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收房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，从收房视角，为大家实景呈现西安各小区交付实景，让你买房后更懂收房！

今天第91期，正荣·紫阙台（东区）

查验时间：2023年7月4日

查验房源：178㎡精装房，高层

购入时间：2020年，18000元/㎡，不摇号

折戟沉沙铁未销，自将磨洗认前朝。东风不与周郎便，铜雀春深锁二乔，前有铜雀台、后有紫阙台，名字相似，命运也同样坎坷！

历经挪用资金，民企暴雷，缓慢施工，业主停贷等系列风波后，曾经的大明宫五宝之正荣紫阙台，终于迎来交房，虽然按时交房无需感恩戴德，但回家仍然是一件开心的事情；

作为三年前的高端盘，大户型，交房当下，公建立面、社区会所、精装公区，这些高端盘的元素都有体现，但赶工也同样存在，景观的稀疏平常，内装的磕磕碰碰，和精致无关，交房只是开始，后面维护维修多出力；

阳光城，中南，正荣后，融创、恒大也该加把劲了，都是曾经的大明宫五宝！

备注：以下图文约5100字，图片65张，阅读需20min，当日晴天！

撰文：不知火

验房师：小陈、小徐

小区过往

大明宫五宝的叫法来自于2019年，彼时正是西安楼市的狂飙期，大明宫片区新盘林立，阳光城、恒大、中南、正荣、融创先后登场，一时风头无二，频频热销。

但物极必反，在三道红线，开发商挪用资金，项目停工后，五宝的命运却走向了下半场，体量最大的正荣，也走向了风口浪尖；

先是22年春节后，小区始终没有复工，再到后续挪用监管资金，工地施工缓慢，至7月，正荣紫阙台西区紫阙峯著业主发布了停贷告知函，再到后续追讨资金、申请纾困资金，保交付等，紫阙台终于迎来收房；

从缓慢施工再到交房， 这十四个月里，业主内心的煎熬可想而知，每次路过工地，数着楼层，当年也是高价买的高端盘，谁曾想结局如此坎坷；

以至于三年前大明宫五宝的表现，直接影响到了当下大明宫新盘的购买信心；

位置上，虽是大明宫区域，实则已到三公里外的凤城五路，这个区域是城北的一个密集住宅区，前有华远、万科、恒大、绿地在前，新房后续又加入中南，正荣；

作为周边少有的百亩社区，正荣分东西两区，同时自带学校，20年18000+的单价，是不低的，外加大面积为主，改善定位；

区域内较大的利好，主要为自带学校，以及不远处的地铁10号线，不足在于地块紧邻永城路快速路，噪音困扰，方圆三公里内，为密集住宅区及空地，一眼看到头；

但赶上20年市场火热，平销也迅速卖完，着实让当下的开发商羡慕不少，赶上好时机，卖出好价格，暴雷又延期；

爱恨相随的正荣紫阙台，到底在保交付后，房子盖得怎么样，看完今天的报告，你会更懂延期交房的煎熬！

大门立面

查验关键词：立面，色调，观感，细节

正荣·紫阙台此次交付从西门进入，小区大门挑高两层，门头开阔，立面采用米白色干挂石材搭配黑色金属格栅，顶部黑色铝板，整体为现代简约风格。

（小区大门实景）

大门两侧做有景观点缀，为多层灌木+乔木+涌泉水景组合，植被苍翠，水景灵动，搭配交付期间的红毯，归家的仪式感与喜悦氛围很好地呈现了出来。

在大门功能上，入口右侧设有保安亭，左侧设有刷卡闸机供行人通过，实现人车分流。

（北向高层外立面实景）

（南向高层外立面实景）

小区为小高层和高层，外立面裙楼部分主要采用浅灰色真石漆+同色质感涂料，上部为米白色+深灰色涂料通刷。南向的立面加入了大面积的玻璃幕墙，通透感和现代感更强一些。

（东向高层外立面实景）

侧立面这里，立面做了错线勾缝来凸出建筑肌理感。总体来看，住宅外立面现代简约，“高级灰”色调搭配也符合主流审美，外观辨识度较高。

（高层外立面施工细节）

施工细节部分，墙面喷涂用料及做工尚可，线条完整、顺直，但侧立面在光照下，墙面凹凸感比较明显，局部有少量污染情况。

景观园林

查验关键词：绿化，层次，搭配，树种，观感

正荣·紫阙台占地面积约167亩，分为东西两个地块，小区80米限高，所以整个小区产品都是中高层和小高层的设计，容积率2.8，绿化率为35%，此次交付东区地块。

（小区楼位分布图）

从小区平面图上来看，此次交付的东区，主要为围合式布局，楼栋密集分布在地块四周，留出开阔的东西向中庭空间，这里也是景观布局最充分的地方。

（正荣·紫阙台景观实景）

正荣·紫阙台此次交付，最出彩的景观在东西向的中庭空间里，从大门迈入园区，开阔的场地内迎宾水景、阳光草坪、树阵、廊架等景观在眼前徐徐展开，令人应接不暇。

景观有亮点，但也有不足。园区部分苗木树形不佳，体态羸弱，胸径和冠幅偏小的不在少数，且部分灌木、乔木出现枯黄、坏死等情况，草坪斑驳、露土情况也比较明显，需要及时更换和养护。

（高层俯瞰景观实景）

从高层远眺，宅间景观尽收眼底。草坪斑驳、露土情况明显，非常影响美观；草坪上的景观植被零散分布，苗木树形偏小，冠幅不够饱满，灌木的搭配也缺乏层次。

楼宇间大块的消防扑救面，采用黑白两色仿石砖进行跳铺，并加入深灰色塑胶跑道和少量座椅缩小路面空旷感。但色彩搭配的层次不明显，使视觉的过渡不足，园路的留白依旧明显。

（主轴景观实景）

主轴景观这里，以小区西门正中为界，两侧景观呈对称分布，草坪翠绿，银杏树阵夹道相迎。

不足在于园路两侧未设计灌木带，使路与景的衔接不够自然，两侧景观层次也不够饱满。

穿过主路，前方为一方开阔的水景，由静水面+涌泉组合呈现，波光粼粼，流水潺潺，十分生动。水景对面，绿植堆叠，倒影投射进水面，相映成趣。

（草坪空间景观实景）

内部空间广阔，这里设计了贯穿东西轴的阳光草坪。大片的草坪极大地提升了园区的绿意，草坪上树阵、景观组团、灌木带、雕塑以及廊架等元素丰富，看点颇多。

不足在于，对草坪的维护不足，草坪整体斑驳、枯黄和露土情况严重，平整度也一般，草坪后期需加强维护，才能提升整体观感。

（水景景观实景）

园区内设有多处水景，有生动活泼的涌泉水景，也有平静的静水面，多种形式的水景映衬互补，为园区平添几分生机与灵动。

（景观组团实景）

景观组团部分，为多层/单次灌木+灌球+乔木组合搭配，整体修剪养护一般，不够整齐、饱满；部分灌木局部有枯黄、坏死以及漏栽等情况；园区大乔不多，部分苗木胸径、冠幅偏小，树形不佳。

在树种选择上，有石榴、山杏、紫叶李、国槐、银杏、桂花、大叶女贞、丛生朴树、紫薇等等，树种穿插搭配，装点园区美景。

（灌木交付实景）

灌木交付部分，园内灌木较为单一，以冬青为主，形成单层或多层灌木，部分灌木搭配小叶黄杨、石楠等。

（灌木交付细节）

灌木细节部分，灌木修剪不够齐整，层次不够突出，栽种的紧密度也一般。此外，枯黄、坏死和露土情况较为明显，还需加强修剪养护。

（草坪栽种实景）

草坪部分，平整度一般，栽种得不够厚实，且草坪整体斑驳、枯黄、露土等情况明显，鲜活度不足。

（草坪路面过渡处理）

草坪与地面软硬材质过渡部分，有简易导水槽但做工粗糙，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

（地面铺装实景）

地面铺装上，园路主要采用芝麻白+芝麻黑仿石砖跳铺，局部搭配深灰色塑胶跑道。

砖石接缝过渡匀称，无明显破损、裂纹等情况；塑胶跑道铺设均匀，踏感适中，但跑道喷涂不匀，观感不佳；园路整体卫生情况一般，灰尘较多。

（园内围栏实景）

围栏部分，小区四周采用实体墙+金属栏杆进行围挡，安装有电子围栏，内侧用低矮灌木遮挡装饰，私密性一般。

园区配套

查验关键词：儿童区，器械区，座椅

园区内设有一处儿童娱乐场地，场地面积开阔，地面为彩色塑胶材质。场地上娱乐设施主要有滑滑梯，攀爬物，弹簧木马，秋千，白沙坑，跷跷板等。

（儿童娱乐场地）

（器械活动区）

园区内设有器械活动区，有单杠，吊环和扭腰器等，数量和种类不多，区域内设有部分座椅。

（休息座椅）

园内休息区适中，除休闲凉亭内设有座椅外，多数分布在楼宇前，有与景观于一体的座椅，也有配有遮阳伞和小桌子的座椅。

（垃圾分类台）

楼宇前预留垃圾分类台的位置，交付期间垃圾桶暂未放置到位。

（消防设施&天然气调压箱）

消防设施放置在景观中，标识清晰，色彩鲜明；天然气调压设备设在草坪上，四周用金属围栏保护。

公区实景

查验关键词：观感，照明，楼梯间，楼顶实景

本次查验楼栋为高层，总高17层2梯2户，公区部分包括户内外大堂，电梯保护，楼梯间，楼顶实景四个部分。

（户外大堂实景）

小区户外大堂挑高两层，门头采用浅灰色石材搭配深灰色金属格栅，带有防雨棚，中部左右两侧各有一个玻璃单元门，门口安装落地式电子门禁，两个单元门户内不连通。

户外大堂外观方正，“高级灰”简约时尚，石材的加入使整体观感更上档次。

（户内大堂实景）

户内精装大堂，面积方正，挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，地面做有黑色波打线，墙面岩板背景墙装饰，并镶嵌灯带；大堂顶部吊顶+筒灯+灯带，照明尚可。

（首层电梯间）

首层电梯间，挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，顶部悬浮吊顶+筒灯+灯带，照明尚可。

（电梯保护实景）

电梯部分，品牌为上海三菱，左右双开门，电梯木质包裹，卫生良好，可容纳14人，载重1050kg，光照明亮。

（平层公区电梯厅）

平层公区电梯间部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+筒灯+灯带，电梯黑色金属包边，光照尚可。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，窗户为密封窗，铝合金栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，水泥地面，台阶边缘钢筋外露情况较多，地面灰尘较大。

（楼顶实景展示）

楼顶部分，顶面为水泥地面，地面卫生情况良好，排烟，通风，排水等设施安装到位，此处仅实景展示。

户内验房

查验关键词：户型，实景，问题汇总

户内部分，此次查验的精装高层建面约178㎡，四室两厅一厨三卫户型。

该户型层高3.15米，南北通透，餐客厅一体；南向约9.4米的宽景阳台，四面宽朝南，大宽厅，空间开阔，视野良好；主卧双套房设计，私密性较好，属于一眼就喜欢的户型。

（178㎡高层户型结构示意图）

（178㎡高层室内实景展示）

（178㎡高层玄关实景）

（178㎡高层客厅实景）

（178㎡高层餐厅实景）

（178㎡高层阳台实景）

阳台部分，围栏采用半封闭的玻璃栏板工艺，低反坎设计，观景视野开阔，利于室内通风采光，后期封窗后视野优秀。

（178㎡高层卧室实景）

装标部分，精装交付，母子门，智能锁，乳胶漆墙面，新风系统，中央空调，玄关柜，卧室复合木地板等安装到位。

（178㎡高层细节展示）

细节部分，有入户挂钩、小夜灯、双usb插座、壁龛、感应灯带和可置物的纸巾架等。

（178㎡高层厨房实景）

厨房装标部分，石膏板吊顶，烟机灶具、洗碗机为西门子品牌；台盆、抽拉龙头、凉霸等安装到位。浅咖色地柜和吊柜全部做好，天然气表尚未安装。

（178㎡高层卫生间实景）

卫生间做干湿分离，台盆、马桶品牌为德国唯宝，主卧带一个同品牌的浴缸，暖风机、镜柜、五金、淋浴屏都安装到位。

最后，再来看部分室内验房部分，主要问题集中在：

入户门的门套缝宽、破损、起皮、掉皮，门扇角缺损；户内门的门扇开关刮蹭，推拉门异响，门套划痕、钉眼多处，门套安装不平嵌入墙体。

窗扇关闭松动，窗扇开关刮蹭，窗玻璃缺压条，窗压条变形。

吊顶/石膏线/墙面腻子不平，腻子破损，墙面裂纹、不平、砂眼、锈点，吊顶四周毛边，门洞腻子透底，墙面腻子污染，吊顶腻子漏缝。

台面磨损，瓷砖空鼓，过门石裂纹；木地板缝宽，木地板污染，木地板压条起翘。

柜门开关刮蹭、关闭不平，柜门高低差，吊顶漏缝。

其他还有感应灯不亮，新风出风口无风，新风出风口无风，马桶盖未固定，马桶水箱存不住水，地漏缺地漏芯(盖)，淋浴屏漏水等等。

（部分精装问题）

正荣·紫阙台总体验收下来，主要问题集中在涂饰工程，门窗工程，木地板工程，细木工程，饰面砖（板）工程和水电工程等方方面面，其中尤以墙面问题居多。此外，交付期间该户室内未做精保洁，灰尘较大，卫生情况不佳。

从查验情况来看，观感问题和功能问题都不在少数，精装做工粗糙，品质把控不足，室内赶工交付的痕迹比较明显的。

注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）

验房结束，验房师对每一处查验问题进行讲解，现场出具电子版报告，维修结束后，业主可以在2年内预约1次免费复验。

收房总结

西安的城北，一直以来不是一个改善需求旺盛的地方，中南，正荣，赶上最佳卖房红利，却在交房坎坎坷坷，让这个故事仓促结尾；

原来的期待，高端，最终化作交房就好，不知是业主卑微妥协，还是开发无奈之举，受伤的多是买房人，伴随着保交付政策，正荣在西安的各个小区陆续交房，反响大同小异，景观赶工，装修毛糙；

缘止于此，正荣在西安的声音越来越小，也是曾经深爱过，做过维修与养护，给故事一个不错的回想！

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作者：不知火

独立思考，人人房哥

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