猫子直播的时候，经常跟大家灌输一个观点。

通州买房， 想要好地段，首选融御、京贸国际城。

想要追求品质好兼顾通勤，首选京玥兰园和璀璨公元。

前者是地段为王，后者是品质为王。

为什么我们针对通州的置业群体，特别强调品质这件事？

说实话，通州搞了双限这么多年，早就没有投机客进来，一般特别看重地段的，大部分都抱着增值投资目的去的。

通州这么多年房价很稳，放着东西海朝不投，去投通州对赌政策，那我只能说一句“总座高见”。

但要是换个思路，你索性踏踏实实的搞个好产品新房子住，也很香。

通州近几年新盘入市不多，大部分楼盘都是老盘，设计年代久远，户型、空间功能性都比不上其他区域。

但今天我们提到的两个盘，可以说是近些年我看过通州最好的品质新盘。

两个项目相邻，都在通州梨园板块。

同一板块的两个项目，不可避免拿来比较。

其实这两个项目主体客群并不冲突。

从产品面积段看，京玥兰园、璀璨公元都是70多两居到140平四居全年龄覆盖，但两个项目侧重点不同。

从主力户型看，京玥兰园100平米以下的占比80%以上，璀璨公元100平米以上占比73%；

前者定位偏向刚需客群，后者侧重于刚改+改善客群。

所以我们的观点也很明确，小户型妥妥的冲京玥兰园，

大户型买京玥兰园、璀璨公元都没毛病。

京玥兰园开盘去化大半，100平三居户型好，销量不错，剩余房源只有低楼层、顶层，好房源等清退。

目前正在加推3#、6#、8#，户型有75平两居、89平三居、135平四居。

我们之前说过，8号楼东西向，但性价比高，也不存在遮挡问题。

6号是135平四居，户型大，总价高，据说也不太好买，很多房源已经提前定了。

3号楼是75平纯南两居，89平南北三居，是小区主力户型。‍‍‍‍‍‍

这两个户型与璀璨公园77平东西两居、89平南北三居面积段重合。

有粉丝会纠结选京玥兰园，还是选璀璨公元？‍

我的建议是，

预算500万左右，可以首选京玥兰园。

01

同样70平小户型，京玥兰园楼栋位置更好

京玥兰园75、76平小户型，所处位置要比招商77平小户型更好。

8号楼虽然临街但视野不受影响，采光也不会有遮挡。

3号楼小区最北侧居中，小户型南北向，虽然北侧临主路，但中间隔着城市绿化，影响不大。

南侧面向小区内部，有园林景观。

总层高14层，南边都是6、7层洋房，中高楼层视野极好，完全没有遮挡。

我们再看下璀璨公元77两居、89平三居在小区所处位置。

璀璨公元一半期房（有颜色）、一半现房（无颜色），我们只说期房部分。

璀璨公元77平两居， 所在的11号楼 ，位于小区边缘地带，位置差。

南、北、西三侧几乎被包围，夹缝生存，采光必然受遮挡；

通风性也不好，尤其北京夏天，又热又闷。

东侧还临街，有噪音干扰。

同样400多万总价预算，京玥兰园可挑选景观资源比较好的位置；

而璀璨公元拼缝小户型没得选，不仅住着不舒服，还会影响二手房交易。

02

89平小户型两者各有千秋，但京玥兰园可选余地大

我们继续看京玥兰园和璀璨公元89平三居比较。

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京玥兰园主力户型89平三居，可选性很多。

璀璨公元89平房源期房很少，主要在6号楼、9号楼，且采光不佳。‍

6号楼总层高8层，前面现房5号楼是11层，西层东西向小户型也是11层。

上午、下午都会对6号楼采光产生遮挡。

9号楼总层高10层，南侧期房12号楼是11层，上午会影响9号楼采光。

招商89平三居户型亮点其实很多，但想在璀璨公元挑个好位置难度也很高。

再看户型。

通常开发商做不做样板间，做什么户型样板间，会透露很多信息。

比较常见的是，开发商只做主力户型样板 间，重点推荐；小户型，房源少，或者不愁卖的户型就不做了。

招商·璀璨公元107、120、140平三居、四居是主力户型，所以样板间只做这三种。

77平小户型，89平房源少，没做样板间，未来室内实际格局如何，只能对着户型平面图研究，小户型买家很被动。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

京玥兰园一共做了4个样板间，75平纯南两居、89平三居交付样板间，100平三居、135平四居展示样板间。

75、89平小户型也有卖家秀，买房有了更多参考。

京玥兰园、璀璨公元都有89平南北三居，总价500万左右。

从户型格局看，璀璨公园89平三居，客厅设计了270度转角飘窗更吸引人。

参考其他项目同户型，从视觉效果看，这种转角飘窗让整个客厅空间尺度更宽阔。年轻人会非常喜欢。

但有一点需要注意的是， 当住进来后你发现，白天阳光太强，考虑到隐私性，绝大多数家庭不得不在侧面窗户安装遮阳百叶，或者挡上窗帘。

璀璨公元南向客厅，主卧开间尺度更大，客厅面宽4米，主卧3.3米，都比京玥兰园要大。

璀璨公元北向次卧可变，能通成一间大次卧，但有两个小问题。

一是进深短，不到3米；

二是其中一个次卧小，刚7平。

京玥兰园虽然北向次卧也不大，好在面积均衡，都在8平米以上。

此外，京玥兰园89平户型全明，璀璨公元89平主卧卫生间是暗卫。

综合来看，我们还是认为京玥兰园89平功能性更强。

03‍

璀璨公元，听猫子的，买就买大户型

我们一直在说，通州是缺少好产品的。

璀璨公元的出现，给通州新房市场又带来了一抹亮点。‍

璀璨公元107平三居、120/140平四居， 一定会让 通州改善置业买家很心动。

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通州新房找不出来几个这样产品，同品质也只有京玥兰园，还有六环外金地北京壹街区可以抗衡。

上周六，我们组织了京玥兰园看房团活动。

恰巧招商·璀璨公元第一天开放样板间，我们也去转转。

样板间确实不错，开发商用心在很多细节都能体现。

比如现在我们家里用电器越来越多，插座不足时，我们就用习惯插线板。

插线板多，线团一堆，会显得很乱。

特别是家里有小孩，宠物到处跑，存在安全隐患。

招商在装修时预留了很多插座，插座多，电线走线会复杂，但对方便了未来业主日常生活。

璀璨公元室内层高是2.9米，如果你实地去样板间看，感觉它的层高在2.9米以上。

这是因为它的采取了一种特殊工艺手法，能够拉高室内层高的视觉效果，是招商璀璨系产品独有的。

璀璨公元窗墙比大，采用了“二八分割法”，20%开窗，其余80%的整块玻璃。

厨房配置了舒温凉霸等。

在产品细节方面，招商真的把品质感拉满了。

*某家自媒体大V别再复制粘贴了

璀璨公元容积率2.2，全部7-11层，一梯两户洋房+小高层；

不包含飘窗赠送，得房率在79-82%，确实高，我们要给招商点赞。

但咱说点实话，容积率没法改变的情况下，要得房率，那么在其他方面就要有些牺牲。

我们看项目沙盘，只做了期房部分，没有展现现房楼栋，仅用凸出透明部分替代。

这样会误导买家小区视野很好， 有的买家会忽略楼栋之间的遮挡。

实际上，璀璨公元和京玥兰园控制高度都是36米，局部45米。

京玥兰园部分楼栋做了15层。

璀璨公元为了低密度，要做11层以下，一梯两户，高得房率，必然要多排楼栋。

它的占比面积只比京玥兰园多了1万多平，总楼栋数量多了5栋。

楼栋排布上会更密，楼间距小，房源之间户型遮挡多。

看沙盘感知不大，但房产老司机看平面效果，明显感觉很多房源有采光问题。

因此，在买璀璨公元选房要多做功课。

这个项目我们有团购，感兴趣可以加微信maoduidui01咨询。

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