嘿，朋友们！楼粉问答栏目又来啦~

今天又有哪些问题呢？下面跟着富贵一起来瞅瞅~（以下问答均来自分楼粉的在线提问，供各位参考。）

楼粉·精选问答一

Q：陕建锦泓府VS润玺臺，如何选？

A：首先来看陕建锦泓府，位于浐灞 ， 所在的区域是目前浐灞环境和配套相对比较成熟的板块，算是第一梯队。

总体量121亩，分5个地块开发，首开户型建面在100-120㎡左右，是浐灞下半年入市楼盘中，唯一一个全部聚焦143㎡以下产品的项目，比较稀缺。尤其是在周边近几年基本没有普通住宅供应，大多都是3万+豪宅的情况下。

周边的环境和配套也是项目的一大亮点：3公里范围内有灞河、世园会公园。距离3号线务庄站大概600米，教育上有浐灞三十二小、交大附中浐灞右岸学校等。

商场榜上有名的砂之船奥莱也离项目不远，可以看到其配套是比较集中且非常齐全的，生活的便捷性高。

而润玺臺最大的特点是产品，做的是第四代住宅产品， 开发商是央企华润，其实也算港务区的扛把子， 给港务区做了很多民生工程 。

配套上，紧邻14号线贺韶站，还有港务区第五学校，但这个学校还没有确定名校+，西侧有启航公园。

再从区位上看，项目位于港务大道，而港务区的开发其实是由西往东，从奥体到政经再到现在的港务大道，所以从环境以及配套来说还需要时间兑现，因此它的板块能级和锦泓府相比稍有点弱，大概排到第三梯队。

综合对比下来，两个盘各有优缺点。如果注重居住体验，喜欢第四代住宅，可以考虑润玺臺。如果想要享受到更便捷的配套，追求河景、公园的大环境，还想要兼顾到流通，我认为陕建锦泓府更合适。

另外，根据置业顾问透露，锦泓府首开价在1.7万/㎡左右，目前到访售楼部还能领取惊喜礼品（电影票、奥体中心游泳馆门票、华夏水世界门票……），数量有限，先到先得。

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楼粉·精选问答二

Q：首付80万，考虑增值保值性，智慧城置换到中建·轨交·山海境怎么样？

A：这两年，房产行业基本处于市场的下沉期，建议能置换就置换。尤其是房龄长，地段一般，品质较差的小区，更要抓紧换。

智慧城，周边的配套在长安区来看虽说是比较成熟的，但是小区的品质较差，开发周期也较久，房龄十年以上，而且物业服务也一般，目前二手房的价格也就在在1.2-1.3万/㎡左右。

从置换的逻辑上看，从长安区换到高新区，板块上也是升级的，因为高新本来就是作为西安产业、教育的双王牌区域。中建·轨交·山海境是目前高新新房里门槛比较低的一个盘，总价区间大概在230-300万之间，并且首开还有优惠折扣，80万预算是可以够的上的。

加上项目本身是TOD规划，所以后期的交通也是相对比较便利的，还自带有4.4万方的商业街区、2万方的公园式园林，会有住在公园里的感觉。

附近还有高新第十九小学、高新第四初级中学等学校，我觉得对于很多年轻人以及想在高新置业的群体是一个机会。

据悉，目前还有少量房源可直接认购，感兴趣的可直接咨询置业顾问，别错过优惠↓↓

楼粉·精选问答三

Q：保利天珺VS中粮·大悦未来城，选哪个？

A：保利天珺和中粮·大悦未来城都属于目前热度比较高的项目。但这两盘位置上有些差异，保利天珺属于开发新区，位于航天，位置上和曲江CCBD板块交接。中粮是在长安区，也 就是传统行政区。

配套方面，这两个盘其实都不属于地铁盘，距离地铁都是有一段距离的。不过这两个项目本身也都是偏改善定位，所以地铁并不是刚性需求。

虽然不属于航天核心，但距离曲江的CCBD很近，可以享受曲江的商业配套，离金辉环球广场约700米，比较近的学校有航天中学、航天城第六小学；

，本身项目规划就是980亩的大城，包含住宅、写字楼、公寓、商业，包括还会配建一个大悦城。内部规划了中学和小学的教育用地，签约交大教育集团，给项目加了一个名校+的标签。

最后说下产品，两盘都主打第四代住宅概念，只是中粮的露台主要体现在洋房上，保利高层任何面积都具备露台这个空间。中粮·大悦未来城首期开盘的悦著·央璟，以高层、洋房为主，高低配设计，产品面积128-235㎡；保利天珺做了2T2的纯粹平层产品，户型面积128-186㎡。从产品规划上我认为天珺优于中粮。

目前的价格高层在1.8-1.9万/㎡，洋房2.4万/㎡左右，保利价格还有具体的产品信息还需要再等等。如果从投资角度来说我建议在等等保利的信息去做对比，等价格出来后再来判断。

如果你比较重视小区的品质，重视区域的发展潜力建议选。那如果是老长安人、老城南人想享受主城便利的配套，或者想看洋房产品，就看，这是自住角度。

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