最近，广州楼市动静不断，就连法拍房市场也坐不住了。不过，法拍房多如牛毛，一般的房源都无法进入KK的法眼。
但今天KK要说的，绝对不是阿猫阿狗，而是广州有名的烂尾楼项目——澳洲山庄。并且一来就大手笔地上架32套！
当然，这次房屋拍卖的看点不仅在于拍卖本身，还透露了苦等1/4世纪后，业主们终于等来房产置换的好消息……
1
比毛坯更毛坯 约1.8万/㎡起拍
此次挂网拍卖的澳洲山庄32套房源，位于聚龙居EA194、EA195、EA196共3栋楼内，总建基近400㎡，合计建面约2286㎡。
这些房源，最低1楼，最高6楼，单套建面约56-69㎡不等，合计起拍总价超3654亿元，每套价格在100万出头至125万左右，约合1.8万/㎡起，将于9月11-12日正式开拍。
从网站提供的拍卖标的照片来看，这几栋小高层多为毛坯或类毛坯状态，除了部分低楼层有简单装修痕迹之外，其余基本都是水泥外立面，甚至连门窗都没有。
△拍卖标的外立面 来源:阿里资产拍卖平台(下同)
个别房屋内部摆放了办公桌、床铺、储物柜等，阳台还晾晒着衣物，实际使用痕迹相当明显。
△部分拍卖标的现状
不仅如此，法院还是作出特别提示，待拍卖房屋目前预售登记，未办理产权证、未建筑施工完成、未验收、未通水电，不具备交付使用入住的条件。
另外还提醒，拍卖标的为瑕疵品拍卖，法院不对财产质量作瑕疵担保，但负责成交后的场地交付并办理预售过户登记，不承诺办理产权证。
看吧，部分单位确实属于浓浓的“叙利亚风”，除了外围没有搭建排栅之外，整个房屋就像楼盘建设现场。
裸露的水泥墙体+乱堆放的杂物，比工地更像工地。
△部分拍卖标的现状
问题来了，1.8万/㎡拍卖真的会有人买么？
且不论这批房产的户型设计等是否过时，光空置了25年，不通水电，而且还不承诺办理产权证，就都足够劝退。
况且，同样的价格，增城21号线沿线新房，无论设计、产品、配套等等，都是不断迭代过的，不会更香吗？
2
牵动两区的烂尾楼盘
眼尖的家人们可能也发现了，虽然澳洲山庄位于目前的黄埔新龙镇，但为何法拍网页却写着“增城澳洲山庄”？
△澳洲山庄小区入口 @楼市前线 摄
这只能说，因为楼盘烂尾的时间实在太久了，就连所在行政区划都已经几经更改。
简单说，澳洲山庄所在地金坑村金坑林场的归属，大致以2005年为分界，之前属于增城、之后属于萝岗/黄埔，主要归属变化轴线如下：
0 1
2004年之前，金坑村隶属增城镇龙镇；
0 2
2004年2月，镇龙镇并入中新镇，金坑村改隶中新镇；
0 3
2005年8月，原镇龙镇区域划出增城，与原属白云区钟落潭镇的九佛片区合并为九龙镇，隶属新成立的萝岗区，金坑村隶属于萝岗区九龙镇；
0 4
2014年2月，萝岗区并入黄埔区，金坑村隶属黄埔区九龙镇；
0 5
2019年，九龙镇一分为三，分设龙湖街、九佛街、新龙镇，金坑村隶属于新龙镇，至今未变。
正是多次的行政区划调整，让澳洲山庄烂尾楼问题变得更加复杂，为后续项目盘活的滞后埋下伏笔。
而项目的开发，则要追溯到上世纪90年代，当时广州澳美房地产开发有限公司（下称澳美公司）征用增城金坑村1000多亩土地开发楼盘，打出“首期付3.8万元，月供480元，拥有在澳洲的度假环境”的广告，引来众多购房者。
△澳洲山庄 @楼市前线 摄
到1995年项目启动建设，到1997年首期工程接近尾声并正式对外开售，近2000户签了合约，购房者中不少还是退休干部、工程师、高校教师等。
但后来澳美公司经营不善，高层管理人员携款外逃导致资金链断裂，加上房屋报建资料不全，消防验收条件不具备等原因，楼盘自1998年开始建设停滞，最终大部分单位成了只有建筑框架、没门没窗、无法入住的烂尾楼。
△澳洲山庄 @楼市前线 摄
直到如今25年过去，有的业主从黑发等到白发，甚至有些已经离世也未能等来真正属于自己的房子。
人生能有多少个25年？
也有业主不甘心自己的心血打水漂，干脆直接住进去，才形成至今仍未完成施工、未办理产权证、未通水电的情况下，部分房屋已实际有人使用的现象。
作为城中一处遗留长达1/4世纪的“伤疤”，期间也曾在2013年、2015年传出澳美公司引入新合作方盘活重建项目的消息，但其后也因系列纠纷问题使得项目陷入僵局。
△图片来源：羊城晚报
直到2021年，广州开发区规自局、黄埔区规自局和广州金坑林场联名发布了一份解约书，要求澳美公司及相关合作方撤出澳洲山庄，恢复金坑林场的自主经营管理，烂尾项目终于迎来转机。
去年11月，黄埔区住建局又发布了《澳洲山庄房屋安全评估项目招标公告》，显示需第三方单位对193栋存量房屋进行排查、鉴定，形成评估报告，分类说明房屋现状、提出专业处置建议。
再后来，也就有了目前32套房产拍卖的最新动向，烂尾楼盘活终于迈出了重要的一步。
3
苦等1/4世纪，业主终有望房产置换？
据悉，最新挂网拍卖的32套房源，已办理合同备案，但尚未办理不动产首次登记、预告登记和增量房转移登记。
同时，拍卖标的附件中也提到，澳洲山庄为增城历史遗留问题项目，现阶段该区正在推进由政府主导的购房业主房产置换工作，澳美公司自持房产未纳入政府主导置换房产范围。
32套房源就是澳美公司自持房产，本身不在政府主导的房产置换范围。
大致逻辑就是，这批房源成功拍卖后，有新买家接盘变成新一批购房业主，然后再由政府主导推进房产置换……有点绕。（仅为猜测，以实际操作为准）
至于具体如何置换、何时置换、置换到哪里，暂未有相关方案透露，但起码说明了一个事，困扰了业主们25年的死结，终于迎来解开的曙光。
不得不说，最初澳洲山庄吸引人之处，离不开楼盘所在的环境，金坑林场之上，同时还倚靠金坑水库，妥妥的依山傍水好生态。
放在1998年总价20多万/套、约合3000-4000元/㎡，也是一笔不算小数目的资金了。
△依山傍水的澳洲山庄 @楼市前线 摄
如今，楼盘已纳入知识城规划范围，外部的广汕路已完成快速化改造，开通多年的地铁21号线还在不远处设有金坑站，出行环境大为改善，地段价值不可同日而语。
△金坑地铁站 @楼上前线 摄
距离澳洲山庄不远、同在金坑水库周边的御湖名邸，二手报价3万/㎡左右的不在少数，部分甚至冲上4万+/㎡。
如果澳洲山庄没有烂尾，如今的二手楼房价相比最初入手时翻个几倍甚至十几倍也不是不可能，业主也许会过上完全不一样的生活。
期待广州的这片“伤疤”能早日顺利修复。
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