买书包房的人，搞清2个现实，掌握1个方法：

现实一：2010年至2024年，合计15年，长沙“四大率”从18%暴跌到8%。

现实二：124所初中，居然约80所超越一般水平，你闭着眼睛都可以买到名校房。

一个方法：优先买学校配套楼盘，目的是：锁死上学距离，拒绝短板学校。

01、四大率，15年当中暴跌这么多

到长沙来上学，勇气可嘉，卷卷卷

15年左右时间，长沙“四大率”暴跌60%。非耸人听闻，有数据为证。

请看下图，这是由公众号@作业本 整理的15年来，长沙四大率暴跌的趋势。其中2024年为预测数据，基于初二生地会考人数判断，分母没大问题，而四大名校招生规模在明年大概率差不多，分子基本也没问题，所以哪怕2024年的数据，也将是八九不离十的。

场面一：

详看数据，2010年到2012年，四大率吓人，高达18%左右。那个时候，四大名校招生为4000多人，而参加中考的人数只有区区2万多，分母小，分子大，所以四大率这么高。在那个时候，如果你们学校四大率只有10%不到，那只有平均水平的大概一半，说出来都不好意思。

从概率上来说，满眼望去，课间操乌压压的小人儿手舞足蹈，满操场2000人，其中有360人会进入四大名校，然后考名牌大学，进高薪单位，然后买房买车研究航天飞机，钻研大数据模型，作为老师or家长，想想都激动。

场面二：

几年之后，比如2017-2019年，四大招生规模没有大变化，但是中考人数暴增，逐渐接近4万人，于是四大率下降到13%边界，最低降到了11.37%。

遥想2017年，梅溪湖的三所学校（师梅、长梅、周梅）刚刚出道，四大率是惊人的高，现在很多人吹梅溪湖教育牛掰，巅峰数字就是那个时候创造的。三梅协助梅溪湖，一举奠定教育高地，让后来者纷纷为“梅溪湖教育”买单。

其实，朋友们，大家要想清楚，那时候整体四大率都很高，而且名校并未遍地开花，三梅获得高光时刻，是有道理的。只是记住，时间划到2023年，今日之“梅溪湖教育”不复当年之“梅溪湖教育”。梅溪湖这种相当水平的学校（小学和初中），现在长沙已经较为常见。

场面三：

时间到了2022年、2023年，中考人数已经到了55000多人，而四大招生规模基本没变化，于是四大率下降到惊人的8%不到。

朋友，如果四大招生的规模不变化，明年2024年，中考人数会突破6万，四大率将成为15年来最低数字，预计7.27%，只有15年之前的零头。

应对方案：

看到这里，你还在劝人全湖南人到长沙来买房吗？来了就卷，来了就抢夺你的四大资源，来了就是竞争对手。如果要迎合长沙的家长，我们搞房产的，就不应该吹嘘长沙有多好，不要告诉全省人民长沙房价会涨，应该建议地州市人民老老实实呆在原地，在那里上高中机会更大。

星沙也不要改区改学制了，改了就是抢夺市区四大名额。

不过，这样做，效果绝对有限，绝无可能帮你把四大率提高哪怕1%。真正有效的办法是什么？

相信你已经看明白了，长达15年时间，四大永远是四大，招生规模基本维持在4000这个量级，而长沙中考人数从2万级别暴增到6万级别，分子永不变化，分母不断增加，这就是四大率暴跌的“罪魁祸首”。

提高四大率，唯一有效、一刀见血的方案只有一个：扩大四大的招生规模，从4000人直接扩张到6000人。

现在，你知道最近几个新闻的巨大意义了吧？长郡中学到解放垸办新校区，长沙一中到大王山办新校区，YL据说到会展新城办新校区，全部是“一校两址”模式，背后的用意，大概率就是扩充四大名校规模。

如果的确是真正扩大四大规模，未来统一第一梯队招生分数线，把四大招生人数从4000人级别扩张到6000人级别，这才是真正的解决之道。

四大扩容，最快应该是2025年开学，还不知道到底扩充多少班。2025年是否能成为真正的“四大转折之年”，唯有等待。

02、教育均衡化，已经基本实现

你应该知道了吧

买房买学校，现在长沙的楼盘，不配个名校，真的不好卖。然而，大家都配名校，剧场效应就出现了，最终大家都名校，基本也是大家都为普通名校。名，你看中的可能是“名牌”，但实际最后都变成“名字”。

含望城在内，一共124所初中，初步判断有44所学校不咋地，剩下80所（基本）能完成四大五小的指标生，判定为一般水平（or平均水平）以上学校。

以上是偏弱学校名单，绝大部分在望城，或者是开福、岳麓、雨花等地乡村，绝大部分与我们城区买房没有关系。该名单当中还有个别（比如长郡斑马湖）要列入较为优秀名单。

最终与大家城区买房的学校，没几个。如果你把这些视为“坑”的话，其实数量没几个。

剩下的80所（左右）学校，都还算比较好了。毕竟能完成四大五小的指标生。只是记住，现在所谓完成四大指标生，算比例的话，只有区区5%边界，与10多年之前比较，那是相当可怜。

有些人就是不信邪，总要买个大大超越平均水平的学校，那么就以两倍平均水平（5%*2=10%）来算，大概只有24所学校属于这个行列。

而这24所学校，大部分是私立学校，6所是外国语特色提前掐尖学校，还有一些不错的如中雅、长培、麓山国际等，没有配套楼盘。你想通过买房进入这些好点的学校，最后只有不到10所。

而更严重的现实是，当下买新楼盘，绝大部分配的是新学校，举目望去，你告诉我以下35所学校哪个会很牛？哪个能一上来就能赶上师大梅溪湖水平？我告诉你，可能一个都没有。

（注：上述名单中个别已有成绩。另外还有麓谷新添2所初中，还有一中大泽湖分校、一师范分校、望一谷山、长郡外国语南校区没列入，严格来说长郡新校区初中部、一中新校区初中部也可列进来）

不不不，如果把长郡新校区初中部、一中新校区初中部列进来，可能它们才是王炸。但，买房能买进这些学校吗？

值得放心的是，这么多新学校要出来，以后还算行的学校名单就不是80所了，而是120所左右，大家都完成指标生。兄弟，这不变成闭着眼睛都可以买到名校了吗？只是，名，名字的名，而非名牌的名了。

如果要想把分母（中考人数）降下来，那将是另外一个话题，2017年是全国新生人口最高峰，这些小朋友今年入学，随后几年人口下降很猛。

而具体到长沙，什么时候中考人数降下来，还要分析长沙数据。但我告诉你，不要期盼那一天，真到了那一天，你买的房子没接盘人了。

03、一个方法：还得买学校配套房

放平心态，未来15年，中小学的竞争没那么激烈

有句话叫什么来着，“我懂得很多道理，依然过不好一生”。具体到买房，也怕的是知道很多房产信息，依然买不到一套理想的房。

好吧，关于买书包房，我这里也没有完美方案，只有忠告三点：

第一、还是要尽量买学校配套楼盘。一是把物理距离锁死，图个上学近，因为太多派位学校太远了；二是保个平均水平，派位当中就怕有特差的短板（坑）。——这就是开头强调的“一个方法”。

第二、放弃“买了配套楼盘就一劳永逸”的心态，当你在挑学校的时候，学校也在挑你。什么拔尖创新人才（竞赛），什么外国语特色招生，什么分层，什么重点班......眼花缭乱的东西，无不在把优秀的学生掐出来，给予重点资源。那么，把自己（娃娃）培养成“尖”才是正道。

第三、还没有生小孩的年轻买房人，不要被吓到，长沙卷是卷，但是按照这种人口趋势下去，等你家娃娃中考、高考时，竞争压力将大大下降。是的，哪怕今晚造人，10个月后出生，2030年上小学，2036年读初中，那时候，绝对没有这么多学生，绝对没有那么卷的。说不定，四大率又重回18%了呢？

断崖式下跌，你看到了吗？

来源：李白楼语堂、网易新闻房产综合整理。因时间、市场等信息会发生变化，以上内容仅供参考，不做交易和服务的根据。文章部分图片与文字来源网络，若有问题请与我们反映。