降低存量房贷利率开始行动了。
距离央行同意存量房贷款用户和银行协商贷款利率的好消息过去近半月，目前广州、常州、江苏等城市都已经有新动作。
昨天，南方+报道，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。
那么，深圳各家银行是什么情况？我们一起来看看。
01.
个人：我从5.6%降到3.6%
银行：转组合贷，商贷利率降低
深圳什么情况？
7月21日，常州日报公众号发文称“有部分银行同意下调存量房贷利率”，此消息一出，瞬间炸开锅。
虽然证实了是乌龙事件，但据最新消息，第一财经记者从常州江南农村商业银行某支行了解到，客户可以通过商业贷款转公积金组合贷的形式，调低原有的商业贷款利率，与此同时，江苏地区所有银行都可以执行。
图源安家天下集团
而且全国网友们显然已经坐不住了。
有不少网友表示，渤海银行、中原银行、浦发银行都可以调整了。
IP为河南的网友称，自己去和银行谈的，从5.6%调整到了3.6%；
IP为河北的网友说，自己2021年在工行办理的5.635%商贷，现在可以调到4.0%。
甚至还有武汉的网友称武汉工行已经出台相关政策，存量房贷的购房者两年内无不良贷款记录，两年内无不良还款记录，可以申请重新签订贷款合同。
（注：以上消息均为网友爆料，真实性有待证实）
图源网络
大家都说的很嗨，可目前没有一个银行官方出台明确的相关政策。
对此壹地产也电话咨询了深圳不同类型银行的最新进展。
其中建设银行表示，目前已经关注到了市场上有关新闻报道，目前并无具体实施方案，正积极与监管部门做好沟通对接，如有进一步进展，也将第一时间跟进并且做好贯彻落实。
图源建行公众号
招商则表示，目前尚未接到相关通知，待政策明确落地后，会严格执行相关要求。
图源招行APP&微信
浦发银行相关人员表示，不可以，目前各家银行都还没出台政策。
大湾区其他城市，除了广州有新动作之外，像东莞、惠州的银行都有不同的进展。
东莞楼市表示，询问了10家银行，目前未收到通知，需等细则。惠阳房产惠民之家也同样表示，银行回复等待文件通知再执行。
一圈看下来，可以总结3个信息：
1、目前暂未收到任何相关消息；
2、沟通中，暂无具体方案；
3、正在通过不同的途径降低利率。
总而言之，目前没有明确相关规定，但不同城市不同银行针对存量房贷利率降低的做法、态度都不同。
02.
降低存量房贷利率
买房人喜大普奔
但对于银行而言不简单
为什么会产生如此大的偏差呢？
简单来讲就是与各家银行的收益有关。
降低存量房贷利率，对于买房人和银行的影响截然不同。
对于以前高利率购房人而言，肯定是喜大普奔，可以省钱了。
据长江证券测算，假设针对当前首套房贷款利率高于5年期LPR报价的购房者，将利率统一调整为年初LPR报价4.30%，将减少利息支出。
以贷款总额200万元、期限30年、原利率5.30%的购房者为例，原月供为11106元每月，将利率调整为4.30%，月供降至9897元，每年节约14508元。
但对于银行而言，下调房贷是一个巨大挑战。
众所周知，银行是靠利息差来盈利的。
存量房贷利率的降低，最直接就是进一步降低银行收益。
数据显示，截至到2023年一季度，我国个人住房贷款余额总计39万亿元，主要集中在国有大行，占比69%；其次是股份制银行，占比17%；最后才是上市/非上市城农商行，共占比14%。
图源界面
据长江证券测算，下调利率50BP后，影响由大至小为大行、股份行、城商行、农商行。
对平安银行、浙商银行的盈利水平影响相对最小，而中国银行、建设银行与邮储银行受到的影响相对更大。
图源界面
也就是说，哪家银行的房贷占比越多，对于银行收益影响就越大。
而值得注意的是，从今年一季度的净息差来看，已经创下了历史新低为1.74%，国行仅有1.69%。
此前国信证券金融业首席分析师王剑经过测算后指出，1.68%的净息差是银行业“几乎不留任何余地的底线”。
可见，目前大部分银行的净息差已经接近1.68%了，降低存量房贷利率如果要执行，还得看不同银行的经营状况。
而且，目前住房贷款规模体量与08年降息时的规模差距巨大，目前国内住房贷款规模近40万亿，是2008年的13倍，所产生的影响也很大。
所以 即使执行，也不会是一句话的事情，具体操作起来也要非常谨慎。
03.
为了降息
除了提前还款
买房人还在做些什么？
与“降低存量房贷利率”话题同步的还有“提前还款”。
近年来，实际贷款利率整体呈下行趋势。
站在购房者的角度来看，现在贷款产生的利息要比之前少的多，且近些年也没有什么好的理财产品，因此大部分人觉得提前还清贷款更划算。
还有网友表示，无论利率是多少，只想提前还贷。
图源网络
壹地产在做相关了解时，发现购房人对于“提前还贷，降低利率”这件事还有不少门道。
有充足资金的人，对于提前还贷有两种选择：
1、一次性全部还清，无债一身轻；
2、只还清一部分欠款，剩下的贷款用公积金来还。
而没有充足资金的人，为了降低利息，也采用了三种方法：
1、通过过户给直系亲属或其他亲戚朋友，买房就可以按照最新的利率申请按揭贷款。
但这种方法要注意的是，如果是直系亲属，有可能会被判定为“关系人”，就无法做按揭贷款，如果非直系亲属，同样也要考虑到过户后存在的纠纷问题，还有过户时产生的税费问题。
2、纯商贷转公积金或组合贷。
这个方法的风险性较小，只是 每个城市用公积金贷款有一定上线，目前深圳个人住房公积金贷款最高额度可由原来的50万元提高至70万元，职工家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。
对此，我们也可以浅算一下，按照30年，总贷款300万，商贷4.5%，公积金最高126万，等额本息来算，纯商贷要比组合贷的利息多36.14万。
3、经营贷。 （不推荐）
经营贷简单来讲就是，先找中介机构过桥把前一笔的房贷还清，然后抵押房子向银行申请企业经营贷，达到降息目的。
目前经营贷的普遍年化利率在3.4%，而深圳现在首套房贷利率为4.5%，按照往年高利率来看就更高，所以对于一部分人而言极具诱惑力。
但值得注意的是，这个方法的风险极大，经营贷是适用于借款人合法的生产经营活动以及所需的流动资金周转，不可做为房屋买卖使用，一经发现会有断贷风险。
所以，这种贷款置换行为，壹地产认为还需多加谨慎。
总之，能有充足的资金还贷更好，如果没有钱但又想达到降息的目的，对于选择的方法还需慎重。
最后，从高层会议来看，关于房地产方面的表述调整为：我国房地产市场供求关系发生重大变化，要适时调整优化房地产政策。
对此，很多地产媒体人都在狂欢，认为此次会议对于地产而言是一次历史性的转折，也是一场政策“及时雨”，一线城市和强二线城市，政策方面还有继续松动的空间。
关于存量房贷，也有不少大V表示可能性很大，所以我们也可以浅浅期待一下。
如果存量房贷迎来降息，你还会选择提前还贷吗？
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