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人口流动是零和博弈，一个区域人口的流入，必然意味着另一个区域人口的流出。流动表象的背后反映的是区域产业结构、空间布局、城市功能的完善程度与未来空间。本次专题将以七普分县数据为依据，下沉县域视角，从多个维度深度解析湖南省三四线城市发展脉络。并关联房地产数据，细化行业发展机会。

本篇数据来源及口径：《中国2020年人口普查分县资料》、《湖南统计年鉴2021》，为对齐人口数据，行政区划调整亦截止2020年底，特殊事项以备注形式提示。

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房地产篇

Population Census & City Development

哪里收入高？哪里房价高？

论及居民收入，需要先从各地区的劳动力供给，及各产业对劳动力的需求入手。我们用长表数据中的各地区16岁以上就业人口与所有16岁以上人口进行对比，粗算出各地的就业率。

常德、株洲是全省最“勤劳”的城市，16岁以上人口中，有超过三分之二正在参与社会工作。湘西州及益阳工作参与度较低，不足半数，这或与少数民族生活习惯、青年人口流失严重等因素相关。

（计算方式：16岁以上工作人口数量/9.84%抽样率/16岁以上人口数量）

在本次人口普查中，职业被划分为七大类：党的机关国家机关群众团体和社会组织企事业单位负责人、专业技术人员、办事人员和有关人员、社会生产服务和生活服务人员、农林牧渔业生产及辅助人员、生产制造及有关人员、不便分类的其他从业人员。纵观全省三四线城市就业人口在负责人、专业技术人员、办事人员和有关人员这三类职业占比中，株洲及湘潭几乎包揽前二位，但由于整体基数较小，全省差异并不明显。各地区主要以社会生产服务和生活服务人员、农林牧渔业生产及辅助人员、生产制造及有关人员为主（可以简单的理解为服务业、农产、制造业从业人员），三类合计占比均超过全体就业人数的80%。

大部分城市都以社会生产服务和生活服务人员为主，其中，岳阳、株洲占比较高，超过37%，这与城市旅游业、餐饮业和住宿业较为发达有关。常德是全省唯一农业从业人口超过服务业的城市，而洞庭湖地区另一个重要城市——益阳，此占比位居全省第二。作为全省农作条件最好的区域之一，两市是重要的商品粮食基地。邵阳、永州是承接广东产业转移的重要城市，以重工业为主，制造业从业人员占比高于其他产业。

从结构上来说，株洲、湘潭城市化程度较高，农业从业人员占比明显少于其他地区；常德、益阳工业从业人员占比较少，对居民人均收入影响较大；岳阳、衡阳较为均衡，呈现三产从业人员占比较高，二产占比稳定，一产占比较低的结构。

按照人社部每年公布的企业薪酬调查信息（不含党的机关国家机关群众团体和社会组织企事业单位负责人、不便分类的其他从业人员），不同职业从业人员工资价位呈现明显差异。从职业大类，专业技术人员收入＞办事人员和有关人员＞生产制造及有关人员＞社会生产服务和生活服务人员＞农林牧渔业生产及辅助人员。但收入最高的单项职业主要来自社会生产服务和生活服务人员及专业技术人员，为金融服务人员、经济和金融专业人员、信息传输、软件和信息技术服务人员。

各地区就业率及不同职业从业人员的占比，直接反映在各地区人均可支配收入上。株洲、湘潭人均可支配收入接近4万元/人/年，衡阳接近3万元/人/年，超过全省平均水平。湘西州、张家界、怀化三市最低，不足2万元/人/年。

关于住房的核心话题，永远绕不过去的就是房价！湖南省房价相较全国而言，一直处于“洼地”水平。部分城市区县内部差异相对较大，但整体均价较为稳定。对比近3年全省各地区商品房价格，受到疫情及市场下行，呈现明显走低态势。益阳是唯一出现增长的城市，湘潭小幅下降，株洲、岳阳、常德、张家界出现较大跌幅，但以上城市仍然处于价格第一梯队；其他城市跌幅相对较小，目前处于5000元/㎡以下水平。

（数据来源：湖南省统计局）

结合房价与人均可支配收入来看，各地区房价比处于7.1-14.7倍，即平均一个家庭购买一套住房需要7.1-14.7年时间。

（数据口径：为对齐口径，全部选取2020年数据，套均价以全省户均住房面积129.18㎡进行测算）

房住比仅能代表居民的支付能力，而对于住房的实际支出，我们将用各区县居民消费支出中的居住消费来展示。

全省三四线城市中，住房支出最高的10个区县以经济发展较好城市的主城区为主。衡阳的南岳区居住消费支出全省最高，人均超1万元/年，占比人均消费支出的37%。这已经超过30%的合理区间，楼市有较大的泡沫。超过安全线的还有株洲攸县，此占比达32%。常德市武陵区、衡阳市蒸湘区、岳阳市岳阳楼区、郴州市北湖区人均居住消费在6000-8000元/年，占比消费支出仅20%左右，是住房实际支付能力较强地区。

下期预告：各地区土地供应、房企布局及市场安全性情况如何？

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来源/克而瑞湖南区域

撰写/廖韵文

审核/刘芳

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