受疫情积压需求集中释放和利好政策影响，一季度无锡楼市库存去化明显，按照近12个月去化流速，截至3月底，去化周期降至20个月以内。

4月，无锡楼市依然延续3月下降趋势，降至近一年内商品住宅库存量最低点。而5月开始，随着前期需求释放完毕，库存开始小幅回升，且去化周期逐渐拉长。

6月，无锡楼市库存如何呢？一起来看看6月无锡楼市库存表现。

NO.1

商品住宅库存低位 去化周期小幅上升

据克而瑞数据统计显示，近一年，无锡市区商品住宅库存整体呈现波动趋势，自2022年10月，无锡楼市商品住宅库存总量达到峰值之后，库存量连续6个月下降。

而今年4月，随着疫情积压的需求逐渐释放殆尽，楼市成交开始高位回落，二季度成交持续走低。受成交流速以及供求关系影响，二季度，无锡楼市商品住宅库存量逐月微升，且去化周期同步上涨。

2023年6月，无锡市区商品住宅库存面积达515.67万方，同比下降5.93%，环比上涨1.01%。整体而言，本月商品住宅库库存量小幅波动，环比上升5.15万㎡，但仍处于近一年来库存量低点。

造成库存上升的原因，一方面是受供求制约的影响；另一方面，随着前期积压的需求集中释放完毕，市场成交疲软，导致库存量小幅上升。

从库存去化周期来看，按照近一年去化速度，2022年6月去化周期为15.2个月，而2023年6月去化周期上升为19.6个月，去化周期拉长，同比上升4.4个月；而从环比来看，较2023年5月，去化周期上升1.1个月。

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区域分化明显 经开新吴去化较好

分区域来看，截至2023年6月底，无锡市区有2个区域商品住宅库存量突破百万方，分别为梁溪区和滨湖区，其中梁溪区库存量最大，为101.42万㎡，且受去化流速影响，梁溪区库存去化周期超2年，区域内太湖广场板块和盛岸山北板块库存量均超20万方。

6月底，梁城美景举行2023年上半年5个项目的开工仪式，其中二泉地块和光电园K2地块位于盛岸山北板块，潘巷南侧地块位于太湖广场地块，目前均已开工建设，预计下半年将入市，届时梁溪区尤其是这两个板块的库存或将压力山大。

从库存量来看，经开区是商品住宅库存量最低的区域，约为50.75万方。经开区作为无锡新的政治、经济、文化、金融中心，是无锡当前房价高地，在各项高端配套的加持下，区域内仁恒、绿城、太湖新城等房企云集，不断深耕拿地拓土储，经开区也成为高端改善客户的聚集地。下半年，随着星澜名邸、凤栖星澜、星河湾等新项目的入市，预计经开区库存量将有所上升，且竞争激烈。

从去化周期来看，按照近一年去化流速，经开区去化周期最短，为13.1个月。虽然经开区是无锡价值高地，但是人们更愿意为好产品买单，房企品牌、房子的产品力等，成为购房者关注的焦点。

另一个值得关注的区域是新吴区，虽然6月商品住宅库存量高企，约95.75万方，但是去化周期仅次于经开区，为14.3个月。区域内建发上院、上城壹号、龙湖粼云上府等项目凭借高性价比优势赢得众多刚需、刚改客户青睐，带动区域库存快速去化。

锡山区、惠山区、滨湖区去化周期均处于正常范围内。

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110-120㎡产品库存量高 但去化周期短

再来看看各面积段库存以及去化周期。

从商品住宅库存量来看， 当前，无锡楼市商品住宅库存主要集中在110-120㎡、120-130㎡、130-144㎡面积段产品，库存量均超70万方。

其中，110-120㎡面积段产品，6月商品住宅库存量为73.08万㎡，去化周期15.4个月，去化周期最短； 120-130㎡面积段产品，6月商品住宅库存量为74.55万㎡，去化周期21.1个月，本月该面积段库存量和去化周期均在下降； 130-144㎡面积段产品，6月商品住宅库存量为75.96万㎡，去化周期23.6个月。

从去化周期来看，虽然110-120㎡面积段产品库存高企，但是由于流速较快，去化周期最短，为15.4个月；180-250㎡面积段产品去化周期超30个月，去化高度承压。

2023年下半年，随着多个地块的启动建设，预计下半年将有多个新项目集中入市，产品竞争压力大。

NO.4

无锡库存压力不容乐观

近日，不少新项目动工或售楼处即将公开，据不完全统计，下半年，预计将有多个新项目入市。尤其是经开区，多个高端项目扎堆入市。

凤栖星澜，生活美学馆已于7月21日公开；

星澜云邸，海岸城展厅已开放，预计7月底售楼处公开；

华侨城地块，规划打造多层+小高层产品，效果图已出炉；

绿城奥体东地块，规划高层+叠墅产品，预计将于四季度入市。

此外，6月底，梁溪区5个地块集中开工；新吴区中鹰黑森林项目、建发·青江悦府效果图已出炉；惠山区安居蓝城·桂香里预计将于8月售楼处公开。

从下半年即将入市的新项目来看，多个改善项扎堆入市，在上半年积压的需求集中释放完毕之后，下半年这些待入市的新项目如雨后春笋般快速进入市场，意味着未来无锡商品住宅库存仍然存在继续上涨的可能，无锡楼市库存压力不容乐观。

NO.5

总结

整体而言，2023年上半年无锡楼市库存整体呈现下降趋势，二季度虽然库存量环比小幅微升，但仍处于近一年低点。

展望下半年，随着多个新项目的入市，预计无锡楼市商品住宅库存压力不容乐观。

但相信在政策利好、房企和购房者信心逐步恢复的情况下，无锡楼市下行幅度将逐渐收窄，商品住宅库存量也将保持平稳。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。