福州移动一则微博，官宣一个期待许久的好消息。

在3月27日完成空载试运营后，地铁4号线首通段有望在8月进行试运行。

本周，福州地铁官宣：4号线首通段力争8月底载客试运营！有消息灵通人士甚至直接给出具体时间——8月28日。

运营账号三年多，写过不少文章。

前几年，关于4号线，有个名词被反复吟诵——换乘之王。但换乘之王亮相之日，期待和现实却存在着落差。

洪塘站与金牛山站之间因地质原因，施工艰难。8月试运营的4号线首通段，只通了凤凰池到帝封江，鼓楼和南台岛北侧没能连在一起。

此外，福州楼市经历沧海桑田，不少板块的价值也处于波动区间。东区、三江口、帝封江会因为4号线有何改变？

换乘之王的局部出现，是否能重塑楼市的信心？今天就来说说这个话题。

01

2大优点??

地铁4号线一期23个站点：半洲、建新、洪塘、金牛山、凤凰池、陆庄、西门、东街口、省立医院、东门、三角池、竹屿、横屿、后屿、前屿、光明港、鳌峰洲、花海公园、会展中心、林浦、城门、螺洲温泉、帝封江站。

因为施工缘故，8月试运营的站点，只有凤凰池到帝封江总计19个站，24公里。

但19站中，有6个换乘车站，换乘之王，名不虚传。

4号线首通段的换乘路径是：地铁1号线（东街口站、城门站）、2号线（前屿站）、滨海F1快线（东门站，在建）、5号线（帝封江站）、6号线（林浦站）。

宏观分析，地铁4号线首通段对于福州楼市的利好有2。

第一，对鼓台核心区二次优化。

福州楼市核心在鼓楼。但当下福州，只有2号线通过宁化站。西洋站、南门兜站、水部站，东西向横穿鼓台。

2号线北侧，有着诸多福州重要地点：芳华剧院、光禄坊、市中医院、省立医院、鼓二小等。

2号线与4号线之间，有诸多福州IP

这些地点的汹涌人潮，主要靠1号线的东街口、南门兜站、2号线的水部站，进行人员转运。

4号线首通段，沿着杨桥中路、东街、东大路、塔头路，设立站点，使得2号线缓解了东西方向的压力，也有了并肩作战的伙伴，更使得鼓楼不少学区房突然增加地铁属性。

去年厦门银行在陆庄站周边拿地建总部。这几年随着定向生政策利好，茶园山小学、杨桥中学等成绩也水涨船高。

不少学区房增加了地铁属性，再添利好。

省立医院站附近，有一附小、十九中等学校。新盘永安里、鼓楼映也增加了地铁属性。

第二，东区成为了完全体。

这几年，东区楼市房价水涨船高。改善群体很多。

一份机构的内部数据显示，当下鼓楼人要换房，最能接受的区域就是东区。

但不少中产在东区买了房，却还是想住在鼓楼，核心还是因为教育问题。

孩子去鼓楼上学不方便。开车怕堵，电动车太远。

4号线首通段通车后，横屿站上车，风雨无阻，5站就到省立医院。

东区到鼓楼的通勤问题解决后，这就使得改善人群有了新选择：住在东区，坐地铁送孩子去鼓楼上学。

四号线首通段，逼出了东区的最后形态。以晋安湖为中心，一个交通四通八达的板块。

以前屿站为例，作为4号线和2号线的换乘站，前屿站西接鼓台，东联马尾。

北侧登云湖隧道已经通、前往五四北，北二通道去贵安已无阻碍。南向跨越鳌峰洲到仓山，链接福州南站与长乐。

按照4号线首通段+东区的组合，福州榕发是布子最密集的房企之一。

热销的榕发悦乐郡隔壁，还有2021-65地块。

围绕着晋安湖和横屿站，有榕发誉湖郡和榕发揽湖郡。

特别是榕发揽湖郡77㎡的三房产品（下图）。

使得东区湖景+地铁房的入门门槛来到200万出头，值得期待。

02?

2大变数

说完了两大利好，再来说说地铁四号线首通段的两大变数。

第一大变数，就是洪塘周边的地质问题，导致4号线首通，只涉及部分站点。

按原先规划，4号线在洪塘站和金牛山站之间跨越闽江，关键节点就在妙峰路和洪甘路之间洪山桥下。

左线（上游）盾构工程历时15个月，今年1月11日已贯通。

右线（下游）位于两个断裂带交汇，截止今年3月统计，18个月仅仅推进了61米。

根据媒体的描述：施工中大量碎（块）石掉落在盾构机的刀盘和仓内，工人需顶着相当于正常大气压的3.6倍、犹如深潜水下36米的压力，密闭、高温、高湿的环境下作业。

有院士表示这是“世界最难盾构穿江”。

当然，有人说过江很难，那是否可以不从江底走，改为架桥？

相关部门答复：如将盾构穿江改为架设桥梁，拆迁量大、占用现有路面，至少需从距闽江两岸1公里处露出地面，最少导致洪塘站、金牛山站无法设置，陆庄站、凤凰池站、建新站需做重大调整。

且无法与既有的5号线及规划的8号线实现换乘，故不宜架设桥梁。

世界最难盾构穿江工程现场

所以4号线的关键，就在洪山大桥桥下，目前已没法修改，只能继续。

今年3月的数据显示：过江段440米，18个月仅仅盾构掘进61米，平均3.4米/月。

虽然施工方表示贯通时间无法统计，但按照这速度，金洪区右线剩下的380米盾构贯通还需要100多个月。也就是9-10年时间。

4号线全线通车最少需要在金洪区间右线盾构贯通后15个月，这也意味着洪山桥沿线的居民有可能10年后才会迎来地铁，10年后4号线才可能出现完整形态。

不止是东区，4号线站点周边都有一些在建新房。

左海璞宸（2022-12地块），和鼓楼区建设拿下的2022-32地块，位于凤凰池站，问题不大。

位于半洲站，主打TOD宣传的万科城市之光，则很可能是受到影响最大的新房。

买了城市之光，或许10年后才能通上地铁，业主不知道会不会后悔。

第二大变数，就是4号线二期怎么设置？福州的地铁环线会以怎样的形式呈现。

地铁环线是地铁线路中最重要的线路。目前国内只有9个城市拥有地铁的环线（北京拥有两条环线）。

今年5月，福州市城乡建设局对外透露消息明确，将努力推动3号线等5条新线路上报建设，4号线二期就是其中之一。

有媒体透露：福州地铁4号线二期与一期工程贯通成环，起于帝封江站，止于半洲站，设站8座，服务乌龙江北岸。

不少福州人希望福州能成为尽快拥有大环线的城市，但地铁不是过渡性工程。地铁选线一次确定，基本上终身不可变更。

当下的洪塘施工困难，使得地铁4号线的闭环推迟，但我们看到4号线一旦闭环，必然呈现两个特征。

从地理角度，城市的核心位置来到了闽江之心。这个改天再谈。

另外就是地铁规划对南台岛的偏爱。

金山和三江口，南台岛西东两侧开发已形成规模，中部南二环腹地正在构建基础。

外滩、烟台山、江南CBD、海峡会展中心、海峡文化艺术中心、三江口植物园，南台岛北侧发展已经形成规模。

规划的4号线二期，使得帝封江到湾边立交桥，再到橘园洲立交桥，乌龙江北岸，沿江依旧有着充裕的空间。

4号线最终将成为鼓台+仓山的大福州环线。

虽然地铁4号线二期通车或许还有多年，但南台岛内已有诸多地铁线路。

除了4号线的大闭环，南台岛内部也有小闭环。

地铁2号线东西穿越金山板块，这里按下不表。??

规划的6号线西沿线与已通车的6号线，使得洪塘、潘墩、与长乐进行链接，覆盖了南台岛的北部（下图）。

地铁5号线从闽侯厚庭链接东岭、盘屿、吴山、义序，覆盖了南台岛的中部，使得飞凤山和高盖山周边都有2条以上的地铁线路覆盖。

再加上南台岛南侧的地铁4号线二期，以及纵向穿越南台岛的1号线、3号线，F1快线，让人想起了歌词：得不到的永远在骚动，被偏爱的有恃无恐。

03?

环线的收与放

地势是否平坦，决定了城市有截然不同的发展路径。

北京、上海，地处华北平原、长江三角洲，因此走圈层发展路径，地铁也早早呈现环状分布。

北京的双重环线

而很多二线城市，却受制于水网，市区被江湖水域分割得太细，修环线的成本过高，因此开始并不打算规划环线，通过调整线路，设置换乘站，来完成通勤目的。

比如南京就没建环线，需要不断换乘。因为一旦要设环线，地铁穿江次数就要*2，成本太高，不划算。

而武汉、重庆也是后期先完成了条线，在选择环线。只有到了城市扩张红利期收缩阶段，才会考虑环线的价值。

福州早期的发展，类似向四面八方泼水，哪里能发展就发展。因此水流到了闽侯、三江口、五四北、高新区，滨海新城。

如今4号线的环线定位，就是要把过去释放出的能量回收些。

过去，对于不少新兴板块，地铁是一张提升房价的好牌。新兴板块，只要地铁一通，黄金万两。

如今，环线地铁成为了杠杆，也更像紧箍咒。重新界定居住价值。房子本身有了产品力、学区、景观等价值，地铁作为杠杆，可以继续放大。

地铁频频穿江而过，背后蕴藏的是缝合江海，做大城市的决心。

福州南站周边轨交林立，期待大展宏图

比如福厦高铁通车后，以福州南站为基点，福厦高铁*福州地铁环线，会使得评判房产价值进入到一个更高的纬度。

从零散的射线，到环线，交通便有了网。有了网，就能留住人。