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广州市规划和自然资源局发布

广州城市更新经典案例第六篇：

白云区永泰村更新改造

改革开放以来，随着城镇化、工业化迅速发展，珠三角农村地区“村村点火，户户冒烟”，由集体经济驱动、以乡镇企业为主导形成的一批村级工业园助推了城镇化初期珠三角经济水平的快速跃升。然而随着产业结构不断调整、城乡差距日渐增大，村镇工业粗放式发展下，乡村基础设施落后、公共服务设施缺失等问题逐渐暴露，旧村、旧厂成为珠三角城市更新的重点。

广州市村镇工业集聚区具有数量多、面积大、分布散，涉及权属利益关系复杂，整治提升难度大的特点，亟需探索以城市更新推动村镇产业高质量发展、带动村镇空间高质量治理的路径。其中，永泰村以村级工业园改造带动旧村微改造，实现了经济效益、社会效益的同步提升，为旧村、旧厂的整体更新提供了参考。

改造历程

永泰村位于广州市白云区，东靠白云山、西接白云大道、北邻华南快速干线，邻近白云大道北、黄边地铁站。

永泰村改造项目由茶山庄旧厂房地块升级改造及旧村安全隐患整治、旧村综合整治三部分组成。

改造前，茶山庄旧厂房地块主要业态为石材、汽修、餐饮等，土地效益低效廉价，“脏乱差”问题突出。永泰旧村则存在公共服务设施不足，人居环境差，消防通道不畅等安全隐患多等问题。

●2014年，白云区政府审议通过永泰村改造方案，茶山庄旧厂房地块定位打造互联网+商业综合体——“安华汇”。

●2015年5月，市土地管理委员会同意正式启动永泰村改造。

●2018年，项目完成工程验收，成功实现村级工业园的提升转型与旧村的安全隐患整治和旧村综合整治。

▲永泰村茶山庄旧厂房地块改造前照片

显化地块价值，增加经济收益

永泰村具有较好的区位条件，尤其茶山庄旧厂房地块（安华汇）位于城市交通干线一侧，具备建设大型商业综合体的交通组织条件，周边分布居住社区、商务办公楼及产业园区，商业设施辐射范围较广。永泰村的更新改造使低效的旧厂房用地得以盘活利用，使地块价值得以显现，同时为永泰村带来了较高的经济收益：

●一是合作企业承担项目建设的全部资金约12亿元；

●二是40年经营期内按建筑物的规划建筑面积计算缴纳经营使用费，标准为首年16元/月·平方米，首年租金收入约4740万元，第6年开始每3年递增8％，40年经营期内村可获得经营使用费共30.3亿元；

●三是40年经营期满后项目设施的所有权和利益无偿移交永泰村；

●四是配建15029平方米的公建配套设施并无偿移交给政府和村使用；

●五是2015年底前向永泰经济联社支付旧村安全隐患整治和旧村综合整治资金3000万元，保证连片综合整治和改善社区居住环境的资金投入。

▲茶山庄旧厂房地块（安华汇）改造施工过程图

创新改造模式，提升社会效益

永泰村改造以茶山庄旧厂房为改造抓手，同时带动永泰“城中村”2、3、4、5、6社片区安全隐患整治和旧村综合整治，创造性地形成“1+1+1”模式。该模式不再是孤立地对待载体改造，而是通过“旧厂改造”＋“旧村整治”+“安全整治”的组合拳，以城市更新改造为突破口，统筹人居环境改善同步实施，实现整体效果的提升。

项目实施后，永泰村打通消防通道16条，增加微型消防站7处，增加消防栓260处，整治住宅85栋，新建36处垃圾收集站，新增公共绿地、组团绿地2万平方米，改造闲散用地5万平方米，增加村集体经济发展物业33万平方米等，实现村民富起来、城中村安全起来、环境美起来。

来源：白云视野

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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