最近连续写了几篇关于芜湖市场的稿子，后台也与热心网友做了诸多的交流。今天主要聊一个主题：金九银十芜湖楼市的成色。
这是一个很难的话题，各位只看过程，不要太在意结果。
因为，房地产如果能预测准，也就不会出现眼下这么糟糕的局面了。
三个方面：
第一，年初小阳春的成因
第二，小阳春为何这么短
第三，给金九银十的启示
小阳春成因
时间段：2-3月份
数据表现：新房供应570套，新房成交：1558套；二手房成交：4944套；
市场表现：参照2023年迄今为止的整体数据走势图，新房，3份月最高，2月份次之；二手房，2月份最高，3月份次之；整体判断2、3月份是芜湖市场最好的时间段，因而被称为楼市小阳春。
成因分析：
1、稳楼市的政策全国铺天盖地，给购房者造成了体感错觉。人们普遍相信，楼市短期靠政策，正好那段时间，从上到下，从里到外，大大小小的政策出个不停，有效果的和没有效果的政策出台了很多。
2、房价在支撑一段时间后下调。新房市场的购房补贴给得到位，送装修，送家电，变相给购房者降低购房成本，二手房市场，房东们向现实低头，大部分挂牌价下调了下来，抄底动机刺激买房者上车；
3、学区房的需求提前释放。往年说的“金三银四”之后还有“红五”，这个5月份基本上是因为学区的需求而造成的购房小高潮。在政策铺垫，和价格下调的刺激作用下，5月份的学区房需求提前释放。
4、市场的节点营销，金三银四，包括后面的金九银十，都属于营销节点，跟双十一，六一八，黑色星期五等都是一个套路，由于集中营销，相对而言也会产生相对其他时间比较高的成交数据。
不可持续
成也萧何败也萧何，起于小阳春也死于小阳春。
1、稳楼市的政策了无新意，无非是公积金政策的调整，降低公积金贷款利率，提高公积金额度，降低首付比例等等。手段有限则针对的人群有限，用完之后就不能再用，也就不能产生持续的效果；
2、银行利率持续调整，老百姓对利率有新的期待，希望还有更低的利率出现，与此同时，调整后的房价还在继续调整，加深购房者期待的同时，也加剧了“买涨不买跌”的心理；
3、断舍离取代了再进场。没有数据表明，已经卖房的房东在过户之后迅速改善买房了。老百姓的资金从楼市抽离，再也没回到楼市。换言之，很多房东在做楼市切割，断舍离。很多房东都有一句感慨：终于卖掉了。
本轮小阳春还没有真正地过“金三”就基本结束了，这从也侧面反映出，当下市场的脆弱性。我们基本上做不了半点的思考和准备，然后就没有然后了。
后来的市场，大家也都看到了，也都经历到了。总体可以概括为：政策持续深入优化，房企持续亏损爆雷，购房者持续持（wu）币观望，国央、平台持续兜底土市。
金九银十
当前的市场，还有什么抓手，让我们能抓得住，上得车呢？我们用小阳春的成因逐一对照一下，找到一点点的蛛丝马迹，让我们看到一丝丝希望？
关于政策，昨天终于出来了，刷屏的一条就是“认房不用认贷”纳入地方城市的“一城一策”工具箱，然后是市场对限跌令是否取消的讨论，然后就还是这个城市的政策在那个城市重复一遍。
关键是“认房不用认贷”对三四线城市几乎没什么意义，如果有那么一点点积极作用，就是政策更进了一步，有可能对头部市场产生积极作用，波及到三四线市场。
这还要看，一二线城市是不是真的有那么一批人，就是因为认房认贷的政策，被阻止在市场之外，而这次就恰好涌进来了。
第二点是价格，就是我们昨天讨论的，也是比较关键的一个点，金九银十上市的新盘能不能给市场一个惊艳的价格。如果还是老调重弹——老的价格体系换了一家新楼盘用上了，那几乎没有什么机会。
第三点迫切的需求释放。目前看不到，也不知道还有什么迫切的需求只能通过买房来实现。
最后一点，节点营销，目前正在做。芜湖楼市最近营销类的活动还是比较丰富的，比如请歌手唱歌。不知道这些巨星能不能在唱歌之后，就手搞个直播带货，看看能不能卖出几套。
行文至此，不好意思，没有做明确的预测。昨天看了王石的讲话，听完后还是比较低落的，惊雷滚滚还会继续。但有一句话值得再听一遍：房地产作为中国经济支柱产业是不会改变的。所以，地产人不要气馁，购房者终究会回来的。
I will be back ！
文章结束了，点个赞再走。我是鱼眼，下期再见！
热门跟贴