由于日本是一个土地私有制的国家，所以这里的不动产权属制度实行的是“永久产权”。

这就意味着，在日本一旦买到房子，连其所在的土地都属于购房者，并可以实现传承。

虽然这点的确让海外的购房者感到格外安心，但如果房屋如果出现长时间空室的情况，不仅会让投资的房子变成负担，还会逐渐成为国家整治的对象。

于是，日本政府及各地政府对于这类房屋进行审查和监管，先制定了《空置房屋管理特别措施法》，再清查当地的“特定闲置房屋”。

日本“负动产”的由来

早在2015年，日本政府就出台了一项《空屋特别措施法》，认定大约一年以上没有住或使用的房子为空屋，如果有倒塌危险、对卫生有害、有损景观或难以维持应有生活环境的则属于“特定闲置房屋”。

针对这类房子政府工作人员有权进入室内进行调查，若房主仍然没有修缮房屋消除其危险的，不仅该房屋将被强行拆除，房主也会被执行50万日元的罚款。

此外，一旦被认定是“特定闲置房屋”，房主还会承担更多的赋税。

在日本，不动产持有者每年都要缴纳固定资产税以及都市计划税，一般简称为“固都税”。后者是因为房屋所占领的土地归属于市区街道，因此要承担相应的地方税。

由此看来，持有这类“垃圾资产”的时间越长，需要支付的持有成本则就越多。

然而，还有不少属于遗留房产还没有被认定为“特定闲置房屋”，但因为无人打理已经成为事实上的闲置资产，这也验证了曾经那个流传了很久的新闻，日本农村空置房泛滥，免费送都没人要...

其实在日本，这些地处偏僻的房屋有了一个新的名字——“负动产”。

因为从投资的角度，持有这类房产或土地，别说能迎来资产的升值，很大概率反而会贬值，并且还会陷入一个持续“负债”的无底洞。

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不过，在日本大城市中的房价还是很有保证的。

套进全球投资惯例，在日本买房选择的大方向上还是有相通性的，基本围绕着经济因素、地理交通、人口状况这三大方面综合考量。

一、经济因素

众所周知，房产价值与城市的经济实力都是密不可分的关联关系，选择具有较高GDP基础的城市或地区，至少不必担心房产会遭遇价格滑铁卢。

如果某个国家的地区经济发展均衡，那经济因素的决定性比例相对较小；反之，若像日本这样地区经济存在较明显落差的国家，地域的差异化发展就是投资者在购房时首先要考虑的问题。

例如，在产业机构多元化、经济发展平衡、增长率相对较高的东京和大阪，即使这里的房地产市场较为饱和，但也依然成为了海外投资客们的首选目标。

当然，他们的选择也是正确的。

据日本不动产经济研究所最新公布的数据显示，5月东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）新建住宅的户均销售价格为8068万日元（约合人民币406.48万元），比上年同月上涨32.5％，已连续三个月上涨，创下单月历史最高纪录。

同时，东京23区的平均价格为1亿1475万日元（约合人民币578.13万元），同比上涨47.9％。然而在23区以外的东京都内，则同比下跌1.4%（4911万日元）。

其中的原因，自然离不开东京难以复制的经济效益，还有对城市建设的虹吸效应。

二、地理交通

交通便利可以提高房产投资的价值，不仅是地区范围内的公共交通，还要看与其他城市相连的主干道和高速公路。

对于海外投资者来说，他们也更看重机场到市中心之间的往来交通。

例如，在东京有著名的JR山手线，不仅可以轻松通往新宿、涩谷、品川、秋叶原、池袋等城市核心地段，还是东京最方便的通勤和换乘线路；

还有荒川区内的日暮里车站，在这里乘坐山手线可以40分钟直达成田机场，具有极强的交通优势。

若看向大阪的话，那么就不得不提起这座城市的“生命线”——御堂筋线，除了能便捷相连大阪的南北两大市中心，梅田和难波，还贯穿着城市中最核心的商务、政务、商业三大中心。

三、人口状况

作为投资房产来说，人口状况也是必须要考虑的重要因素。一般来说，人口数量的增长可以带来更多的资本，也具有更强的市场需求，可以推动房产市场的升值。

以东京为例，仅2023年1~4月，整个东京圈净迁入人员达到5.5万，这个数字是去年同期的1.4倍。

截至今年4月，东京23区的所有区域人口仅单月就增添了1万6170人，然而远离城市核心区的城镇和乡村人数却在一直减少。

总体来说，人口、资源、房价，这三者形成了投资中互为影响的“铁三角”。

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