业主群是个神奇的存在，从房产投资城市规划，到楼上孩子太吵，啥话题都聊。

最近我们业主群聊起了「选楼盘」往事，在一个话题上发生了有趣的争论：

开放式小区。

围观下来，似乎很多人都认同「开放式小区，没有围墙」是个大bug，是自己绝不会置业于此的原因。

但也有一些邻居表示，开放式社区是很理想的优秀规划，是值得期待的未来。

作为行业相关人士，我又回想起了当年置业的心路历程。

当年租房的时候，我特地租了离地铁最近的楼栋，通行大门却在另一侧，得绕到正门，再从正门去地铁站。

直线50m硬是拉成步行800m，七八分钟过去，终于从我家楼下（小区内）走到了我家楼下（小区外）。

出门晚了点的时候，真想翻墙。

从理论上的理解，到实际中的利益，都算是对开放式社区有感受的，但是到了买房的时候，我似乎也没有考虑过这个选项。

更好的城市布局

国家是在2016年提出“原则上不再建设封闭住宅小区”，出发点是希望通过小区内部道路公共化，优化交通路网布局。

要是在北京早高峰试过排队上三环，肯定一下子就觉得有道理啊，真刚需啊。

图源：知乎@CnDriver

同一视点高度下的城市路网，北京明显更为稀疏，原因正是大面积的土地被封闭式小区占用，路遇围墙只能绕行。

去过东京的朋友可能更有直观对比，一户建的感觉更像农村自建房的布局，大大小小的道路阡陌交通，确实很适合步行，确实不咋堵车。

图源：freepik

从这个角度上说，增加城市交通的毛细交通网，多点尺度舒适的人行步道、创造一个增加烟火气的基础条件，缓解交通压力，确实利国利民。

支持方的观点也主要是这几个方面：

其实就是没有墙的普通小区，用绿植什么的进行隔离，其他设施和封闭小区区别不大；

居住体验核心还是看物业，主要物业有保障就好；

下楼逛街方便，在街边商铺吃饭比去商场有感觉；

大型小区走出大门路程都很远

比较早用这类规划思路的案例也有很多，比方说荷兰几十年前就大量建造联排花园房，小区都没有外墙，有些会用人工水渠、绿化带做隔离区。

图源：网络

每个居住区的交通规划规定，至少有2个以上的出入口，两个出入口之间的距离也有规定，靠这些规划测算，来调整城市主路、社区小路的车流量，缓解交通压力。

图源：网络

国内的例子我也去实地考察了几个，像北京颇有名气的燕保百湾家园，设计单位为马岩松的MAD建筑事务所。

图源：MAD建筑事务所

一层临街空间作为生活服务配套，引入了便利店、咖啡店、餐厅、幼儿园、便民诊所等一系列功能，社区生活非常便捷。

并且街区内的道路尺度宜人，city walk有点费时，晚饭后的 小区 walk 更适合见缝插针放松的北京市民。

图源：MAD建筑事务所

部分一层空间被架空，用于停放非机动车。

除此之外，街道办事处、物业、老年活动中心、设备室等配套用房也散落在一层各处。

图源：住范儿自摄

看起来的确是更新、更「当代」的生活区状态。

不过这似乎是个例，更多的实地访查结果，都更像「反派」观点的证据。

混乱、不安全、利益受损

现实生活中似乎更多人持反方观点，例如：

太乱了，什么人都能随便进出；

掏空六个钱包终于上车，配套设施居然被别人随便使用；

小区内归物业管理，小区外归市政管理，一旦边界被打破，谁来管？怎么管？是否具备管理能力？

在北京，常被中介诟病的老开放式小区——百环家园，实际上是由几个区组成，各个区以道路分隔，各有自己的院墙。

门禁确实不太严格，不过话说回来，除了豪宅区，有几个小区会仔细核实每一位进入者的身份呢？

几个组团之间的主干道两边是各类的网红店，几乎每三个月就能更新一轮。夜幕降临，各家精心设计的招牌亮起，熙熙攘攘，热闹非凡，人间的烟火气十足。

居民和中介都有提到，显「乱」的院子，是底商的后门开在小区内，租金确实会比其他几个院低一些，房价倒未见得受明显影响。

道路两边分别是百环家园的两个区

图源：住范儿自摄

还有两处比较新的盘，曾声称开放式小区，今年年初交房收房时，已经被围栏围住。

要知道，几年前即便看楼盘的用户表示顾虑，销售依然一口咬定：不会建围墙。

图源：住范儿自摄

这些虽然不能直接证明开放式小区是不好的，但至少，大部分购房者都不想买，是真的。

围墙真是为了安全吗？

一说要不要开放要不要墙，很多人的反应都是「太乱了、不安全」。

但似乎也挺容易被反驳的，毕竟大部分商业小区的安保措施，并不足以应对真有贼心也有贼胆的人，总不能指望“碧桂园方面军”保护人民安全。

如果本质上不是为了安全，到底是为啥？

和一些邻居业主、设计师聊过，大家有一些共识。

比如，中国文化中对于“围墙”的执着是有迹可循的。

从秦始皇修建长城，再到唐代的“里坊制”，封建统治者建墙，或是抵御外敌入侵，或是用来管理民众。

图源：freepik

往小了说，中国人自古以来“宗族”观念都非常强，从北方的四合院，到南方的苏皖民居，建筑形式与特点在变，不变的是聚族而居的生活方式。

外围建起高墙，将宗族，甚至阶级，划分开来。

直到现在，一些地区仍有“分家”一说，意味着小辈自立门户，从原有的合院搬到新的合院中。

四合院

图源：建筑学院

墙的功能一直在变，但有东西似乎一直延续。

新中国成立后，著名建筑大师张开济接到了，为中央政府办公组群修建配套住宅的任务，新中国第一个小区——百万庄住宅区应运而生。

而这新中国第一个小区，基本就是开放式设计。

它分为子、丑、寅、卯、辰、巳、午、未、申九个区域，建筑使用围合式布局，除了最中间的申区，其他部分完全开放。

这类住宅区在五六十年代的中国十分常见，大家更为熟知的名字是——大院。

在大院里，几乎没有通勤距离可言，甚至医疗、孩子的教育都可以在院内完成，日常维护一般由单位完成，看情况及企业性质决定是否封闭。

一个大院内，几乎人人都互相认识，陌生人极易辨认，再加上人心单纯，满心搞建设，安全感并不缺失，围墙反而成了阻碍大家社交的障碍。

百万庄小区现状

图源：链家

事情在80年代至90年代开始发生变化，社会治安问题显著，入室盗窃频发，民众的安全感被击溃，防盗窗一时之间成了如同桌椅、床铺一样的刚需。

那时别说围墙，光建了墙还不够，非要在顶上加点玻璃碴子，或者直接拉根高压电才算够。

围墙保护的不仅是财产，更是住户心中的安全感。

图源：淘宝

90年代末期，房地产迅速发展，开发商不断拿地，兴建商品房，同时也心照不宣的建起了围墙。

毕竟“比隔壁小区多一个羽毛球场”“比隔壁小区绿化率高X%”，都是开发商大肆渲染的卖点，潜台词是——“我们比他贵，是有道理的哦”。

业主们花真金白银，买绿化，买配套，之后还要交物业费来维护。

此时的墙，是保护业主财产的方式，此处财产包括但不限于房价和物业费。

这，可能才是当代商业住宅小区的围墙的现实原因。

图源：freepik

开放式社区，在未来

前面有说到，我本人在购房的时候已经用脚投票了，没买开放式。

但这次实地调研中，也有了一些新感受。

燕保百湾家园，首层像是在为城市服务，二层是社区居民的“立体花园”。

一条环形步道将社区内的六个街区串通连接，形成了一个屋顶公园，其中包括健身房、羽毛球场、生态农场等面向住户的社区功能。

二层的尺度更小，绿化密集，道路也不那么宽敞。如果说首层是e人的社交场，那二层更像是i人的居心地。

图源：MAD建筑事务所

而且如此密集的社区，绿化率居然能达到47%，走在二层的步道上，绿化密度让我仿佛真的置身公园，说话声音都下意识放低。

噪音问题也因为一层架空和绿植覆盖率，有所缓解。

图源：MAD建筑事务所

我当下的直接感受是：可惜。

可惜公租房的相关政策和管理办法，无法直接照搬到商品房，这个优秀样本到底能不能复制推广，很难说。

图源：MAD建筑事务所

但至少，无论是给城市交通更多疏散空间，还是让城市居民获得更多生活层次和烟火气，绝不是一场业主群辩论能解决问题的。

首先有一些更底层也更宏大的问题需要解决，譬如社会集体心理的安全感，譬如更充分的公共设施、或大家内心认同的更合理的设施分配，譬如确实能充分发挥开放式优势的设计能力。

大家难养，众口难调，但话说回来，这样的居住问题能被我们广泛讨论，是很积极的，或许有人拒绝眼下的被push，但没有人会拒绝更好的居住方案。

关于开放式社区vs封闭式社区，也想听听你的看法，请在留言区畅所欲言哦~

来源：住范儿原创

编辑：海兔

投稿请邮件至：guozihua@zhufaner.com

线下店地址