碧桂园终于为10年前犯下的错，在今天得到了惩罚。

最近先是传出，碧桂园处于债务爆雷的边缘。应于8月7日兑付的两只美元债利息只兑付了一期，另外一只仍在30天宽限期内。

紧接着碧桂园公告，上半年预亏450亿-550亿元。至此，碧桂园要爆雷的消息瞬间在市场上炸开了锅。随后，碧桂园管理层发文致歉，化危机为生机，要锻造更健康的碧桂园。

但实际上，今天的问题，实际上是为了其10年前的错误买单。但是今天，要不要救碧桂园的问题却成了大家热议的话题。

此时，一场集京沪广深的会议即将召开，主题关乎房地产相关政策的如何调整优化。

最新的消息是，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日降低二套房首付比例下限，首付比例可进一步降至20%。

有人认为，相关的政策优化，碧桂园能不能等到政策出台的时候？另外就是，就算一二线城市房地产政策优化了，能救下碧桂园吗？

01

碧桂园今天的问题呈现，并非今日一昔就有的。

首先是碧桂园自身的问题。

第一，呈现的表象是，碧桂园是一个靠高杠杆撑起来的地产企业。

比如说，现在碧桂园的总资产是1.7万亿，却有1.4万亿的债务。而且这几年，碧桂园都是靠高负债撑起来的。

正因为高杠杆，碧桂园不得不走高周转之路，其实就是靠借来的钱买地，开发的资金，再加上占用预售的资金，再拖欠工程款、供应商的款项和买房人的钱，一边卖房子，一边囤地。因而碧桂园创造了三四五模式，即3个开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用。

2021年，碧桂园的销售额达到了顶峰，权益销售金额5580亿元，已经连续5年领跑行业。

随即，碧桂园就如同一直在用百米冲刺速度跑马拉松的选手，但是它不可能一直这样快速跑下去，终于在2022年露出了疲态。

2022年，权益销售金额3569.1亿元，同比下滑36%。

今年1-7月，市场销售有所回暖，但是碧桂园的销量继续下滑，前7个月权益销售金额1408亿元，同比再次下降35%，较2021年同期下降61%。而7月的市场更是糟糕，单月实现权益销售金额121亿元，连续4个月环比下降，同比下降60%。

销售的大幅滑坡，立即引发了连锁反应。

2023年1-7月部分头部房企销售情况

前8位头部房企只有碧桂园的销量在大跌。

因为销售额的大幅下降，加上碧桂园一直坚持以三四线为发展重点，因而在市场不好的时候，不仅销售价格大幅滑坡，而且销量也跟随着下降。在这两者的双杀之下，碧桂园的利润比销售下滑的速度更快。

2019年，碧桂园的利润达到了最高峰612亿，而到了2022年就降至了29.62亿。3年时间，利润大幅缩水95.2%。而到了今年上半年，碧桂园干脆爆出巨亏450亿-550亿元。

02

其次，战略选择失误。

失误之一，碧桂园重点布局三四线城市的失策。

截至2021年，碧桂园的销售68%来自于三四线城市，土地储备当中也有66%分布于三四线城市。重仓三四线城市对于碧桂园，将影响碧桂园未来很长时间。

今年杨惠妍上任后，希望调整这样的局面，计划用3-5年的时间，将公司一二线对于三四线城市的货值提升至50%对50%。但是看起来，市场已经很难再给杨惠妍这样的机会了。而且上半年，碧桂园在融资不畅和销售下滑的双重压力下，还重启拿地，耗资69亿元。

不调整是等死，调整就是找死。

但是杨惠妍没有料到的是，民营房地产企业实在是太难了。

作为“房企融资三箭齐发”的示范性民营房企，去年碧桂园获得了10家银行3000亿元的授信，但是真正落地的融资只有5月发行了两期17亿元中票，并在3月获大丰银行提供的9.5亿元3年期贷款融资。这对于有上万亿债务的碧桂园简直是杯水车薪，这样的融资还不如2022年的100多亿的融资。

一组数据也显示，最近几年，碧桂园的融资困难局面。数据显示，2016-2022年，碧桂园筹资活动中的现金流净额，2016-2019为正值，但2020-2022三年呈大幅流出状态，流出额分别为541.36亿、129.04亿和586.88亿。

显然，能够抗过这三年，已经表现出碧桂园有很强的韧性了。

怎耐今年融资甚少，而待偿还资金甚多。今年12月底，碧桂园到期的待偿还债券总金额超过130亿，新增融资渠道不放开，加上上半年亏损，碧桂园显然无法闯过这一关。

失误之二，有人认为，碧桂园今天的困局，实际早在2013年就酿成了。

当年，碧桂园开始向海外投资了大量的房地产业务，其中包括马来西亚、新加坡、越南、泰国等国家地区。最被人们熟知的是当属马亚西亚的森林城市。

据透露，碧桂园在这个项目投入超过2000亿元，但是最为风光的时候只在2016年，回收资金也只有200多亿元。此后因为各种原因，这个盘开始门可罗雀，但是碧桂园却因为背负了1800亿的债务。

这笔债务直至今天过逐渐显现出来，成了内忧外困碧桂园的致命枷锁之一。

03

面对碧桂园爆雷的传闻，接下来更是考验碧桂园的时刻了。

首先是传闻满天飞。传闻之一，工作组进驻碧桂园；传闻之二，佛山市自然资源局催交土地款。

但显然，碧桂园是想通过这种方式，希望政府引起政府的重视。如果没有后续融资，加上地方国企金融机构和央企金融机构进场托底，稳定市场预期，碧桂园很难挺过这一关。

如今，不少市场人士都在呼吁，在当下环境下，要尽量救碧桂园。易居研究院智库中心总监严跃进认为，碧桂园如果倒下，不仅冲击其他优质民企，也会冲击到国央企，买大房企品牌的房子都不可靠，购房者以后哪里还敢买房？

而且，碧桂园牵涉的面更广，更深。

现在大家都在寄望，一二线城市房地产政策的调整放开，盘活二手房市场，进而带动一手房市场，在市场向好的时候，加上救助，会事半功倍。

在碧桂园危机出来之后，碧桂园管理层立即出来发文致歉，表示要化危机为生机，锻造更健康的碧桂园，是否意味着碧桂园的管理层得到了某种授意，出来安抚人心，是否也预示着，碧桂园的危机，倒逼着新救市政策的出台，一下子就化为无形了。让我们拭目以待。

但是未来，就算碧桂园眼前的危机能够得到解决，但碧桂园未来的调整之路依然十分漫长。

后记：8月14日，恒大汽车发布公告，获得总部位于阿联酋迪拜的纽顿集团（NWTN集团）约5亿美元战略投资，另有6亿元人民币过渡资金将自公告后5个工作日开始陆续到账。

央行MLF又开始降息15个点，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟降低二套房首付，预示着一切都在有所转机。