上一篇，《》，我们聊了嘉定区的南翔板块。

今天我们来看一看，南翔东部隔壁、普陀区的桃浦板块！

桃浦，为什么成了普陀人最不认可、最容易受鄙视的地方？

01

上海没有哪个区像普陀这样内部充满了鄙视。

而桃浦就是处在这条鄙视链的末端，不少老普陀人至今都不认可这个地段。

我们知道普陀最先起势的地方是苏州河沿岸，是当时纺织、医药和化工等产业聚集的地方。

这个片区居住了大量的产业工人，所以遗留了不少上世纪70年代的工人新村，城市界面看起来非常破旧，使得普陀区成了“破大区”。

然而就是这个市区附属工业区的苏州河两畔，成了老普陀人心中最神圣的地方，这里才是正宗的“普陀”。

后期普陀区划不断调整扩大，把长征、桃浦等地都扩充了进来。

但离静安最近的地方永远是苏州河两岸的老普陀地段，他们早已把自己看作是静安的“小跟班”；

长征镇、长风街道虽然是“郊区”出身，但与长宁区交界，15号线通车后他们与长宁的联系日益紧密了起来，自然做起了长宁的“小跟班”。

剩下的就是尴尬的桃浦了，同是“郊区”出身，但离静安、长宁都比较远，所有利好辐射自然收不到了。

桃浦是最晚合并到普陀的地区，一开始归江苏嘉定县管。即使是1958年嘉定县划给上海后，桃浦仍然归属嘉定管。

直到1992年，桃浦才正式被普陀区接管。也就是说，桃浦成为普陀的领地也仅仅是近三十年的光景，历史不长。

直到现在居住在苏州河沿岸的老普陀人都会对桃浦犯起嘀咕，称其是“最不普陀”的地方。

这种情形类似于临安、萧山、富阳、余杭之于杭州，在老杭州人眼里出了中河高架就不叫杭州。

虽然桃浦划给普陀了，但由于与嘉定的历史情绪太过深厚，以至于现在的桃浦仍与嘉定“藕断丝连”。

比如不少桃浦新村的居民经常跑到隔壁南翔的印象城前去消遣，他们还会去云翔湖、古猗园、南翔古镇上溜达溜达。

相对普陀内核的长寿路，桃浦以前就是妥妥的郊区和乡下，与普陀主城发展比较割裂。

历史上桃浦被层层的铁道老沪杭铁路（3/4号线内环线）和沪宁铁道所阻挡，只要从长寿路跨向苏州河北岸，就是受到鄙视的地方。

“一河（苏州河）两铁（沪杭、沪宁）”三道屏障，对桃浦造成了严重的隔阂：

1992年的普陀行政区划图，铁道割裂严重

这造成的结果就是，在老普陀人的眼中长寿路片区被视作“河内”，武宁路片区是“道内”；

而长风、曹杨、石泉成了“道中”，甘泉、宜川成了“道外”；

真如、桃浦、长征成了大家最不想去的三大“郊区”。

1990年之前，为鼓励“河内”人去“郊区”3个乡镇工作，甚至还发放的有“郊区补贴”。

由此可见普陀内部的鄙视与隔阂有多严重！

普陀历史上合并了很多来自嘉定与宝山的郊区，行政版图才从苏州河片区慢慢做大。

但这些合并的部分大多都很贫瘠，包括桃浦在内，不但没有促进普陀的经济发展，反而成了拖累。

再加上普陀市区老工业的关停并转与凋零，很影响全区的GDP。

结果现在普陀成了上海最拉胯的市区，财政收入和经济总量都不幸垫底。

当然这也与普陀的核心、也是上海城市副中心的真如“开发失败”有关。

真如搞了20年才把商业办公慢慢发展起来，但产业依然空缺，带动不了普陀，也辐射不了桃浦。

桃浦受到严重的鄙视，其实挺倒霉的。

02

不过桃浦以前为嘉定做出了不少贡献，是嘉定的一个化学工业重镇。

但这也成为日后给普陀的一个历史遗留“硬伤”，因为土壤和水质污染都比较严重，工厂得搬、污染得治理。

所以桃浦并给普陀后近30年间都没有得到大发展，这完全是一个烂摊子，你说桃浦在普陀如何不受到鄙视？

桃浦化工区地块原为造漆厂，周边还有垃圾焚烧厂，以前环境非常堪忧。

这片土地以前排放了太多化学工业毒水与毒气，空气中一度弥漫刺鼻的味道，引发周边居民头疼、发恶心。

桃浦作为上海化工区历史由来已久，包括北部宝山南大智慧城在内原先都是一片化工生产重地，还诞生了“染色馒头”事件。

这个历史可以追溯到1953年，当时上海市建设委员会着手制定市工业区发展规划，选市区西北部建立一个以化学工业为主的工业区。

这时候桃浦正好被选中了，根据当时的勘察，在桃浦建厂的有利条件是：

1、处在城市下风地带，宜于建立有危害性的工业；

2、地势较高，土质好，工程准备措施和建筑基础投资较省，宜于建厂；

3、有较完整的道路系统，公路运输潜力很大；

4、区内小河很多，便于排泄雨水；

5、有铁路支线在祁连山路以东通过便于接上专用线。

很快，第二年的1954年桃浦化工区建设就被上海市人民政府批准并付诸实施了。

桃浦化工区最初规划时，东起祁连山路，西、南以真南路为界，北至沪嘉公路，至1958年基本建成以染料、制药为主的化学工业基地。

按照工业性质、危害程度、协作关系、卫生防护条件等因素，桃浦工业区的最初规划分布是：

1、真南路、永登路之间，为一般易燃工业，如橡胶工业、胶布橡带、赛璐珞制品等；

2、古浪路以南祁连山路以西，为塑料工业；

3、敦煌路以西永登路以北，为制药工业；

4、古浪路以北，为林产化学染料、树脂等有害工业；

5、南大路以北，为畜产制革工业；

6、 真南路以南，为机修制冰等辅助性工业。

桃浦工业区规划建立以前，区内仅有1家新化工厂。

1954-1960年陆续新建和迁建了上海漂染厂、华孚金笔厂、泰山有机化工厂、上海第二制药厂、立民赛璐珞玩具厂、润华颜料厂、上海联合香料厂、上海天光化工厂上海桃浦化工厂等10家，形成以化学医药工业为主的新工业区。

至1976年，区内新建、迁建市属全民所有制工业企业已有21家，规模逐渐扩大。以前我们用的英雄牌墨水生产基地便是在这里：

不可否认，桃浦工业区对上海经济发展作出了积极贡献，但由于生产期间对环境污染治理不够重视，化学工业排放的废水、废气和废渣扩散在工业区及周围，危害非常严重。

当时桃浦还是乡建制，在工业区内有3个村12个生产队受害最深，影响农副业生产及农民生活，时而发生厂群纠纷。

后来群众反应大、污染到了不得不治理的地步，1963年上海市成立环境卫生局，下设市工业废渣管理所，重点就是整治桃浦乡的工业三废污染问题。

直至1997年桃浦才摘掉了重污染地区的帽子，开始向都市型工业转型。

但是土地由于工厂的占据和污染，还是荒废了很长一阵子。

可以说，历史上的化学工业“毒瘤”钳制和耽误了桃浦近30年的发展！

03

桃浦并给普陀后一直被荒废，也在于普陀实在没有多余的精力去打理这块化工地。

因为2000年初普陀在搞真如四大副城，2010年后又发力长风生态商务区，桃浦根本不受重视。

虽然桃浦智创城早在2012年就规划了，但这个规划一直悬而未决。

毕竟普陀向嘉定要桃浦这块地最大的目的就是用来安置“三湾一弄”（潭子湾、朱家湾、潘家湾、药水弄）动迁的居民，所以发展资源是不会向桃浦倾斜的。

嘉定在桃浦遗留的化工厂很晚才被普陀关停，这就好比下蛋的老母鸡，能提供税收，也就晚点宰杀了。

终于在这两年，桃浦智创城的规划才真正迎来付诸实施，开始拍地、建房子、建办公楼了。

这片被遗忘的土地，似乎又重新燃起了希望。

桃浦智创城规划挺大，商办总面积超过了前滩，选择以祁连山路为发展重心，在最高180米的两幢办公楼周围规划还有烘托CBD若干，现在到处都是大工地，建设如火如荼。

区域内的中以(上海)创新园、智创TOP等项目都成了市区两级重要的科创载体，已经入驻了中电科50所、东方雨虹、睿创微纳、螳螂慧视、康鹏科技等企业总部。

其中上海康鹏科技股份有限公司成了桃浦本土培育的首家科创板上市企业，于上个月20号成功在上海证券交易所敲锣上市。

此外，国华人寿上海普陀康养中心正在开建，以牛津、剑桥为录取标准施教的十二年制综合性学校上海安生学校已建成落地，上海市中心最大的开放式绿地——桃浦中央绿地已建成，新建的国金体育中也已对外开放，桃浦的变化日新月异！

不过，桃浦注定成不了前滩，产业规模与能级、区域定位都不能相提并论。

桃浦有些办公楼已经盖好，当前入驻的企业还是不够多，也不够高精尖，无法为片区带来高收入群体，在外界看来在摆脱产业“空心化”的道路上还有许多功课要做。

但话又说回来，虽然智创城成不了前滩，但却可以成为普陀的漕河泾，而普陀就是这么干的。

真如、长风土地都开发完成了，未来增量不大，这时候普陀把桃浦拎出来目的就是在上海西北方向搞一个新的重点产业片区，打造一个新的增长极。

在面对真如的失望之后，普陀把新的希望寄托在了桃浦的身上，想打一场翻身仗。

这个智创城产业区定位无疑是很高的，是上海市服务业发展工作领导小组办公室在2020设立的四大服务业创新发展示范区之一。

其它三个分别是：上海邮轮服务业创新发展示范区、外高桥服务业创新发展示范区、上海徐汇枫林健康服务业创新示范区。

可见桃浦搞智创城不仅是区级的重点项目，也得到了市级层面的支持，未来还是有盼头的！

就是发展刚刚起步，规模化的高能级产业还没吸引到，规划落地速度慢，蓝图绘就尚需时日。

而就在这个时候，桃浦的新房已经开始开发了，而且价格卖得还不低，市场有些供大于求，我觉得还是要提防房价透支的风险。

桃浦的另一个问题是周围没有强邻居辐射，目前扮演的暂时是“睡城”角色，在接收市区的外溢过程中被长寿路、武宁路、光新、真如、真光、大华、万里等片区层层阻挡，优势被削弱。

04

种种原因下来，导致桃浦开出的新盘并不好卖，有的两次开盘两次遭遇滑铁卢。

比如金茂开发的景泰府，今年4月份第一次开盘就仆街，不幸失利。

211套房，均价8.3万元/m²，经过中介的带客与救场认筹人数勉强触摸房源数。

这也就是说，金茂的房子没人抢。

由于未触发积分，认筹客户量亦未达到管理部门设定的2.0入围比（422组），项目不得不提前在4月27日提前开盘。

结果开盘当天没有热销也没有日光，销售对外宣称首开售出约70%（约148套）。

但有业内人士指出，金茂景泰府首开实际售出约102套（约48%），还有超一半的房子未能卖出。

面对邻盘宝华紫薇花园示范区、会所、泳池、样板房等的“碾压式”打击，金茂景泰府直接凉了：

网签数据则从侧面证实了业内消息的真实性：

而在今年6月20日金茂景泰府第二次开盘时，241套房仅收获了66组客户认筹，较第一次认筹进一步全线崩溃。

金茂景泰府去化不理想也有另外一个原因，户型做得并不好，没有像对面宝华紫薇花园那样做成南北通透的。

宝华的盘卖得稍好，一期今年5月28日开盘347套房422组认购，二期7月29日开盘246套房198组认购。

但是由于板块缺陷所在，自然也称不上火，都没有触发积分。

这两个盘距离最近的地铁站点15号线古浪路，11号线祁连山路、威武路分别在1.6、1.7、1.9公里之远，基本上告别了地铁盘。

后续桃浦还有多个新盘待入市，如中环桃源里、象屿交控桃浦地块等，新房市场竞争难免会加剧。

桃浦这么多新房面世，反而把万里板块的二手房给带垮了。

这两年万里跌幅比较大，从10万干到了8万元/m²，有些业主卖房换到桃浦去了。

桃浦本地很缺少次新商品房，最新的是2011年开发的中环名品公馆，已经成了桃浦的标杆小区：

这个标杆小区本轮涨幅还比较大，2020年成交单价6.73-7.64万元/m²，这两年涨到了9-10.76万元/m²，整体涨幅高达37.5%。

不过因为价格涨上来了二手房流动性不高，只有零星的成交。

我觉得10万的单价已经不如去同是普陀区内环内苏州河畔的新湖明珠城淘一下笋盘了。

至于其它小区，因为房龄老、配套跟不上、环境不佳等因素成交价与涨幅都没有中环名品公馆高。

如15号线武威东路地铁站西边的恒盛鼎城华公馆，2020年成交单价6.05-6.87万元/m²，这两年涨到了7.6-8.76万元/m²，整体涨幅只有26.6%，跑输了大盘。

到了桃浦新村，大批量的老公房、动迁房价格就拉低到了4.6万元/m²左右，溢价率会更低。

这个地方是原先普陀用来安置上述“三湾一弄”居民的动迁地。

不过对于刚需来说，300万就能在桃浦新村买个两房很有性价比，通勤也有优势，就是配套和环境不咋滴，被南翔秒杀。

至于桃浦的未来，肯定不能完全看空，随着土壤的修复与治理污染影响已经降到了最小。

化工厂搬走后，给普陀腾挪出了难得的一大块可用发展空间。

现在15号线的古浪路、祁安路都在打造TOD商业，桃浦新村的白丽生活广场正在重新装修预计下月将迎来二次盛大开业，那些落后的沿街店铺式商业未来有望得到改观。

但是桃浦智创城的产业落地需要一个周期，而且这个红利表现在房价上已经提前透支了，南大也是这样，不会让我们普通老百姓轻易捡到便宜的。

未来普陀想要一改落后的局面，一要靠真如，二要靠桃浦，而桃浦是给普陀带来增量最大的那个，所以桃浦智创城承担的使命与责任是非常重大的。

如智创城的产业再加把劲，普陀多向市里要一些资源、招商执行力也强一些，多搞一些规模化的高精尖产业，把它打造成为普陀的漕河泾、功能发挥得更大些，那么普陀才能够真正迈入新增长、高增长，迎来腾飞！

以上为正文

编辑∣环线咨询