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北京高院：房屋租赁合同纠纷裁判规则总结（三）

【编者按：商铺租赁业务的出租主体不少为国有企业，对于风险的控制要求程度更高。李营营律师团队基于办理大量民商事诉讼仲裁案件的经验认为，全面掌握了解房屋租赁合同纠纷，尤其是涉商铺租赁合同纠纷的相关法律规定和裁判规则，大大有助于承租方和出租方理清租赁业务中存在的法律风险，并提前将风险合理控制。由于此前我们办理了不少房屋租赁业务，并形成了很多业务研究成果。在工作中，我们区分不同地区，不仅仅只关注最高法院的案件，而是将关注区域进一步拓宽到了各地高院。通过对各地高院处理类似业务的规则，更准确了解不同地区对于该类业务问题的理解和解释。为了和大家分享我们此前的业务成果，我们将在本平台陆续发布各地高院裁判规则。本期，为大家分享的是北京市地区高院对涉商铺房屋租赁业务的裁判规则。】

裁判要旨21：承租方作为经营者负有提供营业执照的义务，出租方就办理营业执照负有协助义务。

案例21：《北京市闽龙天地家居广场有限公司与吴桂青房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2021)京民申6600号】

北京市高级人民法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，吴桂青与闽龙公司签订的《北京市闽龙天地家居广场有限公司场地租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，吴桂青作为经营者负有提供营业执照的义务，闽龙公司作为出租方应就办理营业执照予以协助。吴桂青未对商铺进行全面考察，并在未取得营业执照的情况下即投入资金装修，而闽龙公司未能及时为吴桂青办理营业执照提供必要的协助。现吴桂青因无法以涉案房屋作为经营场所办理营业执照，被有关部门责令停业。一、二审法院根据查明的事实和在案证据，结合双方的诉辩主张及举证情况，综合鉴定结论，认定涉案租赁合同目的无法实现，双方对此都存在一定过错，应在各自过错程度范围内承担责任并无不当，据此所作判决认定事实清楚，适用法律正确。闽龙公司申请再审的理由不能成立。

裁判要旨22：未对某项费用承担约定的情况下，法院根据此前履行情况认定当事人是否对费用交纳以及计算标准达成一致意见。

案例22：《北京市盛世福餐饮服务有限公司等与北京金第万科房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查民事裁定书》【案号：(2021)京民申6889号】

北京市高级人民法院认为，盛世福公司主张其不应当承担合同推广费和运营服务费，经查，双方在《房屋租赁合同补充协议》中明确约定了推广费及交纳标准，运营服务费虽未有合同明确约定，但从金第万科公司出具的商户结算通知单及盛世福公司交纳相对应费用的网上银行电子回单来看，双方应当对运营服务费的交纳及计算标准达成了一致意见，一、二审法院认定盛世福公司应当交纳合同推广费和运营服务费，具备合理性。

裁判要旨23：承租人为学校，如其为经营需要进行装修，其理应对其装修后涉案房屋需符合消防验收标准承担义务。

案例23：《北京市西城区育欣培训学校与张妙妙房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2021)京民申6812号】

北京市高级人民法院认为，关于育欣学校所述涉案房屋存在消防问题，一则，另案判决已经就相关问题作出不利于育欣学校的认定；二则，张妙妙提供了涉案房屋所在楼宇的消防验收手续，而育欣学校提供的消防部门回复仅说明涉案房屋没有消防验收备案，而作为承租人的育欣学校，其为经营需要进行装修，其理应对其装修后涉案房屋需符合消防验收标准承担义务，且双方在合同中也明确约定相关义务由其承担；三则，育欣学校并未提供证据证实其就消防问题与张妙妙进行过沟通，故其因涉案房屋存在消防问题有权解除合同的主张不成立。至于育欣学校所述涉案房屋漏水问题，根据已查明的事实可以认定，有直接证据证明漏水事实发生于2019年12月3日、4日及19日，漏水位置仅涉及1间教室和部分配套实施，漏水面积仅占育欣学校经营面积的极少部分，按照其自认的当期仅招生50人，除去发生漏水的4号教室，还有4个大教室可供其教学使用，而即便如其所述卫生间也曾发生漏水，学校还有其他卫生间可供使用，且漏水时间发生后张妙妙已及时派员处理，物业公司也进行了维修，并未拒绝履行维修及保证租赁物正常使用的义务，故涉案房屋漏水的事实并不导致育欣学校无法实现合同目的，育欣学校解除合同并无约定和法定依据。因此，育欣学校要求认定张妙妙违约导致合同解除且以此为基础，向张妙妙提出的返还押金、赔偿其装修残值损失、支付违约金等各项请求，均欠缺法律依据。关于育欣学校主张的漏水维修费用，其并未提供详实的证据，本院对此不予采信。因育欣学校对于具体漏水位置、面积、漏水影响使用的时间均不能提供详实的证据，法院只能综合考虑双方对漏水位置、漏水面积、漏水时间的意见及举证情况，酌情确定张妙妙因涉案房屋漏水影响育欣学校使用需要为育欣学校减免的租金。

裁判要旨24：不定期租赁合同关系中，出租人有权随时解除租赁合同。

案例24：《北京花家怡园餐饮有限公司与北京花家怡园央北餐饮有限公司等房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2021)京民申4709号】

北京市高级人民法院认为，已生效的64158号判决认定，花家公司、利通公司就案涉L304商铺存在事实上的租赁合同关系，并对花家公司有关租金标准的陈述予以采纳。花家公司、利通公司在64158号案件中有关租赁期限、租金标准等存在争议，且该判决生效后，双方亦未就计租面积、租赁期限、租金标准等采用书面形式签订合同，故二审法院认定花家公司、利通公司之间的事实租赁合同应视为不定期租赁合同，利通公司作为出租人有权随时解除租赁合同关系并无不当。花家公司称利通公司诱骗其进驻涉案商铺并恶意解除租赁合同，缺乏证据支持，本院难以采信。关于花家公司就疫情影响提出要求减免涉案房屋2020年2月、3月以及4月份房屋租金一节，属于二审中增加的独立诉讼请求，在利通公司不同意因在疫情或者疫情防控措施影响本案中就减免租金、延长租期、延期支付等问题一并处理的情形下，二审法院认定花家公司可对此问题另行主张亦无不当。花家公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。

裁判要旨25：负有解除权的出租人行使解除权之日起，承租人就负有尽快腾退房屋的义务。承租人未及时腾退房屋，应支付房屋占有费。

案例25：《北京无限魔方投资管理有限公司等与北京易喜新世界百货有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2021)京民申4738号】

北京市高级人民法院认为，喵星球公司未按合同约定支付新世界公司2018年10月之后的租金、管理费、水费及电费已达30日，构成违约，新世界公司有权提前解除合同，收回涉案商铺。合同解除后，喵星球公司应及时腾退交还涉案商铺。新世界公司要求喵星球公司将涉案商铺腾空交还，于法有据，应予支持。关于场地占用费，喵星球公司至今未将涉案商铺中的桌椅等物品腾空，造成新世界公司无法实际利用涉案商铺，喵星球公司理应支付相应的场地占用费。喵星球公司、魔方公司主张新世界公司拒绝其进入涉案商铺取回物品，产生场地占用损失并非其过错，其不应承担场地占用费。一、二审法院审理期间，新世界公司始终同意喵星球公司、魔方公司取回全部物品尽快完成交接，喵星球公司、魔方公司如在取回物品时遇到阻碍，可通过法院直接与新世界公司进行沟通以明确各方责任。根据本案实际情况，二审法院认为喵星球公司、魔方公司至今没有为腾空涉案商铺进行实际准备，喵星球公司、魔方公司对涉案商铺不能及时腾空交还负有责任，应当承担相应的占有使用费，符合法律规定，处理并无不当。

裁判要旨26：承租方合法改造租赁物，出租方要求恢复原状不予支持。

案例26：《北京世茂星辰企业管理有限公司与北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书》【案号：(2021)京民再67号】

北京市高级人民法院认为，光耀东方公司明确其所主张的损失为租金损失及巨幕厅改造恢复原状的费用。关于租金损失如焦点一所述。关于恢复原状，首先巨幕厅改造升顶是双方合同约定的内容;其次光耀东方公司未能提交充分有效的证据，证明有关行政机关认定巨幕厅改造升顶属于违章建筑，并给其他业主造成严重影响且被要求赔偿；第三，本案再审期间,世茂星辰公司向本院提交了中奥公司出具的《世贸影院钢结构加固分部工程检记录》，证明经过具有检测资质的专业部门检测，巨幕厅改造升顶经过加固，符合安全标准。虽然光耀东方公司不予认可，但未提交相反证据佐证，故对于世茂星辰公司提交的检测记录及证明事项本院予以采信。综合上述三点，世茂星辰公司巨幕厅改造升顶工作符合合同约定且未有证据证明存在安全隐患，故光耀东方公司要求恢复原状的请求无事实及法律依据，本院不予支持。

裁判要旨27：原告不同意法院启动装饰装修残值鉴定，对该诉请不予支持。

案例27：《北京羽汇美容美发有限公司与北京优客工场平台科技有限公司等房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2021)京民申3719号】

北京市高级人民法院认为，关于羽汇公司主张的因鹏达公司违约应赔偿其装饰装修残值损失一节。本院认为，案涉《商铺租赁合同》履行期间，正值北京市启动新型冠状病毒防控一级响应机制，对于公司经营势必造成一定程度的影响，羽汇公司以鹏达公司失去转租权提前解约构成违约的主张，不予采纳，况且现双方均认可租赁合同、补充协议于2020年3月28日解除。另，经一审法院释明，羽汇公司明确表示不在本案中提起关于装饰装修残值的司法鉴定，故其主张的损失缺乏有效证据证明。根据上述事实查明，原审法院对羽汇公司的该项主张不予支持，并无不当。

裁判要旨28：招商手册如明确载明仅供参考，则手册内容不构成合同组成部分。

案例28：《北京建海餐饮管理有限责任公司与北京泓恩房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2021)京民申2383号】

北京市高级人民法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案合同明确本合同及其附件构成关于本合同主体的全部协议。本案中，建海公司主张的《北京摩方招商手册》应构成合同条款一节，但该手册上明确载明仅供参考，仍有可能变更文件内容。据此，建海公司该项主张实难成立，本院不予采纳。涉案合同为租赁合同，泓恩公司按照合同约定提供了租赁商铺，履行了合同约定义务，且涉案合同中并无关于生活超市、电影院入驻情况、开业时间等事项的约定，因此生活超市退场、电影院未开业等均不属于泓恩公司的违约行为。建海公司签约入驻经营期间自行停业，经泓恩公司通知后仍未恢复正常经营。据此，泓恩公司有权依据约定行使合同解除权。关于建海公司提出的新录音证据一节，因不符证据规则所列新证据情形，本院不予采纳。综上，一、二审法院根据查明的事实和证据对本案所作判决，认定事实清楚，适用法律正确。

裁判要旨29：原告主张租赁房屋面积与合同面积不服但不同意法院测绘评估，对该主张不予支持。

案例29：《北京芝麻开餐饮管理服务有限公司与北京尚福春餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【案号：(2021)京民申1972号】

北京市高级人民法院认为，根据双方合同约定，租赁商铺建筑面积为1200平方米。原审中，芝麻开公司以案涉商铺面积与合同约定面积不符、签订案涉合同存在重大误解为由，要求撤销双方签订的租赁合同，返还多交的租金、物业费、合同履约保证金，赔偿装修损失、经营损失。芝麻开公司申请再审中，主张尚福春公司存在欺诈。芝麻开公司在起诉前自行委托北京测绘研究院对案涉商铺套内面积进行测绘。鉴于双方在合同中约定的租赁物面积为建筑面积，且尚福春公司对于芝麻开公司自行委托的鉴定结论不予认可，在此情况下，一审法院向芝麻开公司释明，但芝麻开公司不申请对案涉商铺建筑面积进行测绘评估。因此，现有证据不足以证明芝麻开公司签订合同时存在重大误解或尚福春公司存在欺诈，原审对芝麻开公司主张的撤销合同及基于撤销合同所提的其他诉讼请求不予支持，并无不当。

裁判要旨30：承租方已经接受房屋并开始履行合同义务的情况下，应视为其对合同的认可，其法定代表人在合同上签字行为代表法人意思，租赁合同合法有效。

案例30：《翡翠（北京）国际能源投资有限公司与北京方兴亦城置业有限公司房屋租赁合同纠纷申请再审民事裁定书》【案号：(2020)京民申3969号】

北京市高级人民法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。就翡翠公司主张双方签字盖章不符合合同约定生效要件一节，翡翠公司法定代表人在涉案合同中签字，虽未加盖公司公章，但此后方兴公司按照合同约定向翡翠公司交付房屋，翡翠公司进行了经营使用，并曾交纳租金，在租赁合同履行过程中，翡翠公司并未提出涉案合同与其无关，在翡翠公司已经接受相对人履行并开始履行合同义务的情况下，应视为其对合同的认可，其法定代表人在合同上签字行为代表法人意思表示。既然合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。

【声明：本文系作者对人民法院在个案中裁判观点的提炼总结，旨在帮助读者快速了解司法实践中法院在部分案件中处理具体法律问题的裁判规则，不代表作者对具体裁判观点的认同，更不代表本文作者对某一具体法律问题的法律意见或法律观点。由于检索渠道受限且本文引用案例并非指导性案例，因此，本文中体现的裁判观点不具有普遍的指导意义。同时，由于个案差异性极大，建议大家在具体案件办理中，委托专业律师结合具体案件事实、具体法律规定，对具体案件中的具体法律问题进行分析论证，得出契合个案的正确结论。】

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李营营律师

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所律师，毕业于中国社会科学院，民商法硕士（公司法方向），专注于知识产权民事与刑事业务（尤其是商业秘密领域）、民商事诉讼与仲裁、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。李营营律师深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）；代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密实战的相关书籍、不正当竞争实战的相关书籍、知识产权犯罪的相关书籍。在民商事争议解决方面，李营营律师具有丰富的诉讼经验，并成功办理多件胜诉案件。基于对民商事领域实战经验和诉讼风险的把控能力，李营营律师协助多家企业客户完善业务流程，给出专项合规建设方案。我们始终坚信，只有具有丰富诉讼经验的律师，才能全面了解具体业务在实操中的法律风险，也只有这样，才能真正在前段通过专项合规服务将客户的风险控制在业务之前和诉讼之前。