7折买新房、4万人申购，什么才是刺激需求的正确姿势？

论刺激楼市，还得是香港。

李嘉诚的长江实业直接甩出了一张“七折购房”的促销单。

结果呢？这个梦回7年前的新房价格，直接吸引了将近3.8万人付定金。整个项目的超额申购将近60倍，一举登顶香港历史上的新盘票王。

你看，这购房需求不就刺激起来了么？

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“7折”的项目是亲海驿II。

抛开价格不谈，这个项目很难说是一个多么优质项目。

从配套看，项目周边是一个海鲜批发市场、三间混凝土厂。虽然名字叫“亲海驿”，但其实也只有部分高层才能看到海。

况且，这个项目的交付周期还不算短，大概需要26个月。也就是说，购房者要等到2025年10月才能拿到房。但这些小瑕疵和价格相比，那都不是事。

再进一步看，这个“7折”其实也是一个夸张的噱头。

实际折扣的力度其实只有17%，只是综合算下来比周边二手房便宜了25%，所以才有了“7折卖房”的说法。

这些信息都指向一个结论：其实只要房价稍微低一点，购房者的热情就会重燃起来。

实际上，住房需求从来不会消失。消失的，不过是高位接盘的勇气罢了。越来越多的人开始想明白一件事：面对扑朔迷离的未来，只有小心才能驶得万年船。

而这种“小心”，聚集到宏观面的表现就是“市场信心不足”。这也是李嘉诚打折促销的一大原因。

而另一个原因则是，香港未来一段时间的新房太多了。未来一段时间，香港房地产的现状可能很难扭转。今年，香港新房库存量在2万到3万之间。未来3~4年，香港新房的潜在供应量可能超过10万套。

成交量下跌38%、成交额下跌39.6%，这就是香港楼市的2022年的成绩单。这个成绩单背后反映了什么样的现实？对，就是“市场供求关系发生了重大变化”。这句话听着是不是有些耳熟？

经济学规律告诉我们，当供给大于需求时，维持市场均衡的成交价格就会下跌。

因此，香港房价下跌了15.6%。也正因如此，李嘉诚选择清仓大甩卖，拿资产换现金。这一切，难道不都是合乎经济学的常识么？

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实际上，刺激需求有两种手段：降低成交价格、降低交易费用。

香港这一波，就是开发商直接降价搞促销。效果好不好？用媒体的话说，除了买豪宅的，全香港的人都去了。这和我们刺激需求的方式好像不太一样。

我们主要靠后者，比如降低首付、二套房认定什么的。降低交易费用是可以刺激需求，但效果却不一定很显著。

为什么？因为交易成本未必能解决根本问题。比如，以前我们取钱要去银行，去银行就要坐2块钱的公交车。这2块钱就是交易成本。他和交易本身没有关系，但完成交易必须得花这个钱。

现在，某地发现取钱的人怎么越来越少了？于是，这个地方就决定把公交车的费用从2块降低到1块。可为什么大家不去取钱了呢？难道是因为公交车费用贵么？实际原因可能是，今天这个暴雷、明天那个破产……大家银行里没有钱了。这要是银行账户没钱，公交车免费也没用。

香港今年也不是没有过类似的操作。比如，不高于1500万港元的房产首付只需要3成等。但效果和李嘉诚这个“7折买房”根本不能同日而语。

其实，降低交易成本效果最好的时候，一般都是在经济扩张期。供需两旺的时候，交易的阻力当然是越小越好。

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其实，我们今年也曾出现过地产商打折促销的情况。为什么是“曾出现”呢？因为促销没几天，就被某地住建局强行关闭网签并要求整改了。

文件里有句话有点意思，希望各房地产企业引以为戒，认真遵循法律法规及行业管理规定，自觉维护我市房地产市场秩序。

早在2021年，昆明、张家口等地还出过一个“限跌令”，要求房企降价最多打九折。价格本是市场供需关系的反映，但现在似乎成了一个经济学也管不住的特例。

相比之下，我们的刺激政策似乎更喜欢在交易成本上做文章。

相似的政策还有股市最近的“100+1”。这个更有意思，讲的是以前股票要一手一手买(1手=100股），现在可以在一手的基础上，一股一股买。

记得21经济网的一篇报道的题目是，股市会活跃起来么？

活跃倒是活跃起来了。“利好”出台的第二天，A股大盘暴跌，4623只股票在“活跃”中下跌。更气的是，外资还趁机捣乱。一个交易日，外资流出130亿。

图片来源：21经济网新闻报道

调整交易技术，减少交易成本，在当下的经济环境中，可能已经收效甚微了。

最后借用吴晓求最近的讲话吧。

“要活跃资本市场，最重要的是维护投资者信心，宏观政策要跟上，而不是在交易技术上做改变。”