业态复合化发展成趋势，“住房租赁+”模式兴起|住房租赁|复合化

2023年全国两会明确提出“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务”。习近平总书记3月5日参加他所在的十四届全国人大一次会议江苏代表团审议时强调，“必须以满足人民日益增长的美好生活需要为出发点和落脚点，把发展成果不断转化为生活品质，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感”、“人民幸福安康是推动高质量发展的最终目的”。

“住房租赁+”模式的新型综合体则是高质量发展的重要保障，也是满足人民对于美好生活向往的重要载体。租赁业态加持的新型综合体，让居住更便捷更品质，实现在地职住平衡和居住交通便捷，提升城市发展质量。

业态复合化发展渐成趋势

业态复合化发展符合政策导向

早在2021年6月北京出台的《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》中提出，鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容，同一项目内可兼容多种功能，租赁住房、研发、办公、商业等用途可混合利用，促进产业融合和新业态发展。

如今，“住房租赁+”模式的职住平衡综合体不管是新建类还是存量改造类的，在各地也都有了具体的落地实践。与传统商办相比，居办商一体化空间具有休闲、办公、社交等多重社会功能，针对居住人才属性所打造的生态圈很大程度激发出潜在消费活力，并链接到上下游多个产业。

业态复合化发展契合租客需求

新时代背景下，为了追求更好的居住品质、职住平衡、灵动的生活方式，部分人群开始从买房转变为租房，租房从被动选择成为部分人群的主动选择。

租客在选择房源的时候考虑的因素有哪些呢？根据问卷调研结果显示，44.8%的受访者表示通勤距离是其租房时考虑的重要因素之一，位居各因素首位。其次为商场、医院等周边配套、地铁便利性、小区环境等因素。由此，看出租客在选择租赁房源的时候，注重多种有利因素的叠加，更看重业态的复合发展，未来集交通、商业、居住、办公等功能于一体的项目更受市场欢迎。

图：租客租房关注因素

资料来源：公开资料整理

“住房租赁+”模式的新型综合体

悄然兴起

“住房租赁+”模式的新型综合体在消费、商务之外，关于居住的表达也越发多元。旅宿业态的精彩、长租业态的生活，新型综合体中的居住功能也朝着更宜居、更美好的方向发展。如当下热门的TOD综合体项目，除了将交通融入到商业综合体之外，也更加注重租住的表达。项目配建长租业态，租客不仅可以享受高品质的房源，还可以享受丰富的“商业、办公、社交、文娱”等服务配套。

此外，便捷的交通方式也可大大节约交通成本，从而营造一种全新的租住生活方式。相对于传统综合体而言，这里的空间功能将沉浸式消费的体验从商场延伸到长租公寓，融合交通功能的转型，实现在地职住平衡和居住交通便捷，提升城市发展质量。

如今，住房租赁企业也越来越偏向于选择业态复合的物业类型。住房租赁产品在不同场景下，与TOD项目、商业综合体、城市更新结合或自配一定体量的商业业态，业态多元融合，内容创新场景，空间多维运营。

图：“住房租赁+”模式在不同场景中的应用

住房租赁+城市综合体

城市综合体作为城市资源的聚集体，代表着城市都市化进程的方向，是区域经济和价值的重要体现，对于提升城市形象、引发产业联动、带动社会消费等方面都有着积极的作用。租赁业态加持的新型居住商业综合体，让居住更便捷更品质，更容易让人民群众增强获得感、幸福感、安全感。

案例一：中海海堂国际服务公寓（上海）

2023年5月31日，中海海堂国际服务公寓盛大开业，携手30万㎡国际甲级写字楼，22万㎡环宇城MAX购物中心、中海剧院、山姆会员店城市旗舰店等多元业态，构建真如城市副中心最大城市综合体名片。

中海长租公寓在上海真如副中心落子第三个MIX LIFE新作——中海海堂国际服务公寓（上海）。作为中海长租于上海打造的首个旗舰级海堂服务式公寓产品，项目汇聚了30万㎡国际甲级写字楼、环宇城MAX购物中心、中海剧院和山姆会员旗舰店，作为全能生活场景的居住内核，联动商务办公、休闲购物、文化娱乐等多元融合生态，真正实现沪上优享无界生活圈。

图：中海海堂国际服务公寓（上海）

项目位于上海市普陀区，真华南路西侧、南郑路北侧、柳枝路南侧、静宁路东侧，近地铁11号线真如站及3号线曹杨站，双地铁交汇，交通便利。以魔都时尚为设计背景，通过空间推敲出人与自然的关系，在生活场景和产品细节中融入经典与时尚魔都美学，让“摩登东方”串联整个空间。同时，凭借全维度品质运营服务，让每一分摩登的背后都更加自然、安全、贴心与浪漫。

图：中海海堂国际服务公寓（上海）

案例二：魔方公寓北京昌平沙河地铁站店

近期，魔方生活服务集团尝试了一种新的长租公寓模式，即将产品与商业相结合，再叠加优质的地理位置和发达的产业集群，类似项目的落地则可以有效提升区域的职住平衡。2023年5月20日，玖耀里重点项目签约仪式暨魔方公寓昌平沙河地铁站店揭幕仪式在玖耀里盛大举行。魔方公寓此次和玖耀里合作，旨在打造全方位的美好生活共同体，双方在促进职住平衡的同时再进一步推动园区的发展。

沙河·玖耀里位于北京昌平区沙河地铁站附近，着力打造集“特色商业（休息娱乐、精品零售、主题餐饮）+国际酒店+产业办公+白领公寓”于一体的城市会客厅区域名片。据了解，目前除魔方公寓之外，园区已入驻家家悦超市、华夏影院、希尔顿欢朋酒店、派对星KTV、趣想家大型儿童游乐、麦当劳、星巴克、汉堡王、好伦哥、味多美、棒约翰、胡桃里、木北、嗨特购等品牌，能够满足周边人群的生活所需。

魔方公寓位于沙河·玖耀里园区内，共由5栋公寓楼组成，其中3栋位于生活中心，1栋位于商务中心，1栋位于TOD中心，每个区域都配置了公区，与园区相互呼应的同时，又保证了公寓本身的私密性及安全性。

项目在产品设置上又进行了进一步细分，设置了白领公寓、宿舍型公寓两种产品。租户同时还可享超大公区体验。在设计上，该公区以元宇宙和未来社区为灵感，创造出一个活泼、前卫、科幻的空间。

表：项目概况

图：项目公区

玖耀里重点项目签约暨魔方公寓昌平沙河地铁站店揭幕，双方能够在促进职住平衡的同时再进一步推动园区的发展，为昌平区带来了全新的智慧生活体验。作为一个集居住、办公和休闲为一体的商业综合体，该园区将进一步促进区域经济发展，提升周边居民的生活质量。

住房租赁+TOD

TOD作为一种集合高效、开放、共享、激活等特性的城市发展新模式，赋予了城市轨道交通更大功能，是公共交通逐步从适应城市发展向引导城市规划、引导城市功能布局转变，有效推动产城融合、站城一体化发展。TOD项目与租赁住房具有极大的适配性，开启租赁生活新形态。一方面缓解大城市租房难难题，另一方面也将大大提升租客的租房体验，从而助力城市留住人才。

案例：天空之城 @HOME

天空之城 @HOME项目位于青浦区的大型TOD（以公共交通为导向的开发）项目万科·天空之城，该项目融合了约10万方集合商业、约10万方办公、约35万方住宅，还配置了青年公寓、公共绿地、教育等业态，整体面积高达80万方左右，是一座建造在TOD之上的“微缩城市”。

天空之城@HOME依托大型TOD（以公共交通为导向的开发模式）城市综合体天空之城形成便捷、高效的连接与互动，多元化的场景可满足城高品质的生活需求。租住在这里的人可以就近生活、办公、逛街、健身、社交，无缝连接17号线（徐盈路站5号口），约6.5公里可达虹桥枢纽，匝道口距离约900米，3站即达虹桥商务区。

表：项目基本信息

信息来源：企业提供

在户型设计方面，天空之城@HOME采用温馨的原木色设计理念和松下全屋精装，松下为天空之城@HOME110间公寓提供整屋住宅设备、全屋空气设备、全屋电器设备、全屋智能电器等完备的配套家装设施，为住户打造全方位“安全、安心、舒适”的居住环境。

天空之城@HOME依托大型TOD城市综合体天空之城，同频虹桥枢纽，租客不仅可以享受高品质的房源，还可以享受丰富的“商业、办公、社交、文娱”等服务配套。此外，便捷的交通方式也可大大节约交通成本，从而营造一种全新的租住生活方式。

住房租赁+城市更新

核心城市地产市场已步入存量时代，关注“存量盘活”已成为商办楼宇可持续发展的重要出路。大城市大量的商办空置，在庞大的租房需求映衬下，空间资源浪费问题更为凸显。

对于闲置的办公楼而言，改造为租赁住房就是一个比较好的去库存方案。因为商办项目改建租赁住房，入市时间快，且比起新建项目，位置会更成熟或距离交通枢纽便利，有利于调整区域内的职住平衡。

案例：苏州星寓乐璟东景生活社区

苏州星寓乐璟东景生活社区为苏州工业园的企业宿舍，依托“政企银”模式，在业内打造“生态大社区”概念，匹配产业升级发展需求的人才安置问题。项目于2018年开业，总占地面积4.4535公顷，其中商业20000平方米，包括5幢宿舍楼和2幢商业配套，有集体宿舍1445间，可以满足约5000名产业工人、白领员工的居住需求。

乐璟不止于“住”，为了提升居住体验，通过存量物业的改造，配备了2万平方米的商业配套，商业配套建设中有美食广场，咖啡奶茶店、生鲜超市、24H健身房等“最后一公里”社区商业配套。通过引入“宿舍+商业”复合业态，助力园区企业引才留才。

苏州星寓乐璟东景生活社区实景图

非改租项目中业态的复合化发展对于强化土地集约、优化城市空间布局具有重要意义。改造后的项目集商业、办公、酒店、居住等多种功能于一体，实现城市土地的二次利用与空间拓展，有效盘活城市空间资源，推进城市功能复合与城市更新，最终实现“业主，租户，政府”三方共赢。

小结

新时代背景下，市民的生活方式、消费方式与产业经营模式，通过“住房租赁+”模式进行业态多元融合，内容创新场景，空间多维运营，为城市高质量发展注入源源不断地时代活力。

随着业态复合化发展，以“住房租赁+”模式的新型综合体，发挥为城市“筑巢引凤”的价值，满足人民对于美好生活的向往。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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