昨天上午，瓯江口和经开区分别成交一套法拍房源。

两个板块均是楼市曾经热门的炒房新区，但在楼市降温后，有着不同境遇。

具体情况，一起看看。

先来看下两套房源的成交情况。

位于洞头区灵昆街道瓯锦大道与昆九路交汇处的悦珑锦园 （推广名：九珑湖） 36幢1802室房源以73.32万元成交，面积约97.78㎡，成交单价约6987元/㎡。

图源阿里法拍

而位于经济技术开发区星海街道丁香路429号的悦熙庭 （推广名：温州富力城） 17幢1704室房源以112万元成交，面积约122.24㎡，成交单价约9162元/㎡。

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就两者的成交价而言，九珑湖这套法拍房成交价与市场评估价122万元，有着约49万元的价差；反而经开区的富力城这套房源成交价与市场价近乎持平。

为什么同为新区次新房，一个血亏，一个勉强稳住？

瓯江口早年因规划利好，加上1字头的单价，颇受资产配置者和投资客欢迎，房价、地价连年攀升。但随着市场行情降温，加上近年来板块内产业、人口导入并不顺利，而新房、二手房供应充足，导致板块供需失衡，房价走低。

此前瓯江公元上城一套建面约88㎡房源，经历流拍后，二拍成交单价仅8800元/㎡。如今区位、配套更差一些的九珑湖，同样一拍流拍，二拍低价成交，成交单价不到7000元/㎡，相较开盘价 （折后含装总价约120.9万元，装修标准1500元/㎡） 打了6折。

根据贝壳找房显示，瓯江口整体挂牌均价约14733元/㎡，成交价约1.1万/㎡左右。

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不过，今年瓯江口交付新盘不少，有新城瓯江湾、美的旭辉城、旭辉瓯江城等小区，预计有9137套房源。不排除接下来瓯江口二手房价进一步下探的可能。

而经开区作为市区主要制造业产业承接带，土地资源相对丰富，所以在产业和人口导入方面有优势，但是软环境一般。虽然房价、地价有所上涨，但整体涨幅不及瓯江口，房价也相对稳定一些。

如今天上午成交的温州富力城房源，加上税费以及拖欠的物业费后，成交总价与市场价几乎持平。

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究其原因，经开区的人气要高于瓯江口，板块内产业丰富，客群以周边产业园刚需群体为主，因此整体房价不高。虽然受市场大环境影响，房价有所下降，但跌的相对少一些。

目前，板块内在售新盘有万科世纪公元、未来都会等，库存相对健康。

不难发现，这些楼市曾经的投资热土，因受市场供需关系影响，导致二手房价格下探。

再者，由于3年疫情影响，许多人的经济压力不断加大，他们开始倾向于选择租房而不是购房，这种思想转变又进一步减少了购房需求，反而租房数量增加。

小编统计了温州市区近几年较为热门的新区挂牌二手房和出租房数量，我们可以看到，大部分区域的二手房挂牌数量高于出租房，仅有瓯江口和瓯海区府出租房数量多于二手房挂牌量。其中瓯海区府成为二手房和出租房供应的“重灾区”。（数据来源贝壳找房）

不过，瓯江口的情况也不容易乐观，根据贝壳二手房显示，瓯江口挂牌二手房源累计506套，在租房源却有1322套，是挂牌二手房数量的2倍之多，俨然沦为出租房供应大户之一。

再看租金。瓯江口旭辉瓯江城建面约89㎡月租金约1000元/月，瓯澜苑建面约140㎡月租金约2400元/月。

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滨海经济开发区翡丽云邸建面约89㎡月租金约1333元/月，碧桂园未领苑建面约140㎡月租金约2000元/月。

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瓯海区府荣安御瓯海建面约89㎡月租金约2500元/月，华鸿中央城建面约140㎡月租金约3000元/月。

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这么一比，瓯江口建面约89㎡的出租房源租金相对较低，若是中短期因工作原因就近生活，租房更具性价比。而建面约140㎡大面积段房源的月租金，上述三个区域价差不大。 （数据来源贝壳找房，仅供参考，以实际成交价为准）

当这么多的房子没有足够的产业和人口去支撑时，不仅会造成房价崩塌，还会让这个板块成为“空城”。