长三角与珠三角新一轮房地产行情已启动，有钱抓紧去买房

在“丁彦皓聊投资”周日公益直播中的演讲

文\丁彦皓-可信财商、珂芯资产

一、这一轮房地产行情将仅拘泥于长三角与珠三角等部分地区，其他地区的房价受基本面走衰，继续跌

中国人均住房已超过34平米，也就是说整体已经饱和，只是部分地区存在结构性供需错配的现实导致目前中国的房地产市场已由“普及性”转向了“结构化”，即由曾经的全国普涨演变为部分城市，甚至部分区块的上涨

从总量上讲，中国房地产已经严重供大于求，但是房子最大的特征具有区位性，即不同地区的房子不能相互替代

根据美国、日本与韩国的城市化经验，大城市化最终会持续吞噬城市化，规模日益膨胀与人口聚集，让其经济效率远超于其他中小型城市

事实目前在中国日益呈现“大城市化”的背景下，城市集群的协同效应正在长三角与珠三角日益凸显，全国，乃至全球的有志青年要想赢得人生的突破必须要在长三角与珠三角获得一席之地

但是城市越发达，房价越高，而高房价最终会遏制城市的发展，陷入相互博弈的困境，毕竟资源、人才与资本都是沿着低房价流动的

这就意味着，一座大城市要想维持持续发展唯有两条，即

1、 持续产业升级，培育更高附加值的产业

2、 物理空间的无限延伸，将新兴产业分布在偏远低房价地区

中国与美日韩在城市化领域最大的不同就是中国的人口规模过于庞大，14亿人口涌入长三角与珠三角与日本1.4亿人口涌入东京与大阪都市圈所形成的竞争截然不同

另外，一线城市核心区域的房价已经超过了社会购买力可承受的范畴，成了小众群体的游戏，尤其核心地段的基础设施已经趋于饱和，增值的空间极其有限，导致该区域房价很难有大的作为

这就意味着，这一轮房价上涨最大的获益点是长三角与珠三角一线城市的房价低洼区，即偏远地区，甚至是周边附属城市

二、长三角、珠三角的房价上涨具有基本面做支撑，无泡沫，房价增长可持续

其实，决定房价涨跌的基本面无非三点，即

1、 央行M2的投放量

2、 人口的净流入

3、 产业的附加值高低

事实当前全球主要经济体目前都深陷货币无底线投放与债务堆砌的虚假繁荣困境无法自拔，导致凡是政治稳定与货币独立国家核心城市的房价持续上涨

2012年以来，广义货币供应量（M2）年均增速10.8%，理论上房地产是最佳的货币载体，只要央行印货币，房价必然上涨

图 1978年至2022年央行M2投放增长率示意图

曾经国家通过行政管控的方式限制货币流入房地产市场，但是目前国家对房地产的定位出现了逆转，从曾经的打压转为鼓励，持续放松限制政策，鼓励新增资金流入房地产市场，必然在短期内推高房价

在全国总人口呈下行态势与“大城市化”的背景下，人口开始从中西部地区向长三角与珠三角城市集群聚集，北上深杭及其周边附属城市整体呈现人口净流入

2012年十八大之后，中国从曾经的西部大开发、东部振兴与中部崛起等区域“均等”发展的产业布局转向了完全基于市场的资源配置

东部沿海，尤其长三角、珠三角凭借市场优势经济急速增长与产业升级转型持续突破

事实目前上海、深圳的主导产业已经从劳动密集型产业演变为新能源、人工智能、大飞机、生物制药、集成电路、无人驾驶以及金融科技等高附加值新兴产业

M2持续投放、人口净流入以及产业升级转型决定长三角与珠三角住房的基本面持续提升

三、地方政府、开发商的债务危机与经济持续下滑的现实决定当前必须搬出“尿壶”房地产

自2016年中央确定“房住不炒”的调控策略以来，各级政府与相关部委通过限购、限售、认房又认贷，甚至以行政性的方式限制流入房地产市场的货币总量，以遏制房地产市场近乎癫狂的非理性繁荣

尤其三年疫情的禁足与对开发商再融资的系列规范，目前中国的房地产市场已经彻底的陷入低迷期

其实，中国居民的主要财富都沉淀在住房上，要想遏制房地产的非理性繁荣只需提高交易的成本，限制存量住房的变现，自然会让整个房地产市场降温

事实目前经济萎靡，尤其各级地方政府面临天量债务兑付与开发商的持续暴雷的现实已经让中国经济面临硬着陆的风险

其实，化解这一风险的关键就是让其转移至整个社会，让整个社会平摊前期积聚的各类债务风险

另外，三年疫情，经济降速与地方政府的开支加大，已经让太多的地方政府面临财政入不敷出的困境

尤其通货紧缩与经济低迷事实已经让经济陷入收缩性的循环之中，而解决上述困境的最佳之策就是再次激活房地产市场

房地产所涉及的行业数百种，具有绝对的支柱产业属性，只要房地产市场被激活，经济自然会进入上行期

激活房地产的关键是释放社会购买力，降低交易成本，吸引更多的新增资金涌入，人为推动房价上涨，形成赚钱效应，让其他潜在购买者跟风涌入，最终让社会高位接盘经济风险

四、目前激活房地产市场更需改善型需求，但是关键就是取消限制措施、降低交易成本与给于金融支持

在总量已经饱和与人口整体下行的背景下，激活房地产很难基于新增需求，而是需要鼓励社会改善住房，激发改善性需求

8月25日，据新华社报道，近日住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施

同日，财政部、税务总局、住房和城乡建设部发布的《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》明确，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠

中国家庭的主要财富都沉淀在住房上，要先鼓励社会改善住房，就必须取消曾经限制房产变现认房又认贷的“紧箍咒”，将其改为“认房不认贷”，便于房产变现，释放社会购买力

另外，政府对出售现住房已缴纳的个人所得税退税优惠政策就意味着改善型住房只需在增加面积和房产品质上多掏钱，而不用额外承担税收

其实，这一切的关键就是取消限制措施、降低交易成本与给于金融支持

房地产是个政策与市场共同主导的市场，如果政策遏制市场，则房地产市场萎靡不振，如果政策促进市场，则房地产市场活力无限

长三角与珠三角城市群的住房具有坚实的基本面做支撑，目前市场低迷的关键就是限售政策锁死了社会购买力与限购政策将潜在竞争者排挤在外

自2016年中央提出“房住不炒”以来，各级政府为了遏制持续非理性攀升的市场“癫狂”，以“响鼓需要重锤”与“矫枉必须过正”为原则设置了系列特殊时期的特殊政策，直接将房地产市场从癫狂打到冰封

这一系列政策已经逆转了房地产市场的癫狂与非理性，有效的管控了风险，实现了既定预期

但是，显然目前已经不合时宜，需要变更，甚至完全取缔，所以这一轮激活房地产市场就基于三条，即

1、通过“认房不认贷”政策释放沉淀在存量房产上的潜在购买力

2、取消限购政策，让社会基于市场原则购买房产，而非为了逆转市场癫狂的人为限制

3、暂时降低或取消各类税收，降低社会购房的成本

五、目前决定中国区域经济格局的关键因素就是房价的高低

事实一线城市高企的房价早已超出了一般年轻人的承受范畴，突破了努力改变命运的极限，让其看不到希望时，无奈的年轻只有两个选择，即

1、用脚投票，流向能够实现自身价值最大化的低房价地区

2、躺平、摆烂，死气沉沉

是否拥有住房直接决定一个家庭的幸福度，一个靠租房住的家庭的家庭幸福度根本没法和租房住的相比

资本、人才与产业是追着低房价流动的，对一个受过高等教育的人而言，一旦房价超出其努力奋斗争取的最上限时，其唯一的选择就是离开，寻找低房价的地区定居

高房价必然会拉高企业的运营成本，最终迫使资本、人才与产业流向房价更低的地区

在目前中国存在区域差距的现实背景下，但凡还想通过努力改变命运，但又无力应对一线城市高房价的年轻人都会流向成都、重庆与长沙等城市

这也是最近今年成都、长沙和重庆发展较快的原因，但是可惜的是这些城市的低房价优势正在被急速透支，最终必然又要突破努力改变命运的上限，延缓城市的发展

一个社会要想朝气蓬勃，生机盎然必须将年轻人的潜力发挥到极致，最近几十年，深圳、杭州之所以发展快的关键是年轻人能够通过创业，实现自身的价值最大化

欢迎加入“丁彦皓聊投资”会员群，只聊投资与如何赚钱...

六、上海等一线城市要想确保发展的可持续，必须为年轻人提供低价的住房供给

任何城市一旦发展到一定程度之后，都会面临物理空间的不足与高房价的掣肘，最终使其失去活力，发展放慢

在创新创造附加值与增量财富的时代，年轻人是推动一个社会发展的最关键因素，这就是当前太多的城市以各种优惠措施全国抢人，以提升其城市竞争力的关键，超一线城市依然不例外

一线城市的房价上涨更多是前期高速发展后基本面的提升所致，政府绝对无法人为强势打压，必须尊重市场的基本原则

但是高房价产生了两个发展困境，即

1、让年轻人失去了努力改变命运的希望，致使其潜在创造力与生产力无法最大化的释放，遏制了城市的发展

2、房价上涨到一定程度后必然面临天花板，未来的增值必须基于城市的发展与社会收入的提升，是个缓慢的过程，失去了投资增值的价值

诸如目前上海的房价一旦突破10万每平米时，再上涨的空间必然极其有限，投资的意义不大

目前上海等一手豪宅被之所以深受关注的关键是政府对一手房的人为限价，让其远低于真实的市场价值，具有套利的空间

但是二手房市场已经超出了整个社会平均收入可接受的极限，使其变现退出的难度系数加大，更多是有价无市

中国社会的大量财富都沉淀在房产上，要想鼓励社会改善住房，必须首先降低二手房的变现成本，让其变现后再加杠杆，买入更贵的房产

但是当房价上涨到一定程度之后，就远高于个人可持续配收入可承受的范畴，使其无法再借用银行杠杆

严格意义来说，2000万以上的豪宅除了自住享受外，就剩了彰显身份，投资的意义并不大

另外，目前支撑一线城市高房价的主力购买者是前期房价持续非理性繁荣的红利获益者

如果错过过去20年房价非理性繁荣的红利期，很多人根本无力支撑如此高的房价

但是各地区也在激烈竞争，一线城市断然不会毫无作为的默许年轻人的流失，遏制其发展

所以对一线城市而言，既然无法人为调低核心区域的房价，则可以通过开发城际高铁、地铁以及高铁等方式降低出勤成本与将部分产业转移至相对偏远的地区等方式为年轻人腾挪低房价的空间，确保发展的可持续

但对一线城市而言，面积有限的事实让其必须储备大量的土地为以后的新兴产业发展留有空间，如果为了眼前的利益而无限的供给土地，在未来新兴产业崛起时，则没有可以供给的土地，错失发展机遇期

尤其对上海与深圳这类靠海、临江的城市而言，可延伸的空间更有限，土地供给不足的矛盾更剧烈

基于此，上海、深圳为了发展不得不将相关产业转移至与其临近的区域，让与其本土的产业协同，获取发展的红利，断然不会让其转移至与自身毫无关系的其他地区

诸如，最近几年华为将部分研发基地从深圳迁往东莞，既解决了深圳高房价对年轻人发展的掣肘，又让其与深圳形成协同，分得部分发展的红利

七、深圳与上海必然会通过大力开发城际高铁与将产业外迁至周边附属城市等措施为年轻人腾挪低房价的空间

房价的上涨通常分为两个阶段，即

1、在城市化发展的初期，房价受城市基础设施建设的完善、社会收入的提升、城市化战略的推进以及经济发展初期资产货币化的基础货币投放等，房价通常会把未来的发展红利折现，持续大幅增长

2、待房价上涨到一定程度之后，房价已经将未来的发展红利折现透支殆尽，再推动房价上涨的关键要素就成为城市产业升级转型所释放的附加值与收入的提升，但这是一个漫长，且小幅推进的过程

一旦进入第二阶段，可投资的价值就极其有限，所以房产投资的关键是必须选择获取第一阶段的收益

动辄6万以上的房价早已超出工薪阶层的可承受范围，按照90平米来计，540万的房价，贷款350万，月还贷17500元，叠加经济下行，失业高企的背景，6万的房价是当前一般家庭可承受的最高值

这就意味着，如果上海、深圳的房价再继续上涨，没有雄厚家庭背景的年轻人只能望房兴叹，可望不可及，失去了通过努力奋斗购买住房的可能，现实逼迫其不得不流向其他房价更低的城市

基于当前的收入现实，房价从1万涨到6万是个极其容易的过程，这恰恰是当前投资一线城市住房的关键，即投资开设城际高铁与承接一线城市产业外迁的周边附属城市

但是，深圳与上海必然会通过大力开发城际高铁与将产业外迁至周边附属城市等措施为年轻人腾挪低房价的空间

八、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的布局时机

张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动区

科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建而成

图 张江长三角科技城区位图

上海与浙江两地政府利用各自优势，打破传统地方行政区划格局，在统一品牌、统一规划、统筹协调的前提下，通过资源共享、优势互补、协同发展等措施创建的中国第一个跨省市、一体化发展的实践区

上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的产业与年轻人赶至其他地区

最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城就三个特征，即

1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持

2、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都落脚该科技城，是个交流的必经枢纽

3、房价极低，目前仅为1.3万左右，上涨的空间无限

4、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，已经进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价必然大涨

基于此，我就买了三套，把能在浙江买房的资格用到了极致，瞅准了就一把全推进去，重仓

图 购买楼盘示意图

九、凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元

生意人总是要赚钱的，但是赚钱的前提是要实实在在的创造价值

张江长三角科技城的房产具有绝对的投资价值，但是目前只是个刚刚规化的新区，社会认可度有限，不得已该科技城部分楼盘与可信财商（本文作者丁彦皓）达成合作

凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能错过2023年

只需20万首付，就可以让子女在上海获得一席之地，直接决定家族的未来

凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减6000元

购房请关注“可信财商”或“丁彦皓聊投资”自媒体矩阵，私信获取优惠券

可信财商-所有评论都要对投资有所帮助！

作者简介：

丁彦皓博士、博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教