始于规模至上，如今又被规模反噬。

今天的话题有点沉重，但是是有必要摆在台面上说。

最近，是楼市的多事之秋，同时却又十分讽刺。

继碧桂园之后，国字号大洋也，地产牌桌上再少一位千亿玩家。

已经“进坑”的没辙了，在坑边上做“准备活动的”，这期内容一定要看完，市场已经给出预期，躲着点走。

01.

预售制风险

本不该由买房人兜底

预期改变、所以行动改变，“楼盘烂尾，交房无望，钱、房两空，还要继续还房贷？”这是我去年以来听到最多的买房人心声。

眼下，一个不可否认的事实：买房人越来越少，尤其是刚需。

至于原因，有人说当下市场砸盘太多，此时入局就等于替人接盘；有人说整体经济环境不佳，收入减少影响购买力；

也有人说现在买房并不是好时机，毕竟房地产行业正面临着巨大的冲击，风险太大；每个理由听起来，都不无道理。

现在刺激市场、期待楼市回暧的举措很多，之所以购买力不见增加，除了高房价之外，房企爆雷导致的停工、延期甚至阑尾才是击垮买房人信心的利剑。

现在很多人已经没有精力可以继续消耗了，期房预售似乎已成了“过街老鼠”呼吁取缔之声越来越高。

可曾经，期房预售也是有功的。

在资金缺乏的情况下，期房预售能在最短的时间内建造大量的房子。它的背后是一套信用体系，因为能期房预售，所以能快速回款。

凭借这套体系，材料生产厂和供应商能够供货、建筑商能够盖房、工人能够干活、后期的景观绿化装修等都能跟上…房子也就这样被批量迅速建造出来，而地产商在整个信用体系中起到关键的总协调作用。

可如今这个体系已很难运转，房企融资建房、行情不好房子卖不出去，建筑商供应材料不愿垫资、房子延期、停工也就成了普遍。

正所谓房子还没住上、却已支付了全部房款，最终能否按时交房、品质是否缩水、房子是否跟宣传的一样…全凭开发商良心及政府部门的监管。

可当多数人都在遵守约定的时候，少部分人偏离轨道，打破平衡规则，暗藏的风险背后很大程度上转嫁给了买房人。

02.

契约精神一旦崩塌

想修复可就难了

客观说，当地产商出现了债务困局时，其实已是债务太多、捂不住了。

即使一些还没有出现债务困局的房企，因信息不透明、普通人也无法预知道它负债多少，更不会提前知晓它何时会爆。

若此时再买还没有建成的新房，就像是以自己和六个钱包的毕生积蓄在押筹码…请问：你敢赌吗？你输得起吗？

即使新房不阑尾，也可能会存在房屋质量变差、景观品质缩水、延期交房等一系列问题，更有甚者交房之日便是维权之时。

最近，我们也梳理了南京部分网友反映多，群众关注高的出险房企，主城、远郊皆有分布，延期背后波及成百上千家庭。一次、两次、三次、经历多了，信心也就没了。


出险房企1：孔雀城

波及楼盘：龙潭滨江孔雀城、湖熟紫樾澜庭

早在今年6月，有龙潭滨江孔雀城的业主反映：按照合同，自家小区已经延期10个月，迟迟没能交房。

滨江孔雀城，有14栋住宅共1168户（另有60户人才房），2020年3月首开，主力户型88-116㎡，精装交付，均价1.48-1.8万/㎡不等，目前还剩480多套房源未售。

按照合同约定，项目将分两批次交付，第一批次3-12号楼交付时间为2022年8月31日；第二批次的1、2、13、14号楼，拟竣工时间为今年4月底。

目前，14栋住宅均已封顶，但绿化景观、室内精装等进度，尚未达到交付条件。有消息称，首批交付暂定8月底，二期预计年底，具体交付时间不详。

同样由孔雀城开发还有，位于江宁湖熟的紫樾澜庭，也面临延期交付的问题。

去年6月中旬，投诉人却收到了延期交付的短信，开发商表示： “紫樾澜庭受疫情影响，项目建设工作遭遇极大困难，导致工程进度滞后。为保证品质，将紫樾澜庭项目延期交付”。

目前小区首批房源在延期2个多月后，于去年8月31日，完成首批次交付，然而剩余的3、4、7、8号楼同样在延期5个月后，于去年11月底完成交付。

目前，孔雀城紫樾澜庭是江宁湖熟在售楼盘之一，还有部分房源在售。据南京网上房地产数据，小区共计792套房，目前总认购+成交套数568套，还剩224套房没卖，整体卖掉了72%。

出险房企2：世茂

波及楼盘：世茂璀璨睿湾、世茂天誉

城南世茂璀璨睿湾一期、二期，全部延期。

一期5栋楼原定2022年6月30日交付，延期4个月后于去年10月底交房。

二期3栋楼住宅交付更是漫长，原定2022年12月31日前交付，延期6个月后即2023年6月底，业主才真正拿到房子。

据多家媒体报道，二期交付呈现与当时开风扇宣传大相径庭。

车库降标严重，无顶棚，下雨天渗水，车库台阶简陋，粗制滥造，绿化更是货不对板，小区多处地皮裸露，无高大树冠绿植……

与住宅一起开发由中建七局面负责代建的睿湾商业，体量约5万方，在世茂现金流出现危机后也彻底没了着落。

如今工地上全然没有施工迹象，内部塔吊已被拆卸，杂草丛生，地面残存大量淤水以及堆满白色垃圾袋的垃圾。

至于停工原因：据 建筑工人透露，世茂不支付供应商尾款，此外还涉及与中建七局的债务纠纷。

同样由世茂开发的河西中豪宅世茂天誉一样不让人省心。世茂天誉最后一栋住宅2#，在延期9个月后于今年7月迎来交付。

时间来到2020年11月底，世茂天誉收官加推2#，共154套房，销许均价49200元/㎡，最贵一套总价2067.59万，需要摇号抢房。

原本世茂天誉3栋住宅交付时间分别是： 1号楼为2021年6月30日，2号楼为2022年9月30日，3号楼为2022年6月30日交付。

实际上，世茂天誉3栋住宅交房：1号延期3个月；3号楼延期了8个月；2号楼更是延期9个月才交房。

除了3栋住宅，世茂天誉还包括300米高的国际写字楼，建筑面积约11万方超高层酒店式公寓以及近15万方大型购物中心。

彼时，约150米高度世茂天誉住宅，在河西风光无限，不少富豪更是将买到一套世茂天誉大平层视为人生的终极置业梦想。

可是，万万没想到的是，2021年下半年开始，受世茂债券逾期风波影响，河西这座地标项目曾多次被爆出“停工”、“；阑尾”消息。

目前住宅虽已安全落地，但紧挨着住宅的就是项目自带的商业体、公寓、办公楼，尚未完工，如今均仍处于“停工”状态，一停就是2年多。

据有关工作人员透露，承包商中建七局与开发商世茂存在工程款纠纷，导致世茂天誉综合体项目无法继续推进。也就是说，目前除了3栋住宅能交付以外，其余业态全部停滞，无一如约兑现。

出险房企3：荣盛

波及楼盘：荣盛江天瓴筑、荣盛花语馨城

江天瓴筑，曾以千万豪宅声名鹊起，坐落于南京知名富人岛——河西江心洲，毗邻环岛东路，共计12栋7层低密多层，户型246、278、385㎡，1梯2户，皆为四房起步大平层，共计123套房源。

当年开盘总价1200万起，最贵一套总价达到2080万！

开发商荣盛，以打造刚需大盘著称。江天瓴筑，是其走出江北、进军河西，试图挑战豪宅、提升品牌形象的关键一步。

可惜，这个挑战最终以失败而告终。

江天瓴筑原本应在2022年12月底交付，截止目前仍在缓慢推进中。

摄于今年6月中旬

从航拍图看，今年6月份，小区园林绿化景观未做，部分楼栋绿网未拆出，工地上也只有零星工人施工，盛夏时节，完全看不到一点欣欣向荣之景。

结合7月“江苏荣盛”官微推送的家书，目前江天瓴筑正在进行室内装修，但从施工完成度来看，距离交付仍需一段时日。

图源江苏荣盛

无独有偶，同样延期的还有位于龙潭的荣盛花语馨城。

今年5月，有网友反映自己购买荣盛花语馨城已延期交付半年，多次和开发商协商，交付日期不明。

根据家书播报情况，荣盛花语馨城正在进行土建、园林以及室内装修，整体进度看起来要比江心洲豪宅要快，快的话三季度末会迎来交付。

图源江苏荣盛

该项目打造19栋高层，建筑面积约75-118㎡，于2020年5月开盘，备案均价约1.6万/㎡，目前仍有400余套房源在售。

出险房企4：阳光城

波及楼盘：阳光城檀境

2020年9月，阳光城以底价拿下百家湖G62地块，即如今的阳光城檀境。

地块位于百家湖核心区范围内，位置优越。

除了住宅，还包括酒店式公寓、甲级办公等业态，是百家湖一带重要的城市综合体项目。

其中住宅3栋小高层，于2021年9月首开，3栋楼、共147套房源一次性全部推出，首付6成起门槛， 户型建面143-195㎡，含包均价约4万/㎡ （其中装修升级包3500元/㎡）， 开盘当天基本卖完。

按照预售合同显示，住宅计划2024年4月30日交付，不过，就在今年4月项目被媒体曝出停工消息。

据项目7月份家书推送显示，3栋楼目前在正常施工，外立面清晰可见， 明年如期交付问题不大。

1#、2#、3#施工实景图

出险房企5：恒大

波及楼盘：恒大云玺华庭

相比以上这些楼盘，恒大业主可能是最惨的。

开发商表演式复工，被各种追债，2.4万亿元的窟窿，政府拿他们都没办法。

这里面有银行贷款，有包装在各种理财产品之下的影子银行资金，有各种供应商的应付款还有白条，对于社会面影响最恶劣。

前段时间看到一则有关恒大的新闻，广州某小区400多户业主欲哭无泪，躲过了烂尾楼明枪，却扛不住被抵押查封的暗箭。

据当地媒体报道，入住不到半年广州恒大网红小区，突遭多家法院查封，让业主烦心的是，查封的机关还可能不止一个。

据查册表显示，查封机关，除了珠海市中级人民法院，还有汕头市濠江区人民法院，查封类型显示为轮侯预查封。

南京方面，目前恒大在宁多盘已挂牌出售，如南京恒泽房地产开发有限公司、南京恒昇房地产开发有限公司股权转让给中航信托，退出位于溧水恒大悦龙台项目开发。

尚有房源在售的南京恒大云玺华庭、南京恒大养生谷，暂无股权转让情况。

其中城北尧化门恒大云玺华庭 ，9栋楼，833套房源。

A地块 一期拟建4栋14-20层高层住宅，B地块一期 建 5 栋1 2-19层住宅，C地块拟建一所社区中心。

项目于2020年12月18日首开，户型建面79-142㎡，销许价格29807-31433元/㎡，精装修交付。

南京网上房地产显示，目前项目还剩余三栋楼没有推出，小区已入网房源551套，未售233套，最近一次推盘计划停留在2021年7月。

按照预售备案信息，这批房源将于2023年10月、2024年5月分批交付，能否如期交付，拭目以待。

当然，公开延期、停工项目远不止以上这些，诸如ZR、QD、SL、ZN、SN出险房企在宁，都有在建楼盘牵连其中。

03.

信任危机背后

伏笔早已埋下

今天（8.16 ）， 南京 共 有产权房——位于城东马群的颐和芳庭报名通道开启，令我没想到的是， 购房群内网友咨 询热度超预期。

然而与之对应却是， 主城一批地段、产品两相宜 的商品房 ，打折促销+高分销点位刺激，却吸引不到人来...

尽管上面在不断加码出台各种“强心剂”“稳发展”政策，购房者观望情绪依旧严重。

道理大家都懂，准现房安全性高，还贷时间短，看得见摸得着，关键价格还不高；期房过早还贷不说，2年时间变数太多，一旦阑尾那将是漫长维权路。

说到底，老百姓对未来预期信心不足，楼盘动辄停工延期，降标减配，留下一堆烂摊子给买房人；再者大环境影响，大厂、民企缩编，买房人收入不确定性增加，买房需求自然也就少了。

当然不能说期房一定不能买，可以买，但要选择性的买。

现在买房不同以往，闭着眼睛躺赚的时代结束了，而且还满是雷区、荆棘遍地，所以买房前一定要为自己装个地雷探测器——提前规避个别风险大、品质差的房企。

大势已去，不可强为。

未来地产江湖，三分天下之后，如何更加稳健留在牌桌，除了要在产品，运营上面下苦功夫，还得看对资本市场有充分预判能力。

而处在洗牌阶段，开风商业和从业者能做的，只有熬，用时间换空间，先活下来才能看到黎明的太阳。

只不过在这个过层中，有的人会继续留在牌桌，有的则会淘汰出局。回到开篇，BGY之后，大洋也绝不是最后一个。

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