将一家“产品高调”却“自身低调”的公司视为商科案例，是十分有意思的，因为此种气质最容易在财经界憋出大招。

2023年6月初，中大国际总投约17亿元的“西安中大国际医院”进入建设阶段，未来将采取自持模式。

在“去杠杆”周期里，纷纷减持重资产正在成为地产界的日常，中大国际此举极为特殊。若将周期拉长，则可以发现“异类”就是中大标签，“自持”就是中大王牌。作为同业可以参考的是，不同周期里“中大的产品都不一样”。

01

以重奢登场钟楼：第一次消费分级

中大国际南大街店以“重奢”开业之时，明确的被标注为异类。

这一年是2000年，中国尚未加入WTO，城镇人均可支配收入的全国平均数是6280元，西安作为西北首镇，这一数字为6364元。

很显然，全年收入都不够一个“包”钱。

回顾彼时，“重奢”似乎与大时代稍显违和，在西安商界亦堪称异类。追忆往昔，西安民生（1954年开业）及开元商城（1996年开业）所代表的“大众消费”与世纪金花（1998年开业）所代表的“轻奢消费”，刚刚在钟楼商圈形成鼎立之势。那个时代的主力话题是，美苏电器大战、麦当劳初入西安、麦德龙开出首店，大家还在为“优惠力度”奔走相告。

▲图：日本消费倾向变迁史

但是，中大国际似乎预判到了“中国第一次消费分级”的机会。

如上图所示，在日本经济起飞的20年里，尤其是人均GDP突破1万美元之后，围在“老佛爷”门口排队的主力就是他们。而事实上，就在2001年加入WTO之后，中国迎来了近40年来最长的增长周期，与日本不同的是，在中国庞大的人口基数项下，强劲普涨迅速推动了“新富阶层崛起”，而这批人恰是中大国际的目标客户。

毕竟，消费压抑结束之后，第一口苹果是最甜的。

因此，当西安公众发现极具标识感的“LV”醒目地出现在光明电影院旧址上时，冲击力一时无俩。而中大国际也适时不断提升影响力，尤其是2003年将《时尚》杂志创刊10周年活动引入西安时，多位港台明星的到场更是奠定了“超一线”地位。

我们很难调研出“重奢定位”到底为中大国际带来了多少利润，但至今屹立不倒的南大街店不但证明了持续经营能力，而且首战即向外界释放出信号：中大国际“并不喜欢与同行直面竞争”，也可以理解为“你种茄子，那我就把豇豆种好”。

其后的20多年里，这种“回避式竞争”贯穿了中大的始终。

▲图：中大国际南大街店已成“打卡圣地”

关于南大街店的现状，其最新变化是“从顶流到小众”。

当钟楼商圈在2010年之后渐趋式微之际，尤其是SKP盛大开业之后，南大街店已“悄然进化”，成为“新中产”与“潮一代”的打卡之地，甚至还被称为“小众”！这一点从业态分布就能看出，“重奢品牌”已不再居于主流位置，加大权重的则是时尚餐饮。

更重磅的信息是，中大国际正在与中免集团谈“免税店”。具体时间是2020年8月，中国旅游集团中免股份有限公司与西安中大国际签订战略合作意向备忘录。

在金融棒棒糖看来，这就是“自持”的好处，拥有与时间做朋友的腾挪空间，并对主品牌形成有效保护。而有一个节点必须补充，1999年中央正式提出了“西部大开发战略”。我们相信，这是中大国际“识别周期”的起点。

02

高新谜团：“豪宅”与“轻奢”

在房地产的春天里，中大国际又扮演了异类。

因为在“中大国际九号”之前，西安豪宅只是一个没有具象的说法，业内最火爆的话题是千亩大盘。

▲图：招行个人资产1000万元以上户均资产变化图

由上图可以看出，中大国际在追“高净值客户”的新周期。

从全国范围看，“超高净值客户”在2015年间实现了资产大幅跃升，首度超过2500万元资产规模/户均，且一路保持至最新（2023年）的2800万元以上，证明历30年改革开放，“金字塔顶部”客户无论从体量上还是消费偏好上，都达到了成熟度。而更大的背景是，在2016年启动的“去库存”目标下，全国各地房价普涨，北京、深圳等热点城市甚至出现一天内房价多次跳涨，也在客观上刺激了豪宅的出现。

回望过热与调控交织的十年里，“豪宅”在经济学意义上打赢了市场。

金融棒棒糖发现，在当前二手房交易清淡的环境下，中大国际九号的价格依然坚挺，安居客信息显示，其目前成交价约为10.68万元/㎡。放眼全球经济，即便经济遇冷，豪宅仍然被欧美富豪视为最佳避险资产。

当然，中大国际九号最初的售价并没有这么贵，基本在3-4万/㎡左右，彼时市场主流楼盘的价格基本为1万左右，这种超高溢价背后仍然是“你种茄子，那我就把豇豆种好”。

▲图：中大国际九号实景图

在告别钟楼商圈挺进高新时，有几处变动值得注意。

也许是意识到消费回归理性的趋势（见图1）以及消费者逐渐个性化的意识觉醒，中大高新店一改南大街店定位，由“重奢”驶向“轻奢”蓝海，而这次重新定位的成功，已经在连续增长的销售中得到确认。但更重要的是，为了提升中大国际九号整体的品质，引入了万豪集团旗下奢华酒店品牌——丽思卡尔顿。

在进入西安之前，他们在中国城市只有9家店，分别位于北京、深圳、上海、香港、广州等一线城市。西安丽思卡尔顿成为西北首店，把西安酒店业奢华服务标准一举拉到了天花板。

▲图：西安丽思·卡尔顿酒店实景图

意外的是，因建设成本过高、折旧摊销过大、普遍被视为“有毒资产”的酒店，中大国际依然选择了自持。很多人记得，丽思卡尔顿（西安）2019年开业的两年前（2017年），万达王健林刚刚完成了“世纪交易”：将北京77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产。

坚定选择自持模式，或许从时间节点上可以发现端倪：

2016年5月，中大国际九号开盘，项目总投资约26亿元。

2016年11月，中大国际高新店开业，项目总投资约10亿元。

2019年6月，西安丽思卡尔顿酒店开业，项目总投资约13.7亿元。

读者应该注意到了：“商场没有停留在图纸或楼书上”，酒店更没有变得遥遥无期，这种强大的资金管理能力，让我们判断“世纪交易”对中大国际并无影响，“我把豇豆种好”始终是其自信源头。

03

曲江再变：用医院撬动社区？

从钟楼至高新再到曲江，中大国际始终在追顶级客群，而这一次中大国际又变了！通过公开信息可知，除了保留商场和康养住宅，我们发现了——医院，一座投资约17亿元的医院！

▲图：中大国际玖玖康养健康城效果图

穿透之后，西安中大国际医院只是一个子项目，或者说是一个配套，其项目整体框架是2022年立项的“中大国际99”（全称：中大国际玖玖康养健康城）。中大国际99由怡养活力住区、西安中大国际医院、中大国际颐养中心、中大国际生活中心4个部分组成。截止目前，活力住区1期+2期的121.1亩及西安中大国际医院的68.3亩已进入建设阶段。

显然，与高新项目定位于“城市高级住宅”不同，曲江项目明确指向了“城市高级健康资产”。其中将于2025年9月底运营的西安中大国际医院，在建设指标上仍然不走寻常路。

医院总占地68.3亩，总建面只有12万㎡！

所有建筑高度上限，18米！

众所周知，医院是一个专业门槛极高的活。面对这间共计26个科室，501张床位，以心血管、骨科、妇产、健康管理、肿瘤为特色的三级综合医院，中大国际选择西安公众尚不熟悉的合作伙伴——京东方健康医疗。

原来京东方不止LED？

公开信息显示，京东方在2013年切入了健康赛道后即定位于“物联网医院”，深耕十年，京东方智慧医工已构筑起智慧医工核心能力平台，在北京、合肥、成都、苏州等地运营了4家数字医院和1个医养融合社区，拥有专家超3200名（自有800+合作2400），运营床位4100张。其本质是依托物联网平台打通家庭、医院、社区之间的断点，形成全周期健康服务平台。

这样看来，中大国际从“招标”一开始，就要求伙伴“有社区基因”。

当然，物联网对医院本身也是一场革命。其在诊疗流程、运营管理与患者全生命周期的健康管理方面均突出数字化，2022年总门诊量同比增长超80%，总出院量同比增长超100%。

▲图：中国老龄化率预测

显然，中大国际首度布局曲江，最基础的预期是——在老龄化的强周期里，定位“新中产家庭”，主攻“城区养老”，并将该项目定位于“城市健康资产服务商”。中大国际相关人士表示：将父母送进养老院或者浪漫的想象乡间养老，对大多数人来说，并不是最佳选项。

行文至此，我们想进入今日写作的核心：在地产跌落潮头的当下，中大国际为什么在20多年间依然活跃？不但能始终保持高端品质，还敢于自持大宗物业在手？

在金融棒棒糖写作团队内部的讨论中，一种“回避式竞争”的话题占据了主导位置，其实质就是“坚定差异化”，当对手跻满同一条赛道时，“我们就走一条新路”。

当然，“回避式竞争”还有一个法则，那就是在周期变动中“能够控制欲望”，对大而不倒要时刻保持警惕，这就逼迫企业家本人要具备识别“大信号”的能力，技术团队要对“现金流”心存敬畏。

中大国际的这种经验，或许值得更多地产同业认真研讨。