8月楼市最大的热点，必然是昔日“宇宙第一房企”碧桂园。

8月8日，碧桂园未能支付两笔美元债的票息，目前正在寻求展期。

8月10日，碧桂园发布盈利预警公告，宣布巨亏450亿元以上。

再加上管理层发致歉函、杨惠妍捐赠股权给家族基金会，碧桂园被推上了风口浪尖。

这两年民企大面积暴雷，老大碧桂园坚持到了今年8月，可能还是撑不住了...

很多人没想到，专注三四线的碧桂园，在上海还有2200套房子待交付。

总爷实地探访，看看风波里的碧桂园，究竟怎么样了？

01

三四线之王，在上海连拿三块地

碧桂园身上最大的标签，除了高周转之外，就是三四线之王。

碧桂园杨老板对三四线城市绝对是真爱，从历时多次讲话中就能看出。

2014年碧桂园业绩发布会上，杨国强说：“中国有13亿人，不可能都去一二线生活，所以我认为任何时候三四线都有机会。”

2017年碧桂园业绩发布会，又有媒体问杨国强：“有没有回归一二线的打算？”

杨国强说：“碧桂园会在三四线长久做下去，未来还要进入更多县城。未来，我最看好的就是三四线。”

碧桂园奉行高周转的策略，再加上在三四线市场的品牌号召力，碧桂园迅速占领三四线下沉市场。

碧桂园吃到了城镇化和棚改的红利，从2012年起碧桂园排名逐年上升，2017年起连续六年位居第一。

但是自从2021年起，三四线城市遭受了巨大冲击。在最近的致歉信中，碧桂园也承认：之前的“三四线战略”成为了负担。

融资环境的恶化、三四线城市市场的急剧下滑，最终让碧桂园走到了命运的十字路口，不少三四线城市业主都在密切关注。

很多人都没关注到，在一线城市上海，碧桂园也有项目待交付。

在2021年6月的土拍中，碧桂园时隔三年重返上海，斥资95亿连续拍下闵行华漕、宝山淞南、嘉定南翔3幅宅地。

碧桂园两天内拿下的三块宅地，无论是位置还是财务指标都非常优质，也就是后来的：

闵行华漕碧桂园柏悦前湾、宝山淞南碧桂园柏悦江湾、嘉定南翔碧桂园柏悦翔湾三个项目。

三个项目在2022年开盘，合计约2200套全部热销售罄，目前客户都在等待交付。

如今碧桂园陷入风波中，上海的三个项目怎么样了？

02

暂未停工，业主焦虑

总爷来到嘉定南翔，和碧桂园柏悦翔湾的业主粉丝，一起探访下这边工地现场。

施工阶段没能进入内部，只能通过航拍和外围走访了解情况。

目前大部分楼栋已经完成外立面，正在进入内装阶段，部分楼栋在做外窗户的安装。

总爷到访时正值中午，可以看到部分工人刚刚从临时食堂午餐归来，又投入到工作中。

整个工地并没有停工迹象，不断有运送材料的卡车进出，施工进度符合这位业主的预期。

总爷随后又去了位于闵行华漕的碧桂园柏悦前湾，这边工地同样在紧密施工中。

这个项目位于闵行华漕前湾，是闵行区重点打造的高端社区。

虽然没能进入工地，但是现场施工的噪音还是很明显，也看到不少工人正在进出工地。

在与碧桂园项目业主沟通的过程中，总爷感觉受碧桂园负面新闻的影响，目前业主们心态普遍比较焦虑。

不少业主正主动与碧桂园沟通，8月已开了多次腾讯会议沟通项目进度。

在碧桂园的官方微信号上，目前也可以看到三个项目每个月的工程进度，让业主可以了解自家楼栋的施工情况。

碧桂园在上海的三个项目，根据总爷现场走访和业主沟通，目前并无停工迹象。

三个项目恰好位于闵行、嘉定、宝山重点发展的板块，业主反馈有关部门也在密切关注。

事关民生和板块发展大计，相信监管最严格的上海，不会让交付出问题。

上个月在上海，碧桂园还完成了金山碧桂园凤凰城二期的交付。

碧桂园后续进展总爷会持续关注，只能说截至目前，上海三个项目都还正常运作中。

03

重返一二线，碧桂园怎么样了？

业主粉丝问总爷：既然碧桂园在上海都能拿下三个项目，且都卖得很好，何以至此呢？

碧桂园重返一线的战略，其实从2020年前后就已启动。碧桂园在上海广州的连续拿地，曾经让不少人看到希望。

今年的业绩会上，碧桂园也宣布“重返一二线城市”，上半年甚至还参与了北京、上海的土拍。

4月25日，碧桂园还以28亿拿下杭州滨江区优质地块，成交楼面价26745元/平，溢价率11.9%。

但碧桂园的转型，可能还是慢了。

早在2017年前后，保利、招商等国央企已经在“聚焦高能级城市”，特别是在上海等一线城市持续加大投入。

同为民营企业的龙湖，如今一二线土储与销售占比超过80%。

碧桂园从2020年开始重回一二线，但是严苛的拿地条件和资金要求，再加上碧桂园的品牌和产品并无优势，碧桂园很难在一二线做大规模。

三四线城市，目前仍是碧桂园的主战场。

根据2022年报，碧桂园三四线城市占60%，二线城市占了26%，一线城市占比仅7%。

碧桂园现在确实很难，但要是把碧桂园与恒大相提并论，总爷觉得大可不必。

相比恒大的“多元化发展”，房地产开发始终是碧桂园的核心业务。

从业务构成来看，房地产开发占主营业务收入的97%以上。

相比不少民企的躺平，碧桂园虽饱受质量和高周转诟病，但至少目前还在努力交付中。

2023年上半年，碧桂园交付房屋27.8万套，占据前50家房企上半年总交付量的13.7%。

不仅上海的2200户家庭，碧桂园待交付的预售房超过105万套。

总爷希望碧桂园这次可以挺过难关，至少保住一直坚守的交付红线。

毕竟105万个家庭的命运，正与碧桂园深度绑定在一起…

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