最近跑了几次老黄埔。

看的东西也有点多：

黄埔区图书馆大沙馆北侧地块、华润新溪地块、老黄埔在售新盘和二手盘……

除此之外，老黄埔的商业配套，也是我们最近看的主要部分。

为什么跑得这么勤？

核心原因是，最近大家问到老黄埔，很多时候会聚焦在这么几个问题：

1.老黄埔的商业，是不是真的不够打？

2.现阶段的老黄埔还适不适合买入？

3.未来老黄埔有没有更大的价值空间？

所以，眼见为实。

01.

常住人口达58万的老黄埔，现在的商业代表是什么？

问了一些老黄埔的业主朋友们，他们给了我们这么几个答案：

大沙地商圈的惠润广场、南岗板块的南岗万达，大沙地商业街勉强算一个。

除此之外，沃尔玛也是老黄埔居民常去的商业配套。

但说实话，我们兜了下这几个商场，虽然有的人气还不错，但确实感觉出，商圈层次、规模、结构，都存在很大的不足。

以惠润广场为例，作为2010年开业的老商场，只能基本满足消费者的日常中等消费需要。

但相比当下的商业综合体，基本缺少对商业人流动线和人气聚集的前期研究，整个的商业布局和商业配套，都是有短板的。

这就会存在两个弊端：

其一，老黄埔大部分居民的消费偏好、层次需求不能得到很好的满足。

其二，老黄埔的中高端消费群体，会更倾向选择黄埔天河交接的三溪美林天地一带选择消费，从而造成消费购买力大量外流。

02.

一个有意思的话题是，为什么老黄埔的商业，会被这么屡屡提及？

和一些老黄埔业主聊过之后，我们的踩盘团队，有两个维度的看法。

第一个看法，是上面所说的，这就是当下老黄埔最直接的短板。

而另一个看法，则觉得，这恰恰说明老黄埔其实基本面很扎实，只有部分短板。

我们从天河出发，沿着黄埔大道一路往东，一旦过了交界处，便是老黄埔了。

同行的伙伴，甚至从东圃骑着个电单车，就到了这个。

称之为和天河最为紧密的板块，并不为过。

在很多人的眼里，老黄埔有着自己的特点：

居住氛围很浓，甚至有点老广的味道。

确实，如果在周边走上一趟，老黄埔浓厚的生活气质，还是很容易打动人的。

另一头，比起科学城、知识城这些需要依赖全新交通轨道而串联广州主城区的区域不同，老黄埔优势更为突出。

地铁路网早早就搭建了起来，广州地铁五号线前往天河等主城区的通勤时间也非常理想。

而最快的话，今年年底，老黄埔还会迎来五号线东延段和七号线二期的开通。

未来，还有鱼琶隧道和13号线二期，以及潜在的大变量：黄埔新客站。

这个板块，已经足够有烟火气，却又不缺乏生机。

所以在这个厚度之上，商业不足的短板，就会很明显。

当然，除了商业单薄，老黄埔的城市面貌偏老、居住环境一般、过于侧重老工业，也是不少人的传统印象。

这几个传统标签，还需要时间去改变。

03.

商业不足、城市面貌偏老、过于侧重老工业……

这几点，要如何改变？

在有关部门的回复当中，也有所提及：

黄埔区将积极推进城市更新项目释放商业载体，争取规划部门支持大型商业综合体规划，支持高铁新城商业规划，跟进商业项目招商工作，竭力推进老黄埔片区商业建设。

更靠谱的近期规划，在官方回复中，则有这么几个：

保利鱼珠港街区商业（约3万平方米）开展高品质招商，预计今年内开业。

规划建设广物鱼珠产城综合体项目、茅岗路以西商业综合体项目，预计2026年左右释放商业体量约13万平方米。

新溪旧城改造项目引入华润万象系列商业。

而最后一点，恰恰是我们提到的一个核心点，无论是商业配套的引入，还是城市界面焕新、产业升级，旧改会是其中一个巨大变量。

此次实地调研，我们也看了几个旧改项目。

一个是万科的文冲西旧改，一个是华润的新溪旧改。

前者的进度不错，融资商业区域的万科城市之光，也是当下老黄埔的网红盘。

我们在周边看了一圈，看得出，这个项目档次不错，在整个老黄埔当中的城市界面之中，很能打。

但商业配套方面，则相对进度慢了一点，目前仍没有太大进展。

按照官方的回应，目前开发商计划今年启动建设黄埔东路以南、石化路以西的商业项目，该项目规划设计方案正在优化。

至于华润新溪旧改，则刚刚正式动工。

整个新溪旧村改造，用地面积约14.64公顷，改造建筑面积约26万㎡，未来将规划建设成为面积约40万㎡，集购物街区、商务办公、休闲娱乐、人才公寓、生态社区于一体的宜居、宜业、生态、产业综合新城。

尤其是大家最为关心的商业配套，目前来看，华润万象综合体，还在。

就看是哪一个商业系列了，再不济，应该也会是个万象天地。

04.

至于老黄埔要怎么买？

可以关注的，不外乎这么几个维度：

新盘、二手小区，以及尚未入市的潜在地块。

先说新盘，老黄埔核心板块当中，目前有万科城市之光、富颐华庭、中鼎珺合府三个项目。

边缘区域则有卓越招商臻珑府、星航TOD、万科黄埔新城等项目。

如果预算够的，我们依然建议是首选老黄埔核心区域的项目。

但具体哪个盘，要根据自身的情况做决定，其次就是要关注楼盘的一些进度和消息。

比如中鼎珺合府的学校问题，目前就依然还处于变数之中。

二手小区方面，老黄埔不少，但建议首选的，是金碧世纪花园、黄埔花园、泰景花园这些。

楼龄能接受，也不会有没满5年的税费影响。

除此之外，未来老黄埔还会有一些新项目陆续入市。

比如英广老黄埔项目、尚未出让的黄埔图书馆（大沙馆）北侧地块，更远点的华润新溪融资商品房项目。

但无论怎么选，在入手老黄埔之前，要先做好对这个板块的价值认知 。