今年,寸金寸土的老越秀区可真热闹,新盘扎堆入市抢客

然而,个个叫价10万 /㎡,更有贵者,要卖到18万元/㎡。

不过,可以放心的是,买家可以慢慢挑,不满意,就继续等。

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热闹:三盘较量

近期扎堆亮相的就有广州城投东园公馆、云瀚府、港汇台等三大全新盘,挨得近面临正面交锋,背地里就是广深港三地房企的较量。

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广州城投东园公馆

首先要说的是,至今仍是广州地价TOP1项目,由本地房企开发的广州城投东园公馆。

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今年6月份项目获批1和3栋预售证,总共有180套货量。

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7月初,就传来入市开盘消息,销售表示,最贵要18万元/㎡,首推的是建面约88-170㎡三至四房。

楼盘规划有4栋21-23层住宅,其中4#住宅为回迁房,1#、2#、3#住宅为商品房,总货量仅249套。

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每一栋布局都不一样,1#栋是五梯五户,相当于有专梯,一楼是底商,二楼以上是住宅。

2#栋和3#栋是四梯四户,2#栋一层架空,二层是花园,三层以上才是住宅,而3#栋,一到三层是幼儿园,四层以上是住宅。

价格方面,目前参考单价在12-18万元/㎡,有建面约91、96、137㎡三房,建面约120、125、132㎡四房,建面约178㎡四房等七个户型。

建面约91和96㎡三房,是紧凑型三房,有双阳台,客厅都是竖厅,卧室布局上有些许不同。

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而建面约137㎡三房是有三个卫生间,可以用作三套间使用,私密性强,如进门口处白色空间区域,可以作为多一房使用,那整个空间布局还是可以的。

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建面约120、125㎡3 1房,设计上较为相似,横厅带双阳台,三个卧室较为紧凑,主套空间也不大,白色空间则是可灵活改造的区域,可做书房或者儿童房。

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建面约132㎡是四房两卫,竖厅设计,大阳台可连通客厅和一个卧室,空间就显得较为大气,主卧隔壁有一个小书房,如果想豪宅一点,这个房间可直接打通主卧,做衣帽间使用。

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建面约178㎡是四房三卫设计,三套间双阳台,大阳台连通客厅和一个小卧室,餐厅则可直通生活阳台,两阳台形成南北对流,还有一个白色区域,可做灵活改动使用。

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项目所在地块,于2020年被广州城投以总价23.57亿元摘得,折算楼面价6.46万元/㎡,目前依然是广州diwang。

小而贵,说的就是它,占地面积是一个不超万平的“蚊型地”,容积率达5.8,户型设计紧凑。

不过,人家卖的就是地段,项目位于越秀南路和万福路交汇处,距离地铁6号线团一大广场站非常近,交通较为便利。

又邻近北京路商圈,附近有清水濠小学、永曜北小学,医院有越秀区骨伤康复医院、越秀区第二中医医院等,配套成熟。

此外,在规划上,还配有一所幼儿园和3000㎡底商,会所带室内恒温泳池,小区会有部分园林景观。

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云瀚府

隔壁不远处就是对手云瀚府,位于广九大马路以东,白云路以北,也是靠近地铁6号线团一大广场站。

实际上,区位来说,和广州城投东园公馆相差不大。

项目附近有不少的骑楼,老城风味十足,邻近海印商圈,有海港城等商业体,服装店、小吃店、超市、银行一应俱全,能满足生活所需,去往北京路商圈,也仅是一个地铁站的距离。

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云瀚府的开发,带了点“曲折”的故事,前身是白云路邮政综合楼,2001年开始建,定于2002年完工,当时建设方为广州越邮房地产开发有限公司。

在2005年的房地产开发企业资质年检中,因没有符合要求,而被注销了房地产开发资质,建起的大楼就此被搁置了。

2013年,被广州市建委归为“已提出盘活处理意见,需细化方案”一类,禁止居住、经营、停车与仓储。

2019年,地块被放进了土地供应计划中,变成大家熟知的广九大马路以东地块。

2020年,这个烂尾20年之久项目正式盘活,属性为商住综合型用地,被深圳海维以总价4.95亿元兜底,折算楼面价仅31926元/㎡。

地块真是“袖珍”,占地面积仅2228㎡,建面却达1.9万㎡,容积率高至14.4。

按照规划,项目要建一栋29层的商住楼,1-3层是邮政所、派出所等公建配套,4-9层是商业,10楼架空,11-29楼才是住宅,总货量在72套。

有回迁房和商品房混住情况,拟推建面约130-190㎡产品。

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港汇台

位于地铁6号线北京路站上盖的港汇台,是老树发出的新嫩芽,属于港汇华庭二期产品。

开发商为香港房企——汉国置业,在广州开发有宝翠园、港汇华庭(五号公馆)等小区。

项目位于北京路南段,靠近天字码头,步行一段就能抵达江边。

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楼下就是自带商业同庆坊,隔壁就是天河城,再往前几百米就是北京路步行街,配套来说,非常成熟。

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短板则是,可能就读的教育资源一般,按照越秀区目前的地段划分,能入读的是市一级八旗二马路小学,具体还得再看每年越秀教育局地段划分政策而定。

楼盘在北京路天河城B区开设了接待中心,预计7月底可拿到预售证,后期会开放实体样板间,最快8月初开盘,吹风售价10万 /㎡。

根据规划,港汇华庭是由四个地块组成,占地面积1.1万㎡,建面约11.7万㎡,是商业、住宅、办公等于一体的综合项目。

其中汉国大厦和港汇大厦是写字楼,汉国大厦楼下就是同庆坊,五号公馆和港汇台则是住宅楼,五号公馆是2009年建成的。

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而本次推出的港汇台一共就规划了C1和C2两栋住宅,分别层高25和30层,C1是两梯三户,C2是两梯四户,4层以下是商业,5层架空,6楼以上才是住宅。

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主推建面约69-144㎡二至四房,总货量仅162套,据销售介绍,10层以上是可以斜望珠江景观,整体实用率在75%左右。

具体来说,有七种户型可选,建面约69㎡是两房,三房有建面约96、113、117、124、127㎡等户型,144㎡则是四房,平均下来,每种户型货量都是几十套。

销售坦言,不担心去化问题,届时如看板房肯定要验资,开盘可能还要对客户进行筛选,优先资质较好的。

虽然不愁客,但有硬伤,港汇台所在地块是1997年拿的,距离现在土地使用权已缩水26年了。

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不过,在收楼方面有点优势,目前C1和C2栋已封顶,预计最快可以2024年上半年交付。

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别急:五盘待售

如果觉得价格贵,或者选不到心仪的户型,不必着急,越秀区域待售项目还有一大把。

如农讲所附近的万科璟秀府,距离1号线农讲所站和6号线团一大广场站都近,附近有中华广场、地王广场等,再远一点就是北京路商圈,配套较为成熟。

项目属于广信资产部的一部分,工程是“荣华里公馆”,占地面积仅3345㎡,建面17643㎡,容积率6.05。

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施工现场拍摄于2022年4月

规划建设1栋35层住宅,包含回迁房在内,两梯四户设计,有3层裙楼,4楼是回迁房,6楼以上是住宅,预计主推建面约100-169㎡三至四房,总货量100多套。

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预计下半年会入市,吹风售价在11-12万元/㎡。

户型设计上,不出挑没有什么硬伤。项目周边景观面多是老旧的居民楼,挨着东濠涌高架桥,出行便捷,来往车辆较多。

位于广州大道北的君汇世家二期,也就是西苑雅居项目,属于很早期拿的地,开发商没资金压力,慢慢卖的一类。

从规划看,西苑雅居拟建3栋建筑,1#栋是31层商品房,2#栋是11层商业,3#栋是5层回迁房。

住宅楼主要是蝶形设计,主推建面约140、142、166㎡四房,偏改善。

项目优点就是在广州大道中,处于越秀和天河交界处,东可望向珠江新城和天河路商圈。

缺点也很明显,在主干道旁,势必有噪音影响,周边城市面貌也是以低矮的居民楼为主。

价格方面,有学位优势的君汇世家,2008年竣工的一期产品,目前在中介平台今年成交价都在13万元/㎡。

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如此看,项目售卖价格,至少都得13万 /㎡,按照最小建面约140㎡计算,入手门槛在1800万元以上。

此外,解放中路商住楼项目、先烈南路23号地块项目也在建设中,最快年底,或者2024年会入市。

其中,紧靠公园前地铁站的解放中路商住楼项目,旁边就是广州市回民小学南校区,周边有华联购物中心、慧福新街市等,再远一些就是北京路商圈,地段不差。

根据项目规划信息,占地面积仅1663.3㎡,总建面25854.4㎡,拟规划一栋23层的单体楼,1-3楼是商业和公建配套,4层以上为住宅。

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靠近地铁站庄站和淘金站的先烈南路23号项目,旁边是执信中学,附近有中大附属肿瘤医院、中大眼科中心等医疗机构,王府井百货、广百百货两大商场围绕,区位也很香。

公开资料显示,项目占地面积8184㎡,建面约9.1万㎡,拟建3栋30层高的住宅楼,由广州保隆房地产开发有限公司开发。

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此外,越秀区,还在不断释放金贵的宅地。

今年3月1日,广州大道中AD016619地块被挂出批前公示,地块将变身为商住地,建百米高楼。

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地块位置十分优越,紧靠珠江新城,东至广州大道中,南至润侨大厦,西至杨箕村A区,北至东方花苑大厦。

交通方面,靠近广州大道中主干道,紧邻地铁10号线广州大道中站,旁边就是珠江新城商圈,天河路商圈也可步行抵达。

根据规划,商住地部分用地面积为8710㎡,建筑面积为74502㎡,容积率却高达8.6。

未来入市,必然也是10万 /㎡的新贵之一。

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总结:及时出手

总体来说,越秀区近几年在售项目非常少,目前在售中的有入市两年多的淘金半山豪庭,主推建面约85-192㎡二至四房园景现楼,参考均价在11万元/㎡,总价在924-2101万元/套。

此外,粤泰荣廷府则在售建面约100-169㎡三至四房,参考均价8.5万元/㎡。

近期入市是广州城投东园公馆、云瀚府、港汇台三盘,都是叫价10万 /㎡。

未来则有万科璟秀府、君汇世家二期、先烈南路23号地块商住楼项目、解放中商住楼项目、 广州大道中项目等五大新品,预计也不会低于10万 /㎡。

眼下,作为老城区的越秀,陆续会有新货接棒,地段优势明显,但整体货量都不多,去化速度很快,几乎不愁客源,如果看到心仪的,得及时出手。