房地产项目投资测算，是项目可行性判断的重要一环。作为地产从业人员，需要我们可以快速完成项目框算工作。在本章节将以模块化的方式回顾前面课程所讲述的知识点。将各模块组合成一起，就形成了项目的投资测算框算表。

模块一：项目规划指标表

投资测算是建立在具体项目的指标推演基础上的，因此搭建投资测算表格的第一步，是搭建项目的规划指标表。

规划指标表的搭建逻辑，是先通过项目用地的基本条件，包括建设用地面积、容积率等指标，计算项目的计容建筑面积和基底面积上限；再结合市场调查结论，设计项目的产品种类，通过标准层等指标，计算每一类产品的单体/种类面积；最后以用地基本指标作为边界，验算产品规划指标的合理性。各类产品的指标加总，不能突破用地指标中计容建筑面积和基底面积上限。

图一：项目规划指标表的搭建逻辑

我们以表一为例，首先明确项目用地条件的边界，假设有一个总用地10万平方米的项目，实际建设用地面积为8万平方米，容积率为3，则项目的计容建筑面积为24万平方米。另外项目的建筑覆盖率是40%，则项目可用于建设的基底面积为3.2万平方米。

这个计容建筑面积和基底面积就成为了项目用地条件的指标边界。

其次，进行产品规划条件的设计。具体产品的分类和单体指标，应该结合项目的实地调研得出，在详细测算的情况下，需要公司的成本部门、建筑规划部门共同参加，给出拟真度较高的假设条件。如果是为了快速进行项目的投资可行性判断，则可以结合市场调查、企业对本项目的发展目标和测算人员的过往经验，进行大致的产品规划条件，不要求完全精准，主要是为快速匡算服务。

表一：项目规划指标表示意

在表一的项目示例中，假设本项目处于城市的次机核心区域，市场调查结果能够支撑中高端办公产品的去化，因此初步设计有高层写字楼、中层研发办公楼和配套商业三类产品。并且根据产品建筑经验和周边项目指标作为参考依据，可以进一步设计出各类产品的标准层、层数和栋数等基础指标。其中，产品的层数和栋数是一个可变量，接下来匹配前述用地条件指标边界时候会主要调整这两项。

规划指标表需要在EXCEL中建立公式，具体参照表一中的“备注”栏。

最后，也是最容易出错的一环，就是指标的勾稽验算。我们需要把设计的各类产品的指标总和，与前述项目用地条件的指标上限进行验证，用指标上限的建筑面积和基底面积，分别减去产品规划指标的建筑面积和基底面积，原则是产品指标总和不能突破项目用地条件的指标上限，但同时也不应该有太多的指标浪费。一般而言，建筑面积尽量用尽，基底面积可能会有少量剩余。

表二：指标勾稽验算重点示意

模块二：项目收入模块

在完成项目规划工作后，第二步工作是进行项目的收入计算，搭建项目的收入模板表格。

项目的收入表格搭建，关键在于模拟项目的整体预期收入。方法并不难，即结合市场调查所了解到项目区域的同类型产品的租金和售价，对本项目进行租售价格的研判和设定（详见第四课）。

在这部分工作中有两个重点：

1. 明确项目产品的租售比例；

2. 处理租金的长期收入转换。

项目的租售比例设计，需要考虑的因素分别是政策性的约束和企业自身的经营目标。

政策性约束是指项目所在地方的具体政策对项目租售面积比例的实际约束。这涉及到项目土地性质和项目所处区块的问题。

企业自身的经营目标。则是基于企业自身不同的财务状况和经营思路，会决定企业对每个项目的目标要求

是可以长期坚持做持有，还是需要快速销售力促回现。但需要遵循一条重要的原则是：

产品入市场时，需要能够匹配当时的市场需求。