深圳市宝安区旧工业区整治提升实施办法拟修订！|宝安区|工业区|深圳市

2018年9月2日，宝安区印发《宝安区旧工业区整治提升暂行办法》，政策有效期即将到期。根据有关工作安排，深圳市宝安区城市更新和土地整备局启动了修订工作，现已形成《深圳市宝安区旧工业区整治提升实施办法（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见。此次征集时间为：2023年7月31日至8月11日。

主要修订内容

深圳市宝安区城市更新和土地整备局结合工作实际修改完善后形成了《深圳市宝安区旧工业区整治提升实施办法（征求意见稿）》（以下简称《实施办法（征求意见稿）》），主要修订内容包括：

（一）尽量减少负面清单

《暂行办法》规定，存在非法占用国有未出让用地、占用基本农田、河道蓝线、基本生态控制线、一级水源保护区等的情形的，不纳入整治提升范围。

考虑到现状旧工业区与规划不符的情况复杂，其中部分工业区为建设在前、规划在后，而进行整治提升的主要目的之一为消除安全隐患，为尊重历史、尊重事实，尽量减少负面清单，由相关职能部门应结合职责对规划控制线等进行核查，并结合相关政策规范明确是否可在相应区域内开展整治提升。

（二）尽量丰富辅助性设施内容

1、尽可能列举常用的辅助性设施类型。结合《深圳市建筑设计规则》等规范，对加建辅助性设施的具体类型进行进一步明确，在“电梯、连廊、楼梯、警务（门卫）室、配电房、垃圾转运站（房）、微型消防站”的基础上，增加了“雨棚、平台、交通辅助坡道、立体停车设施、停车库、设备房、泵房、防治污染设施、公厕”等内容，覆盖了旧工业区整治提升增加辅助性设施的绝大部分类型。

2、明确新增建筑面积计算规则。结合《深圳市建筑设计规则》等规范，对加建辅助性设施的建筑面积计算规则作进一步明确，建筑功能符合《深圳市建筑设计规则》“地上核增建筑面积核定”、“地下核增建筑面积核定”相关条款要求的，可不计入新增建筑面积。通过明确建筑面积计算规则，新建的车库、平台、坡道、雨棚、连廊、楼梯、电梯等符合核增规则的建筑面积可不计入新增建筑面积，旧工业区整治提升加建辅助性设施规模可在符合上层次法规及相关规范（不超过现状建筑面积百分之十五）的前提下预留空间。

3、延续合理分隔空间的做法。我区于2018年9月率先提出旧工业建筑内部空间重新梳理、优化分割做法，后续市印发的《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》《关于促进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》等相关文件也提出了旧工业区重新划分空间的做法。《实施办法（征求意见稿）》延续该做法，允许在满足《深圳市建筑设计规则》等规范要求的前提下，对现状建筑物内部空间重新梳理、优化分割，合理布局生产、研发、配套用房。

（三）进一步优化、简化操作流程

为有效发挥街道作用，理顺工作程序，提升整治效率，参照龙华等区做法，调整征集意见的阶段为，街道办在初审时同步征集各部门意见并进行汇总处理，确保街道“有权、有责、有抓手”。

同时，参照市区小散工程相关规定，复审符合条件且增加辅助性设施不超过500平方米的，原则上由区城市更新和土地整备局直接核发备案复函；复审符合条件，增加辅助性设施超过500平方米或增加辅助性设施不超过500平方米但存在特殊情形的，提请区城市更新委员会办公室会议审定。

（四）充分衔接相关政策

1、增加与产业奖补政策衔接相关内容。当前旧工业区整治提升存在市场动力不足等问题，申报整治提升的工业园区数量不多。市场普遍认为整治提升的投资收益平衡困难，受政策限制无法增加生产经营性建筑面积，较难获得政府补贴资金，租金涨幅受限。为更好提升市场动力，本次修订增加由产业部门制定产业奖补政策相关内容。

2、增加与环保设施安全生产政策衔接相关内容。根据《国务院安委办转发浙江省应急管理厅浙江省生态环境厅<关于加强工业企业环保设施安全生产工作指导意见>的通知》，明确了新建防治污染设施在编制环评、设计、建设和验收阶段的工作要求，以及生态环境、水务、应急等部门需落实设计、施工、验收、安全生产等环节的监管职责，确保防治污染设施符合生态环境和安全生产要求。

四、其他情况说明

对于部分单位提出通过旧工业区整治提升增加超过现状建筑面积15%辅助性设施和生产经营性建筑面积的建议，经与市规资部门深入研究，原则上不予支持：

一是《深圳经济特区城市更新条例》规定“增加面积不超过现状建筑面积百分之十五的电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性设施的”，已明确加建的比例和建筑类型。

二是旧工业区整治提升允许增加的辅助性设施是基于满足安全、生产等要求，根据已备案的整治提升项目测算，无需突破15%的限制。

三是通过整治提升增加生产经营性建筑面积容易助长违法建设行为，导致产生更多历史遗留问题。对于确需增加超过15%的辅助性设施或生产经营性建筑面积，可通过产业提容或三规确权后进行产业提容等方式予以解决。

政策原文

深圳市宝安区旧工业区整治提升实施办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条目的依据。

为深入贯彻深圳市委市政府“盘活空间、提质增效、集约发展”工作部署，坚持“整备为先、整治为主、转型为要、更新为辅”的旧工业区改造原则，鼓励旧工业区综合整治，消除旧工业区安全隐患，完善园区功能，高效利用存量产业空间，促进产业升级，为加快建设世界级先进制造城提供坚实的空间支撑。进一步规范审批工作，简化操作流程，提高整治效率，根据《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》等相关法律、法规、规章及规范性文件，结合深圳市宝安区实际情况，制定本实施办法。

第二条基本原则。

（一）整治提升不减少工业用地规模，仅增加辅助性设施。

（二）整治提升应遵循我区产业发展规划，促进产业提质增效。

（三）支持园区不停产改造，鼓励统一规划、分期整治。

（四）经整治提升的旧工业区，不改变其原有规划、土地、建筑、产权的性质，整治提升行为及结果不作为土地及建筑物权属的认定依据，不影响城市规划的实施。

第三条目标定位。

为促进旧工业区安全隐患消除、功能完善、效能提升，推动绿色制造、智慧管理、环境宜业，鼓励旧工业区转型升级为绿色园区、智慧园区。

第二章建设管理

第四条适用范围。

符合《深圳经济特区城市更新条例》的规定，在不增加生产经营性建筑面积的前提下，以消除安全隐患、完善产业及配套功能等为目的，同一园区可累计增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、雨棚、平台、楼梯、交通辅助坡道、立体停车设施、停车库、门卫室、配电房、设备房、泵房、垃圾转运站（房）、消防设施、微型消防站、防治污染设施、公厕、党群活动中心、文化活动室等辅助性设施。

建筑功能符合《深圳市建筑设计规则》“地上核增建筑面积核定”、“地下核增建筑面积核定”相关条款要求的，可不计入新增建筑面积。

为有效利用现有产业空间，促进产业升级，在满足《深圳市建筑设计规则》等规范要求的前提下，可对现状建筑物内部空间重新梳理、优化分割，合理布局生产、研发、配套用房（包括食堂、医疗室、党群活动中心、文化活动室、阅览室及小型配套商业等配套服务设施）。经整治提升后的生产用房建筑面积原则上不少于原建筑面积的80%。对确因引进重大产业需求的，可提高研发、配套设施比例。

符合我区临时用地和临时建筑管理规定的，依其规定办理。

第五条适用条件。

旧工业区整治提升须满足下列条件：

1. 不在已列入批准的城市更新单元计划或土地整备计划确定的范围内；

2. 用地未列入市、区重大建设项目范围内。

3. 应符合基本生态控制线、饮用水源保护区等管控要求。

4. 不影响近期（原则上五年内）规划的实施。

相关职能部门根据职责对上述情况进行核查，如存在与上述条件不符的，应根据相关政策规范明确是否可在相应区域内开展整治提升。

第三章组织机构

第六条决策机构。

宝安区城市更新工作委员会办公室负责统筹全区旧工业区整治提升工作，审定整治提升方案，研究解决工作中出现的重大事项。

第七条辖区街道办职责。

负责辖区内旧工业区整治提升方案的初审及征求相关部门意见，汇总相关意见并修改完善后报区城市更新和土地整备局复审；负责组织实施及对施工质量、施工安全监管；负责与企业签订产业监管协议并进行产业监管；负责竣工验收备案；负责对辖区项目范围内的违法加改扩建行为、违规改功能等行为进行查处；负责处理因项目引发的信访维稳事件；牵头负责新增辅助性设施投入使用后的日常巡查监管；依职责办理其他涉及整治提升工作的相关事项。

第八条各职能部门职责。

（一）区城市更新和土地整备局负责区城市更新工作委员会办公室会议组织工作；负责对项目范围内城市更新和土地整备情况进行核查；负责对旧工业区整治提升方案提出复审意见；统筹推进整治提升相关工作；依职责办理其他涉及整治提升工作的相关事项。

（二）区科创局、区工信局、区文化广电旅游体育局负责对旧工业区整治提升项目的产业升级方向、产业定位、功能布局规划、产业引入等提出意见；指导街道办与企业签订产业监管协议；负责制定旧工业区整治提升相关产业奖补政策；区投资推广署负责统筹协调相关产业的引入；依职责办理其他涉及整治提升工作的相关事项。

（三）区住建局负责对旧工业区整治提升方案提供消防技术指导；负责对旧工业区整治提升方案中消防设计相关内容进行备案抽查；负责进行建设工程消防验收备案；负责指导园区委托专业机构对建筑物结构安全进行检测鉴定；负责对施工质量和施工安全进行监管；依职责办理其他涉及整治提升工作的相关事项。

（四）市规划和自然资源局宝安管理局负责对旧工业区整治提升方案提出意见；负责对项目范围内相关规划、土地权属、占用相关规划用地、影响近期建设规划等情况进行核查；依职责办理其他涉及整治提升工作的相关事项。

（五）市市场监督管理局宝安监管局负责受理旧工业区加建电梯等特种设备的安装施工告知和受理特种设备使用登记证业务申请，依法开展特种设备安全监察，依职责办理其他涉及整治提升工作的相关事项。

（六）市生态环境局宝安管理局负责加强产业环境准入引导，提升区域环评服务，开展废水废气危险废物防治污染设施工艺升级合规专家评估，提升旧工业区环境保护和绿色发展水平等相关事项。

（七）区水务局负责对整治提升方案中排水相关内容提出意见；负责整治提升项目排水的日常监管；负责依职责办理其他涉及整治提升工作的相关事项。

（八）区土地规划监察局负责组织、指导、督促各街道办事处依法查处旧工业区新增违法加建行为，同时对审批、监管部门移交的涉及改变建筑功能、增加经营性建筑面积行为的整治提升项目，督促、指导各街道办事处依法查处；依职责办理其他涉及整治提升工作的相关事项。

（九）区政府其他有关部门依其职能配合进行管理和监督。

第四章办理程序

第九条申请人。

旧工业区整治提升由物业权利人自行申报或物业权利人委托第三方申报。

第十条申请材料。

申请人向所在街道办提交加盖公章的纸质版材料以及电子材料），材料清单详见附表。

第十一条初审及意见征集。

辖区街道办在收到申请材料后10个工作日内完成旧工业区整治提升的初审工作。初审时，同步征求相关职能部门意见，相关职能部门结合各自职责明确是否同意项目开展，在收到征求意见函之日起5个工作日内出具书面意见。街道办结合初审意见及各职能部门意见，通知申请人优化完善整治提升方案。

初审符合条件的，街道办将申请材料及初审意见函报送区城市更新和土地整备局复审。初审不符合条件的，书面答复申请人并说明理由。

第十二条复审及审定。

区城市更新和土地整备局在收到初审意见函及申报材料后，开展技术审查，10个工作日内完成复审及报会工作。

复审符合条件且增加辅助性设施不超过500平方米的，原则上由区城市更新和土地整备局直接核发备案复函；复审符合条件，增加辅助性设施超过500平方米或增加辅助性设施不超过500平方米但存在特殊情形的，提请区城市更新委员会办公室会议审定；复审不符合条件的，书面回复街道办。

第十三条备案复函及签订监管协议。

整治提升方案经审定后，区城市更新和土地整备局出具《整治提升方案备案复函》（附整治提升方案），函复街道办并抄送住建、产业、消防、生态环境、土地监察等相关职能部门。

街道办收到《整治提升方案备案复函》后函复申请人，申请人委托具有相应资质的单位按备案的整治提升方案编制施工图并报街道办等部门备案。街道办与申请人签订《旧工业区整治提升项目施工监管协议》《旧工业区整治提升项目产业监管协议》。

第十四条施工建设。

辖区街道办组织申请人按经备案的施工图进行建设，申请人委托具备资质的施工单位和第三方监理机构进行施工和安全监管。区住建部门加强指导和监督。

第十五条竣工验收。

整治提升工程完成后，按规定办理消防验收备案及竣工验收备案；涉及新建防治污染设施的，按规定对防治污染设施进行验收。未经验收或验收不合格的，不得投入使用。

涉及特种设备的，在安装后投入使用前特种设备使用单位应依法办理使用登记。

第五章监督管理

第十六条主体责任。

申请人对申报材料的真实性负责，应承诺提交的所有材料的原件或复印件及其内容是真实的，如因虚假而引致的法律责任由申请人承担。

申请人应当依据相关法律法规，落实主体责任，开展申报、组织施工、引入优质企业等工作。应委托有相应资质的设计单位对建设项目（含防治污染设施）进行设计，监督施工单位严格按照设计方案和相关施工技术标准、规范施工。运营期间，负责承担工业区整治提升的消防、质量、生产等安全责任，涉及新建防治污染设施的，应建立环保设施台账和维护管理制度。

旧工业区完善现状建筑内部功能及加建辅助性设施的设计、施工必须符合国家工程建设技术标准，设计、审图、施工、工程监理等单位依法对建设工程的设计、施工质量负责。

第十七条监督管理。

项目建设过程中，辖区街道办应按属地管辖原则，根据职责对项目进行全过程的监管；对备案外新增的违法用地和违法建筑行为，应及时制止并依法查处。坚决遏止抢建、加建、改建等违法建设行为。

区住建、消防、生态环境、市场监管等部门依据各自职能对旧工业区整治提升进行监管。

区产业主管部门依法设定产业准入条件，依据市、区产业发展导向对产业规划、产业引入等方面进行监管。

第十八条责任追究。

在旧工业区整治提升项目申报、审查、组织实施等过程中存在违法违纪行为的，将依法依规追究法律责任。

第六章附则

第十九条解释单位。

本实施办法由区城市更新和土地整备局负责解释。

第二十条生效期限。

本实施办法自发布之日起施行，有效期为5年。施行之日已收文审查的项目，按《宝安区旧工业区整治提升暂行办法》执行。

第二十一条政策机制。

因机构改革单位职责发生变化的，由继受单位承担本实施办法中的工作职责。

本实施办法生效后，市区出台相关政策规定，且政策规定与本实施办法不一致的，适用新政策的规定。

公开方式：主动公开

抄送：区委各部委办局，区人大办，区政协办，区纪委办，区法院，

区检察院，区各人民团体，区各新闻单位。

深圳市宝安区人民政府办公室 XX年XX月XX日印发

附表：申请材料

（一）基本材料

序号

材料名称

材料要求

申请书及申报表

主要包含：项目概况（整治提升范围、现状建设情况、用地及建筑物产权情况、现状产业及企业情况等）、申报改造的原因、改造的具体诉求、引入优质企业或现状企业增资扩产情况、园区发展规划、投资预算等。提交原件。

申请人身份证明材料

主要包含：法人营业执照（加盖工商部门复印专用章）、法定代表人（负责人）及项目经办人身份证复印件、法定代表人证明书（原件）、法人授权委托证明书等（原件）。

工业园区权属证明

有合法权属的，提供土地使用权出让合同或房产证等权属证明材料；无合法权属的，需提供社区股份合作公司和辖区街道办意见。租赁厂房的改造主体，需提供租赁合同等相关材料。提交复印件。

现状测绘报告

由专业机构出具。提交复印件。

整治提升方案

由具备相应资质的设计单位出具，含总平面图、各层平面图、立面图、剖面图、效果图、分析图等。提交原件。

承诺书

主要包含：不违法加改扩建、因公共利益需无偿配合拆除、按规定做好污染防治等，并承担建设、运营安全主体责任。由物业权利人以及申请人出具。提交原件。

（二）特定情形需提交材料

序号

材料名称

材料要求

申报委托书

由权利主体委托第三方代为申报的，需提供。提交原件。

原建筑物主体的房屋安全检测鉴定报告

对原建筑物主体产生影响的需提供，由具备相应资质的专业机构出具。提交复印件。

对原建筑物主体的加固方案

对原建筑物主体产生影响的需提供，由具备相应资质的设计单位出具。提交原件。

整治行为不会对原建筑结构产生安全影响的设计说明

环境影响报告书或环境影响报告表，以及市生态环境局宝安管理局的批复或备案证明材料

涉及新建防治污染设施且属于《深圳市建设项目环境影响评价审批和备案管理名录（2021年版）》所列审批类和备案类的，按相应要求提供，由具备相应资质的单位编制。提交复印件。

防治污染设施设计方案

涉及新建防治污染设施的需提供，由具备相应资质的单位编制。提交原件。

排水方案

涉及新建污水处理设施的需提供，由具备相应资质的单位编制。提交原件。

其他需要提交的材料。

内容来源：

深圳市宝安区城市更新和土地整备局关于《深圳市宝安区旧工业区整治提升实施办法（征求意见稿）》公开征求意见的公告http://www.baoan.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/30038

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