过话说回来，合景臻颐府自身素质良好，本身价值是有的。

无论后期由合景艰难盘活，或是转手出去，都不用太过担心未来是否能顺利交付。

对于已经买入的业主，或许这就是最好的消息。