21世纪经济报道记者吴斌 上海报道

在高达近7%的抵押贷款利率下，美国住宅价格却连续四个月攀升，大城市房价环比涨幅创下一年高位。

7月25日，标准普尔凯斯席勒（S&P/CS）公布的数据显示，5月全美房价指数较4月份上涨0.7%，为连续第四个月上涨。同比来看，房价较去年5月下降0.5%，也高于4月时0.1%的同比降幅，但5月房价仅比去年6月的历史峰值低1%。

此外，美国5月20座大城市季调后房价指数环比上涨0.99%，创去年5月以来最大环比涨幅，高于预期的0.7%，4月为0.91%。5月20城房价同比下降1.7%，好于预期的下降2.35%，与4月降幅持平。

在经历了数月的颓势后，美国房价近期持续反弹，高利率下为何不跌反涨？

“量跌价涨”现象愈发明显

今年美国30年期抵押贷款利率始终在6%上方高位震荡，持续处于十几年高位附近，但房价却触底反弹，连续四个月攀升。

标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara表示，美国的房价在2022年6月之后开始下跌，5月的数据支持了2023年1月是最后一个下跌月份的猜测，5月份报告中数据的广度和强度与对未来几个月的乐观看法相符。

分地区来看，美国不同地区房价的差异也很明显。芝加哥房价上涨4.6%，克利夫兰上涨3.9%，中西部地区取代南方，成为美国房价表现最强劲的地方。纽约房价上涨3.5%，也表现居前。相比之下，曾经涨幅火爆、房价昂贵的西部城市5月表现最差，西雅图下降11.3%，旧金山下降11%。

随着近期美国楼市整体反弹，目前房价正再度逼近历史新高。美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布的数据显示，美国6月成屋价格中位数为41.02万美元，为有记录以来的历史第二高，仅比去年6月的历史最高价略低约1%。

整体而言，美国楼市“量跌价涨”现象正愈发明显。美国6月成屋销售总数年化416万户，5月年化为430万户，6月成屋销售环比下跌3.3%，为2022年11月以来最大环比跌幅，5月为下跌0.2%。6月成屋销售同比下跌18.9%，创下2009年6月以来的同期最低迷销售。

居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者分析称，美国6月成屋销量同比和环比均出现下滑。由于按揭利率高企，卖家不愿轻易把当年以低利率买下的房子换掉，而买家也只能等待机会。要么按揭利率回到过去，要么房价回到过去，要么两者都回到过去，否则在目前可负担性这么差的情况下，楼市无法真正启动。

高利率下为何房价不跌反涨？

跌因加息，涨亦因加息。在美国房价触底反弹背后，高利率引发的“惜售”、库存紧张问题是关键原因。

库存不足是美国房地产市场最突出的特点。由于当前的按揭贷款利率比2021年底高出两倍多，许多已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋，因此市场上的房屋供应量低于正常水平。

波士顿房产科技公司美吉居（GeoHome）联合创始人杨晓雯告诉21世纪经济报道记者，到目前为止，美国楼市的曲线比年初的大多数预测都要乐观。自住房市场上，因为利率迅速增长，非必要不卖房。即便是搬家，巨大的利率差也让很多人选择继续持有原来房产，在新的地点再买或者租一个房子，所以市场上卖家数量非常少。一些买家在消化了6%-7%的利率之后，仍然选择继续进入楼市。

从数据上看，截至6月底，美国有108万户待售房屋，为有记录以来最低的6月库存水平，较去年同期下降了13.6%。按照目前的销售速度计算，需要3.1个月消耗市场上的供应量，而低于5个月则表明市场供应依然紧张。

对此，NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，根本没有足够的待售房屋，市场可以轻松吸收双倍的库存。房屋销量下降，但美国大部分地区的房价保持坚挺。供应有限导致一个房子出现多个报价的情况，最近一个月有三分之一的房屋最终售价高于标价。

买家竞争稀缺的房源甚至在一些地区引发了竞购战。根据Redfin的数据，在截至7月16日的四周里，挂牌出售的房屋数量同比下降16%，房屋销售价格中位数为38.25万美元，较上年同期上涨2%。一些城市的房价涨幅更大，密尔沃基上涨了12%，迈阿密上涨了10%，辛辛那提上涨了9.5%。

不过，疫情暴发后美国楼市的超级火爆行情已经一去不复返。杨晓雯告诉记者，2023年波士顿自住房市场基本旋律就是选择少、不便宜，还总是被别人买走了。不过也没有像2022年初买家排长队看房子那种热度，报价太高的房子仍然会被市场冷落。另外一个特征就是波动大、不太容易找到市场共识，同一套房子在Zillow和Redfin上的估价差别能到25%左右，而过去很少见到超过10%的。还有一些成交价高过这两个平台估值20%以上的例子，这种情况过去10年很少见到。

在高房价和高利率的双重夹击下，首次购房者的处境尤为艰难。6月份首次购房者占销售量的26%，创下有数据以来最低份额，较一年前的30%明显下降。历史上看，首次购房者一般占市场的40%左右，这表明许多美国“刚需”已经被挤出市场。

不过，整体房屋需求依然强劲。迈阿密地区的房地产经纪人Andres Rodriguez表示，即使抵押贷款利率的上升已经让房地产市场的热度有所下降，但由于家庭人数的增加和新工作的增加，出于需要而买房者的需求仍然稳定。

美国房价反弹加剧通胀风险

在美联储数十年未见的暴力加息下，如今美国通胀已经大幅放缓。但房价的回升可能会减缓这一进程，并可能导致明年更具粘性的通胀。

住房成本约占核心CPI的40%，是抗通胀斗争的重要组成部分，负责计算CPI的美国劳工统计局主要通过租金成本来衡量，包括租房者每月支付的费用以及业主等价租金。随着时间的推移，房价的上涨可能会推高租金。

根据杨晓雯在一线的观察，自住房市场只是略比预估乐观，真正的意外在波士顿出租房市场。出租房市场以往通常没有租客价格战，但是今年波士顿的少数核心区出现了这个现象。去年在郊区入门级单一家庭独立住宅出现租客价格战，今年在市区核心区域非豪华公寓出现了租客价格战。“感觉是去年在买房竞购战中落败的意向买家不得不进入出租房市场，推动租金上涨。因为租金市场通常比房价早半年，可以比较安全地说，即便未来出现一定程度的经济危机，波士顿核心区域的房价也能稳住。”

达拉斯联储主席洛根表示，楼市看起来可能已经触底，虽然由于去年租金的下降，住房通胀可能会在短期内继续放缓，但住房价格的反弹将给未来的通胀带来上行风险。

在美联储的持续加息下，借贷成本迅速上升，但美国各地的住房需求仍在继续超过供应。如果强劲的房地产市场导致抗击通胀进展放缓，美联储最终可能不得不继续加息或在更长时间内维持高利率。

展望未来，安萨里表示，为了控制房价而抬高买房成本的举措反而抑制了更多房源上市，导致房价居高不下，而这又复杂化了抗通胀的努力。如果接下来美联储加息次数超出预期，那么到年底前后，美国房价可能会有所调整，今年以来一直小涨的楼市又会是另一番面貌。如果7月后美联储不再加息，那么年内的楼市可能不会有多大变化，买家卖家双方继续僵持，房价维持高位，同时人们涌向租房和新房市场，继续推高这两处的行情。