最近的牛奶厂，风向让人捉摸不透。

前不久，招商雍华府放出一套164㎡四房，单价6.9万/㎡，比目前小区挂牌房源单价都低，当晚便被秒杀。

而就在前不久，华润天合成交了一套单价9.5万/㎡的143㎡四房，含税含车位，实际价格约8.8万/㎡，接近历史最高价。

一路之隔，差价2万/㎡。一边低价甩卖，一边价格上探。

也难怪现在很多奶厂的业主，都看不懂现在奶厂的行情。

一方面，奶厂的价格自去年来，从高位一路回落，幅度放眼广州都算大的；

另一方面，站在东进风口之上，奶厂的未来看起来一片光明，还准备孕育下一个天河land king。

抛还是守，这是一个问题。

现在很难，未来很好

如今的牛奶厂，行情到底如何？

我们从板块内的四个次新盘，人称“奶厂四子”的挂牌价来看看。

奶厂在二手市场的巅峰，是在21年下半年。

二手房开始交付、面市，加上市场情绪火爆，奶厂的挂牌价一路飙升，10万+遍地。

但从22年开始，冲高的奶厂，就一路回落。

到今年，奶厂的挂牌价，比起高峰普遍回落了20-30%，不少楼盘的成交价都到了6字头。

而价格回落下，奶厂的成交情况也并不理想。

几个楼盘的挂牌量都不少，但近90天的成交量单盘最多只有三套。整个上半年，总的成交量也不到50套。

而奶厂真正的考验，还在接下来。

可以看到，目前奶厂的二手普遍还没满五，交易税费较高，这也限制了挂牌和流通。

随着接下来奶厂房源逐渐满五，挂牌量有可能迎来爆发性增长。

成交有机会旺起来，但竞争，会更加惨烈。

别忘了，除了二手之外，奶厂及周边，还有一堆新盘在摩拳擦掌。

像臻颐府和缦云，都是各家的豪宅门面，产品比起二手有着很大的升级。

而联投·文津府、珠江花城，以及接下来的华润吉山仓项目，距离奶厂就一路之隔，在售价格和吹风价比起奶厂二手都有优势。

但另一方面，奶厂的前头，也有耀眼的曙光。

邻近的世界大观地块即将开拍。由于限高，地块预计将打造低密小高层产品，有望成为天河又一个明星豪宅盘。

并且世界大观还将整体收储，进行盘活，打造为生态良好的品质休闲空间，并释放出众多居住、商业、商务地块。

这对于奶厂来说，还将进一步提升片区的热度和豪宅区属性。

现在很难，未来很好。

奶厂的业主，站在了抛和守的十字路口。

抛还是守，

这是一个问题

要做出正确的抉择，首先要明白，奶厂的定位，是一个纯粹的改善型居住板块。

对于改善客来说，奶厂的很多优势，是天河其它板块所没法相比的。

1. 环境好，绿化率高；

2. 居住氛围纯粹，密度低；

3. 教育资源好，有奥体东小学、执信中学天河校区等。

牛奶厂航拍。图源：广州PLUS

比起邻近的智慧城、广氮等片区，奶厂天生具备成为“富人区”的底子。

随着接下来世界大观地块拍出，这里的关注度还将再上一个台阶。

上文提到的华润天合“楼王”单位，能在当前略显疲软的二手市场，仍卖出如此高价，足见天河改善客对板块的认可。

但另一个残酷的事实是——

小户型产品在奶厂，是错配的。

对于刚需来说，奶厂虽然位于天河，去珠城、金融城等都不远，但硬伤也不少：

1. 缺地铁，最近的地铁站距离超2公里，自驾也容易塞车；

2. 缺商业，只能依赖小区的底商；

3. 小户型选择少；

4. 贵。

从今年的二手成交来看，“奶厂四子”上半年只成交了7套100㎡以内的小户型，占比仅有16%。

成交价来看，一套85㎡三房的价格最低也要接近600万。

这个总价，在不远处的珠江花城已经可以买到四房，入手华润吉山仓项目也没什么压力。

更别说，再远一些还有保利天汇、天河壹品、中建天河精诚壹号等更近地铁，或者小户型使用率更高的产品选择。

奶厂的小户型，竞争力十分有限，价格还有可能继续下行。

接下来，奶厂的改善属性会进一步强化，大户型产品值得看好。

但小户型二手面临板块内部、以及智慧城、黄埔等区域新盘的激烈竞争，地铁、商业等短板短时间又难以补齐。

趁着满五二手房源还没有集中入市，小户型的业主现在是可以先出手，避开竞争。

虽说如今二手价格比高峰时回落不少，但绝大多数奶厂的业主，依旧是幸福的。

在16-18年的新房市场时，奶厂的高层洋房售价基本在4字头。

以如今普遍的7-8万/㎡的成交价来看，比新房基本涨了50%以上，这已经羡煞广州大部分区域。

只要心态放平，别想着赚光最后一个铜板，现在出手怎么都是赚的。

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