前言
上半年河南楼市整体呈现为“政策积极表态、市场冲高回落”。政策方面，相比去年，更具有灵活性，以“防风险”“促需求”为稳定市场的核心目标，意在有效防范化解优质头部房企风险，改善优质房企资产负债，保持房地产平稳有序，做好保交楼、保民生、保稳定。市场方面，虽然政策利好频出，但前期积压的需求充分释放后，客户心态由紧迫转为平稳，市场成交整体回落。对于行业而言，长期稳定必然是大基调，加力支持刚性和改善性需求是楼市接下来的发展方向。
预判未来，目前行业信心仍处于相对低位，二季度以来市场表现出持续下跌趋势，短期内难有改变，仍以修复市场为主旋律。而当前最大的核心问题在于市场预期，在于居民对于房地产长期“看空”以及本身购买力不足，因此下半年销售能否稳步修复，仍取决于居民需求和购买力的恢复情况。对于2023年河南整体地产的发展，政策和导向端依然坚持以稳为前提，预计下半年在无强力政策刺激下，短期市场复苏相对较弱，不具备大幅回升的可能性。
Part
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行业宏观分析
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政策积极调整稳市促需，经济复苏呈现企稳回升
（本节有删减）
1.1 中央定调“防风险、促需求”，地方“因城施策”稳定楼市
上半年，中央对房地产表态整体延续积极，但无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，并做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。但相比去年，高层表态中政策更具有灵活性，比如增加了“防风险”这一高频词，且多次重提支持刚性和改善性住房需求，也就是“促需求”。具体来说：第一，要有效防范化解房地产金融领域风险、房企资产负债风险，保持房地产平稳有序，做好保交楼、保民生、保稳定，防止市场大起大落、促进行业高质量发展。第二，大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心，促进房地产市场平稳健康发展。
1.2落地降准降息地产受益，多举措施改善房企负债
金融端支持主要体现在三个方面：第一，利率下限动态调整叠加LPR下调，共同带动房贷利率下行。房贷利率下限动态调节，超百城下调或取消房贷利率下限，今年LPR利率首次调整，5年期以上LPR利率下调10个基点至4.20%。第二，下调商贷最低首付比例，多数城市已放宽至底线。上半年共有17个省市调整首付比例，多数不限购城市和部分限购城市的非限购区域最低首付比已降至首套房20%、二套30%的底线。第三，全面降准，央行决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元，降准有助于缓解银行资金成本压力，房地产供需两端也将从中受益。
但居民购房贷款需求依然偏弱、房企整体融资环境仍不容乐观。1-5月各月住户中长期贷款占新增境内人民币贷款的比重始终处在20%以下低位。前5月80家典型房企的累计融资总量为2623.7亿元，同比减少27.3%，5月，典型房企融资规模环比减少56.4%，同比减少60.4%，并创下了2020年以来单月新低。
2023年以来，融资端多措并举改善房企资产负债表。1月，央行、银保监会强调综合施策改善优质房企现金流，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。2月，证监会放宽境外募资等限制，启动不动产私募基金试点工作。3月，公募REITs审批流程得到优化，适用领域拓展至商业地产。4月，发改委发文，消费基础设施纳入公募REITS，支持民间投资项目发行。5月，国资委发布通知，央企年度发债计划与市场注册额度不挂钩。
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经济复苏企稳向好，提振市场修复信心
（本节有删减）
2.1 经济保持稳定恢复态势，但推动整体好转还需加力
全省1-5月经济运行保持稳定恢复向好态势，发展中的积极因素累积增多。但市场需求不足、预期偏弱等制约因素仍然存在，传统产业回落明显，房地产开发投资持续负增长，推动经济运行整体好转还需进一步加力。
2023年1-5月工业生产延续稳定恢复态势。随着助企纾困政策措施不断落实，企业复工复产节奏加快，“万人助万企”活动成果进一步巩固和扩大，1-5月，全省规模以上工业增加值同比增长3.6%，比1-4月加快3.9个百分点，近五成行业保持增长，超五成行业生产提升。
图：河南省2015年-2023年一季度GDP走势
数据来源：河南省统计局，2023年上半年GDP数据尚未公布，
暂用一季度数据
2.2 提振经济修复信心，进一步激活市场需求
中央 “六”提防风险，保交楼、保民生、保稳定仍是重中之重。2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，各地政府积极响应中央基调，发力“拼”经济成为当下目标，而房地产方面则推进保交楼，增强市场预期，提振经济以优化整体房地产的运营环境，加快地产良性修复。
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河南新房市场
2023年上半年，河南多城市处于底部修复阶段，一季度刚性需求释放，部分城市如郑州、商丘、许昌等成交量同比增幅巨大，但二季度市场恢复动能减弱，各地市均出现销量回落现象。政策端的持续呵护为河南楼市健康稳定发展提供了有效保障，“因城施策”为主流，政策松绑、财税激励价码升级，为楼市企稳回升保驾护航。荥阳首套住房首付比例降至20%，新乡、开封、洛阳、驻马店、郑州等接连推出存量房“带押过户”政策；除此之外，降利率、契税补贴等政策助力降低购房成本，如郑州首套房贷利率降至3.7%，部分区县契税补贴力度从20%提升至40%。
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市场筑底回稳，城市回调冷热不均，基础仍待夯实
1.1 市场总述：上半年市场底部修复，恢复动力仍需经济支撑
2023年上半年疫情全面放开，政策持续宽松、经济触底修复等多方综合因素，整体市场恢复向好。河南省商品住宅上半年供应受春节假期延迟复工、投资增速放缓等因素影响，未恢复到去年同期水平，仅为2853万㎡，约为2022年全年的44%；需求端快速复苏，累计成交4412万㎡，达到2022年全年的57%；上半年综合房价6358元/㎡，较2022年有所回升，但尚未达到2021年前水平。
图：2020-2023上半年河南省商品住宅供销量价走势
数据来源：CRIC2020
1.2 城市分述：市场修复需要经济人口支撑
经济和人口仍是城市市场修复的底层动力。上半年成交量100万㎡以上的城市有5个，前四名为经济基础好的区域中心城市，如郑州、洛阳、商丘，城市虹吸能力强；许昌、漯河有产业支撑，城市韧性强。成交量在50万㎡-100万㎡的城市为10个，驻马店、新乡、安阳在第二梯队处于领先地位，上半年成交量超过90万方，南阳、周口、鹤壁、濮阳等多为内生型城市，且人口流出率较高，市场增长缺乏动力。第三梯队成交量在50万㎡以下的城市3个，这类城市普遍规模偏小如济源、或城市首位度不高，如焦作、三门峡。
图：2023上半年分城市商品住宅供求量价
数据来源：CRIC2020
1.31.3开盘市场: 房企信心不足，仍以去库存为主
（略）
2
客户关注点转向项目内核
（略）
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河南土地市场
2023年上半年土地成交“量跌价稳”，原因在于郑州控地节奏开启，优化“双集中模式”下，供地规模明显下降，且加上行业信心仍在低位等因素影响，成交规模大幅下降。从企业拿地情况来看，土拍市场投资依旧低迷，且受制于资金压力，拿地企业仍以规模化的头部国央企、城投和本土实力强的民企等老面孔组成，个别地市民企抓住土拍弱竞争期小规模扩围，但整体难言有所回暖。
市场热度方面，受重点城市优质地块供应占比提升及预供地新规的影响，2023年上半年整体溢价率增至5.4，较2022年同期上升了1.7个百分点。房企投资层面同样“冰火两重天”，整体投资意愿仍保持在低位，但规模化的央国企和财务稳健的民企在核心城市积极“增储”。
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上半年土地成交量跌价稳，供地优化下溢价增流拍减
1.1土地成交规模同比下降18%，各能级城市平均价格持平
2023年上半年，河南省整体经营性土地供应4696万㎡，同比下跌17%，成交量2401万㎡，同比下跌18%。供应方面，原因在于2022年各城市年底加大供应力度后，2023年土地节奏放缓，供应量下降。成交方面，虽然郑州2022年第四批次土地成交时间放置23年2月，导致一季度成交规模同比领涨，但受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，上半年整体土地市场成交量同比显著下滑。价格方面，因17地市成交规模占比增加影响，上半年土地成交平均楼板价为1466元/平方米，同比去年同期下降2%，基本持平。
分城市结构来看，各能级城市表现基本一致。郑州受供地模式调整影响，成交不及去年同期水平；而其他17地市与2022年同期相比，均呈现量跌趋势，但变动幅度略有差异。其中，平顶山、三门峡、焦作城市上半年土地成交量降幅最大，成交规模同比减少7成及以上；其次是开封、南阳、郑州成交规模下降3成及以上；17城总规模收缩较为显著，仅个别城市信阳、安阳、周口、濮阳成交同比回升。价格方面，平顶山出让土地从城投托底到优质地块本土企业拿地，价格上升；洛阳因主要围绕市区土地价值较高地块成交，楼面价不降反升。
图：2016-2023年上半年河南历年经营性用地供求量走势（包含县）
数据来源：CRIC2020
1.2 供地规则调整，溢价率小幅提升
（略）
1.3 积极引导市场预期，流拍率同比下降
（略）
2
上半年仍旧压力较大，民企投资复苏仍较弱
（略）
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预计下半年规模有望边际改善，央国企主导的地位不会发生逆转
2023年上半年，土地市场的供求双方均展现出了较为明确的积极性，地方调控政策持续放宽，“双集中”供地变为“拟供应清单”模式，民企参与拿地比例也有所增加。但是在行业“稳地价”和拿地追求“确定性”的两大行为基调之下，大多数城市没有如期完成上半年的拟供应清单，土地市场成交规模仍较去年同期进一步走低，基于上述事实，再加之中央对于下半年继续推行稳增长促消费的表态，我们认为在地方财政压力和供地计划完成的诉求之下，2023年下半年土地市场交易规模有望边际改善。但整体而言，土地市场依然会延续上半年“局部火热、整体偏冷”的态势，房企投资信心将持续弱修复。且预计全年土地交易规模仍将维持低位。
展望未来，投资格局上，下半年央国企主导的地位不会发生逆转，从上半年央国企在核心城市“广撒网”来看，参与度较高。民企投资仍存在巨大的不确定性，出险房企投资几乎在短期内不会“重启”，资金仍是制约这类企业拿地的最大因素。就城投平台而言，下半年城投债务压力不减之下，拿地意愿不高，但在三四线城市，城投仍将是“托底、维稳”的重要推手。
Part
4
河南房企表现
2023年上半年，河南省地产在经历过短暂回暖之后，再度阵痛回调，在此过程中，全省市场上仍有房企表现出强大韧性，其中不乏深耕单一城市的地市民营房企。上半年河南省住宅累计供应2853万㎡，同环比双降，同比降幅18%，环比降幅4%；住宅累计实现成交约4412万㎡，远超去年同期水平，但是与21年同期相比，仍有较大差距。
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业绩表现：头部房企绝对强势，中后位房企竞争胶着
（略）
2
企业格局：企业布局差异化，本土房企“以量取胜”
（略）
3
开发融资：开发投资降幅再扩大，亟待有效政策落位
（略）
4
房企预期：积极保交付，促项目去化
（略）
Part
5
河南典型城市
1
洛阳市场：政策围绕需求落地，市场开启弱复苏
（略）
2
南阳篇：成交规模持续下降，市场进入准现房时代
（略）
3
开封篇：上半年动能修复，根基不稳仍需呵护
（略）
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6
2023年第下半年展望
（略）
本文为删减版
完整版专题请咨询：
杨女士：15890622337
吕女士：15839451626
目录
2023年上半年河南省商品住宅市场白皮书
一、行业宏观分析
1、政策积极调整稳市促需，经济复苏呈现企稳回升
1.1中央定调“防风险、促需求”，地方“因城施策”稳定楼市
1.2落地降准降息地产受益，多举措施改善房企负债
2、经济复苏企稳向好，提振市场修复信心
2.1经济保持稳定恢复态势，但推动整体好转还需加力
2.2提振经济修复信心，进一步激活市场需求
二、河南新房市场
1、市场筑底回稳，城市回调冷热不均，基础仍待夯实
1.1 市场总述：上半年市场底部修复，恢复动力仍需经济支撑
1.2 城市分述：强者恒强、市场修复需要经济人口支撑
1.3开盘市场: 房企信心不足，仍以去库存为主
2、客户关注点转向项目内核
2.1客户关注：从产品本身向安全性和品牌品质转变
2.2客户置业：郑州单核虹吸河南，地市主城首位度提高
2.3客户产品：价格刺激需求面积扩大，120-140㎡仍为成交主力
3、头部企业凭借均好产品、创新营销、强交付力引领市场
3.1头部房企树立行业标杆，均好性产品长期占据榜单
3.2创新营销渠道：新媒体直播、视频号方式成为重要阵地
3.3按时交付、高品质交付成为当前项目销售的重要压舱石
三、河南土地市场
1、上半年土地成交量跌价稳，供地优化下溢价增流拍减
1.1土地成交规模同比下降18%，各能级城市平均价格持平
1.2供地规则调整，溢价率小幅提升
1.3流拍现象进一步趋稳
2、上半年仍旧压力较大，民企投资复苏仍较弱
3、预计下半年规模有望边际改善，央国企主导的地位不会发生逆转
四、河南房企表现
1、业绩表现：头部房企绝对强势，中后位房企竞争胶着
2、企业格局：企业布局差异化，本土房企“以量取胜”
3、开发融资：开发投资降幅再扩大，亟待有效政策落位
4、房企预期：积极保交付，促项目去化
五、河南典型城市
（一）洛阳市场：政策围绕需求落地，全年有望回归2021规模
1、政策篇：降利率、提额度、简流程
2、市场篇：市场规模回升，价格下调
3、土地篇：规模缩量下，土拍呈现结构性机会
4、房企篇：民营房企坚韧守卫，改善楼盘去化向好
5、预判篇：规模初步弱恢复，节点性冲高是常态
（二）南阳篇：成交规模持续下降，市场进入准现房时代
1、政策篇：降二套比例，放松公积金，增强市场预期
2、市场篇：市场规模持续下降，市场热度差强人意
3、土地篇：土拍市场弱竞争，规模创近五年新低
4、企业篇：市场进入准现房销售时代
5、预判篇：以安全为基，强化营销，提振信心，方是破局之路
(三）开封篇：上半年动能修复，根基不稳仍需呵护
1、政策篇：延续宽松政策环境，仍有较大可操作空间
2、 新房篇：需求释放后回归平稳，筑底仍需夯实
3、土地篇：上半年土地市场冷清，供应端结构性调整
4、房企篇：海马、永威销量霸榜，未来“天字系”继往开来
5、预判篇：仍将持续筑底修复，期房安全性面临较大考验
六、2023年第下半年展望
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