上世纪八九十年代，房屋外墙时兴贴砖，然而，随着时间推移，不少老建筑外墙砖老化脱落，成了居民头顶高悬的不定时炸弹。不修，隐患重重；修，又受困于资金、管理、业主参与度等因素，难以推进，很多最后都不了了之。

最近，在富春街道城西社区， 西堤路90号楼的6户业主作出了积极尝试。

外墙瓷砖不定时脱落

业主担心“祸从天降”

西堤路90号楼是一栋联建房，共6层6户。

“我是2008年搬进来的。”据业主王阿姨介绍，该居民楼始建于1988年，2007年前后翻修过一次。近两年，外墙瓷砖脱落严重，虽然社区及时在醒目处设置“外墙瓷砖脱落”等警示标志，但这颗不定时炸弹还是威胁着楼栋居民商户及周边群众的出行安全。

△ 西堤路90号楼外墙修缮前

“家门口就是公交站，楼下是饭店和宾馆，来往行人多，万一砸到人，我们业主是有责任的。”王阿姨说，外墙瓷砖不断脱落，搞得居民人心惶惶，都希望能尽快解决这个问题。

△楼前是公交站，楼下有饭店和宾馆

“虽然我们自己不住在这里，但这个问题租户已经反映好多次了”“尤其刮风下雨的时候，松动的瓷砖很容易被吹下来，没砸到人是运气好”……其他业主也纷纷诉说着担忧。

社区组织民主协商

业主众筹齐出力

业主们找到社区，希望社区能够协助修缮外墙。

为此，城西社区网格员陈军多次入户走访，详细了解业主意向。

“联建房没有物业管理，也没有房屋维修基金。”陈军说，业主们意愿很明确，都希望能一次性解决问题，关键问题在于资金。

城西社区组织召开了西堤路90号楼业主碰头会，会上达成共识：由业主共同出资维修。

△业主碰头会

会后，社区立即帮忙联系了有资质的施工单位，制定了详细施工计划和经费预算，并确定业主代表和资金筹集方案。今年6月底，西堤路90号楼启动修缮，如今已圆满完工。

△西堤路90号楼外墙修缮中

“除了钱，邻居齐心也很关键。”王阿姨表示，维修总共花费33000元，每户出资5500元，与可能砸到人相比，这是“花小钱、办大事”了。

如今，西堤路90号楼立面修葺一新，不仅沿街居民安全有了保障，也扮靓了西堤路街景。

“建筑物外立面是城市的‘脸面’，这也算是我们普通市民为迎亚运贡献的一份力量。”业主蒋先生笑着说，经此一事，邻里间关系也更加融洽了。

△西堤路90号楼（橙色框楼栋）

立面焕然一新

“必须为业主们的主人翁意识点赞。”城西社区党委书记赵利群说，西堤路90号楼外墙瓷砖脱落的问题能快速解决，主要是业主们给力，堪称“最美邻居”。社区更多是为居民提供一个便民服务阵地，让大家在家门口就能议事说事办事。

老旧小区外墙砖“超龄服役”

“换装”是出路

采访中记者发现，城西社区内楼栋外墙瓷砖脱落的情况不在少数，存在风险的老建筑都张贴了醒目的警示标志，部分还拉起警戒线，提醒过往人员注意安全。

△外墙脱落楼栋张贴了警示标语

“外墙砖脱落的原因很多，气温变化、材料质量差都可能导致瓷砖脱落。”从事建筑行业二十多年的方师傅说，如果贴砖时质量过关，外墙砖使用10年或是更长的时间是不会脱落的。脱落的大多是老旧小区，楼龄都有几十年，外墙砖都是“超龄服役”。

“除了容易砸到人、砸到车，外墙砖脱落还可能危及整栋楼的安全。”方师傅说，瓷砖脱落后没有及时维修，墙体会渗水，久而久之，会造成墙体裂开，影响楼体安全。

“可采用新型外墙涂料替代外墙瓷砖。”他建议，为防止外墙砖再次脱落，维修时最好换成涂料。目前市面上使用比较多的是仿真石漆，美观又不易脱落。

解决外墙脱落问题

应厘清权利与责任

“其实，设立警示标志，作用十分有限。”赵利群坦言，小区外墙整治属于业主、物业范围之内的事，社区主要是做好安全防护警示，避免二次伤害，能做的工作有限，要真正解决外墙脱落问题，需要解决修缮资金来源。同时，业主不能总寄希望于靠公共财政解决，应厘清权利与责任。

外墙瓷砖脱落砸伤人，谁来负责？

根据民法典1253条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落，坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任，所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

浙江抱朴律师事务所副主任王卫琴表示，小区外墙瓷砖脱落造成伤害——

开发商

◎如建筑物处于质保期内，由开发商承担责任；

◎建筑物处于质保期外，如建筑物不存在质量问题的，则开发商不承担责任，如建筑物本身存在质量及施工缺陷，且与被侵权主体的损害具有因果关系的，开发商仍应承担侵权责任。

△ 千库网版权图片，请勿转载

物业公司

“物业公司若不能证明自己没有过错，则需要承担责任。 ”王 卫琴 说，如果物业发现外墙存在脱落现象，未通知相关责任方进行维修的，则物业公司存在过错。

业主

如无法追究其他原因，比如排除建筑物质量问题等，则该栋建筑物的 全体业主共同承担责任 。

△ 千库网版权图片，请勿转载

区住建局有关负责人也表示，处理外墙脱落问题，要遵循业主是“第一责任人”的原则。根据《浙江省房屋使用安全管理条例》规定，房屋所有权人为房屋使用安全责任人。而建筑物共有部分的安全检查和修缮、维护，建筑区划——

◎实行委托管理的，由受委托的物业服务企业或者其他管理单位按照约定实施，并建立相应的管理档案；

◎实行自我管理的，由房屋使用安全责任人共同承担。

该负责人表示——

◎如果在保修期内出现附着物脱落，由开发商来负责。在商品房交付时，开发商会交付一份建筑质量保修说明，上面会将房屋各个物件的具体保修时间标明。

◎如果过了保修期，则可以申请公共维修资金来维修，或申请纳入老旧小区改造一并改造。但如果没有公共维修资金，则需要业主自筹资金。

记者 方利丹

编辑 李思思

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