ID：内审师修行与实战

内审干货——商业租金收取管理，怎么审计？细讲！

有关注小编的同行想了解下租金管理方面审计，小编就依据个人经验唠一唠吧!

一、内控措施

任何一项审计，都可以先进行控制性测试，目的就是看：制度、流程的完整、合理、效率等方面的管理。

1.合同台账：收租部门一定要有合同台账，应收、实收、欠收等记录是否完整，甚本信息是否真实？是否有合同台账与收租记录的核对程序？

2.合同模板：大型商业公司一般会有标准的合同模板，但零星的商业可能不会有，可以看一下，尤其是涉及到租金价格的条款：租金和管理费怎么分割的？含不含物业费？租金收取时间与收取方式有没有明确约定？提前退租或转方怎么扣租金或履约保证金？

3.租金价格制定：有没有定价手续或价格方案？有没有合规的授权签批？相关价格文件是否反应到合同上？

4.优惠手续：特价或免租的一些手续是否有标准的手续或流程？是否与合同相冲突？关于免租降租的，是否经商户确认等。

5.催租程序：租期开始前多少天收租？提前几天催租，催租手续是否正式？尤其是欠租的，是否采用正式的催租方式，如：EMS。

6.收租账户：有没有统一的银行对公账户，微信、支付宝和POS机收款的手续费。有没有个人账户收租？

7.发票管理：要不要开发票？开发票是要交税的，无产权房怎么开票和收租？

8.账务处理和税务筹划：关键还是为了避免，开票的要不要入账？怎么入账？代收租金和物业费怎么做账，要不要做账？租金和管理费怎么分配。

如果想看税务筹划：重要是产权方的房产税和增值税、服务业增值税，以及两方所得税的抵扣项，根据双方收入情况，建一个模型来评估。

关于内控方面，有很多点，先说这么多吧，主要关注点：租金管理方面是否有管理方面的漏洞或缺陷？

二、抽检价格

1.抽取一部分租赁合同，向上看价格签批文件，向下看收租数据：发票、转账记录。看的就是价格是否经授权，是否按合同执行？

特别是低于合同价格的收租，一定要查看手续。

2.因为租金经常和物业费一起收取，而且经常会分割出来一部分管理费（规避房产税），可以看看这些费用的分割是否合理？

尤其是产权方、租赁运营、物业服务不是同一家单位时。

3.优惠方式：商业租金的优惠形式很多，有直接免租的，有赠送使用空间的，有延迟交租的，最麻烦的是，将一份优惠分割到多个月份的租金内，或为了催租自行分配优惠的。

就要看优惠执行与签批的政策是否相符了？

三、催租

1.催租时间：假如租金收取日是到期日前15天，那你的催租日最少得在15前之前。

你可以抽检一部分做一个评估：无催租记录的、欠租后才催租的、甚至负租后才催租的，一看就知道运营人员的执行力了。

2.催租方式：电话、邮件、微信或QQ、纸质通知或其他形式。按照对方能接收到，发函有效的方式，最好是多渠道通知，避免对方接收不到。

另外，对于出租欠租的承租人，要采用正式的通知：EMS或正式邮件、纸质通知，最好由对方签字，关键的是：这些东西一定要存档，避免纠纷时没有依据。

3.欠租催交：还得看合同，欠租是否有条款约定？怎么约定的？看对方的违约责任。

欠租分3种情况：一种是租期没结束，该交钱时没交；一种是租期结束了，还未交下一期租金，但是履约保证金还可抵扣；最后一种是，各类保证金都抵不了房租了，结结实实地欠租。

不同阶段，要有不同程度的催租方式：通知，上门通知，警告类通知，断水断电，锁门等等。

当然，一定要在合同约定的条款下进行，不要违法和暴力。

看看这些措施都执行到位没？

尤其是对于负租的（交的所有钱都抵不上房租），且没有执行催租程序的，可以细查原因。

最后，走上诉讼的，看原因、责任和内控缺陷。

四、欠租分析

欠租分析，一定要和租户的经营分析同步。

对所有商户进行一个总体评价：欠租率或收租率？欠租平均时长？重大金额欠租的原因分析？

审计人员就是查原因、查对策和措施。

当然，过程中会出现很多情况，比如：关系户、政府用房、租户偷跑了、经营不行、商业环境不行，撤场时保证金不够扣的？

管理部门或人员光有理由不行，还得要有手续：免租、延迟交租等。

经营分析，是欠租分析的基础，如果明显经营不下去了，最好采取解除合同的方式。

五、其他

公司的风险偏好和催租手段，才是决定欠租多少的主要因素。

最怕：一直协调、一直沟通、一直欠着，一直妥协，承租人的经营却始终不行。

这种承租人，一定要及时解除关系，对自己负责也是对租户负责，不然双方都是越赔越多。

租金的具体收租管理也是审计点儿：谁催租？谁开票？谁登记系统或台账？谁对账和复核？谁做报表？

其中的职责、数据文件、流程节点都是可审点，也都能出成果！

就说这么多吧，下次想起什么了再补充。

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