21世纪经济报道记者 吴斌 上海报道

在高企的房贷利率和高房价双重打压下，美国“刚需”愈发压力山大。

当地时间8月24日，美国住宅贷款抵押机构房地美公布周度抵押贷款市场调查，美国最受欢迎的30年期抵押贷款利率本周升至平均7.23%，创下2001年以来的最高水平。

自去年初以来，美国抵押贷款利率已经翻了一番。在高利率冲击下，普通民众的首次买房和置换需求被迫搁置，二手房市场供应短缺，买家争夺有限的房源，“冰封”的美国楼市陷入量跌价涨的尴尬境地。

居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者表示，房贷利率上涨了两三个百分点，利息负担会大幅增加，30年还款总额将几乎增加一倍之多。预计相对较高的贷款利率可能将维持好几年，很难回到疫情初期的低位。

美国房贷利率为何持续走高？

在美国房贷利率走高背后，近期飙升的美国国债收益率是关键原因。

抵押贷款利率以美国国债为基准，在美联储维持高利率更久等因素支撑下，本周10年期美债收益率一度突破4.35%，创下2007年以来新高。

与房地美数据类似，美国抵押贷款银行家协会（MBA）本周公布的数据显示，截至8月18日当周，30年期固定抵押贷款利率上升15个基点至7.31%，创下2000年末以来的最高水平。

虽然美联储9月会议大概率将暂停加息，但未来的货币政策仍未明朗，美联储大概率仍将偏鹰派，美债收益率和美国房贷利率短期内恐难大幅回落。Realtor.com首席经济学家Danielle Hale表示，虽然外界普遍预计美联储政策制定者9月将保持利率不变，但更开放的问题是，9月之后美联储是否会进一步加息。

一些经济学家预计美国房贷利率或仍有上涨空间。穆迪分析公司副首席经济学家Cris deRitis表示，如果美联储再次加息，10年期美债收益率继续上涨，那么抵押贷款利率将达到8%。目前，30年期固定抵押贷款利率和10年期美债收益率之间的利差约为300个基点，这样的利差是极不寻常的，从历史上看，只有在金融危机时期才会达到这个水平。

在房贷利率持续走高的同时，贷款需求则在持续下滑。本周MBA抵押贷款申请指标降至184.8，创下近30年来的最低水平。MBA副总裁兼副首席经济学家Joel Kan表示，利率上升和购买力下降导致购房者退出市场，住房供应不足也使许多市场的房价居高不下，增加了购房者的负担，购房抵押贷款申请降至1995年4月以来最低水平。

美国楼市陷入“畸形”

在高利率冲击下，美国楼市陷入“畸形”，量跌价涨让不少刚需已经放弃了购房希望。

美国全国房地产经纪人协会（NAR）8月22日公布的数据显示，美国7月成屋（二手房）销售总数年化为407万户，不及预期的年化415万户，6月为年化416万户，7月份房屋销售速度为2010年7月同期以来最慢。环比来看，美国7月成屋销售总数下降2.2%，差于预期的下降0.2%，6月为下降3.3%。

截至7月底，美国有111万户待售成屋，为1999年以来最低的7月份库存水平，较去年同期下降了14.6%，约为新冠疫情前供应量的一半。按照目前的销售速度计算，只需要3.3个月的时间就能消耗掉市场上的供应量。

由于二手房市场上的房源很少，一些买家只能转而购买新建房屋，新建住宅销量升至一年多来的最高水平。美国商务部8月23日公布的数据显示，美国7月新屋销售意外环比增长4.4%至年化71.4万户，创逾一年来新高，开发商继续受益于房地产市场有限的库存。

美国住宅建筑商协会首席经济学家Robert Dietz表示，新建房屋通常占住房库存总量的12%，但目前却至少占整个市场的30%。

需要注意的是，新房市场的机会也吸引了巴菲特的目光。8月中旬的13F报告显示，截至二季度末，巴菲特旗下伯克希尔哈撒韦新建仓的3只股票都是房地产股，包括美国销量最大的房屋建筑商DR Horton，持仓市值为7.264亿美元。另两家房屋建筑商为NVR和Lennar，持仓市值分别为7056.8万美元和1723.8万美元。

库存方面，截至7月底，美国共有43.7万户新屋待售，按目前的销售速度计算，需要7.3个月的时间消耗掉市场上的供应量，为2022年初以来的最低水平。

在美国楼市整体成交量下滑的大背景下，房价保持了坚挺。随着供应短缺继续推动买家竞价，7月份美国成屋价格中位数为40.67万美元，比去年7月份上涨1.9%。此外，7月新屋售价中位数攀升至43.67万美元，远超新冠疫情前的水平。

对此，房地美首席经济学家Sam Khater表示，由于下定决心购房的买家不得不争夺“低得可怜”的房源，房屋价格正在攀升。

楼市“解冻”仍需时日

在抵押贷款利率居高不下和高企的房价双重暴击下，美国楼市“解冻”仍需时日。

根据Black Knight Inc数据，美联储连续加息导致潜在买家的购买力不断缩水，再加上库存供应不足，房价被不断推高，市场交易量接连下滑。美国的住房可负担性已经跌至1984年以来的最低点。

美国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun分析称，如果未来房贷利率升至8%，房地产市场将进一步冻结，买家减少，卖家也大幅减少，但高利率不会立即影响房屋价格。只要就业市场不极速冷却，房价将保持稳定，房屋销售将再次下降。如果发生因大面积裁员造成的经济衰退，那么由于一些人被迫卖房而买家又减少了，房价将下跌。

在一系列因素打击下，接下来美国成屋销量或将进一步下滑。牛津经济研究院美国经济学家Michael Pearce对21世纪经济报道记者表示，7月成屋销售跌幅超出了预期，在今年余下时间里，预计较高的抵押贷款利率和温和的经济衰退会挤压需求，供应将保持紧张，成屋销售可能会进一步下滑。

与此同时，7月房价上涨的势头可能很难持续。Michael表示，美国成屋库存仍处于紧张状态，抵押贷款利率高企将使更多卖家在未来几个月持观望态度。尽管美国7月房价中位数同比上涨了1.9%，但鉴于美国经济仍在一步步走向衰退，预计价格增长不会持续下去。

整体而言，美国楼市已经彻底告别疫情初期低利率时代的狂欢。安萨里对记者分析称，业主、买家和房产业界将接受新现实，楼市也会有一系列转变：高利率使业主越来越不愿卖掉手头现房，更多买家会转向新房市场，利好建筑商；越来越多的居民也会转向出租房市场，推高房租，出租公寓会吸引更多关注。

在买房难大环境下，租房就成了一些本要买房的刚需无奈的选择。Bright MLS首席经济学家Lisa Sturtevant表示：“进入秋季，房地产市场正处于关键时刻。按揭贷款利率飙升，对于一些消费者来说，租房和购买之间的决定将倾向于租房，特别是在租金下降和新公寓上线的地方。”

需要注意的是，在高利率冲击下，全款买房的优势愈发凸显。安萨里对记者表示，对于美国楼市的外国买家来说，由于他们更倾向于全款购房，高利率的影响相对较小，他们在谈判中也能获得更大优势，亚洲留学生与新移民家庭抵美后的购房意愿将更明确，而亚裔经纪人也将越来越忙。

与此呼应的是，美国全国房地产经纪人协会（NAR）8月公布的《2023年美国住宅房地产国际交易报告》显示，在美国房贷利率飙升的背景下，更喜欢全款买房的海外买家相对具有成本优势。在海外买家的交易中，全现金销售占42%，而在所有现房买家中，全现金销售仅占26%。