北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我目前在西城有一套老破小，想换房改善到三居（南北通透，户型方正，一些小区环境中上等，好停车），并最好兼顾同等级学区。预算2500以内，东城，西成，海淀范围内置换都想咨询一下，关于哪个板块升值，保值有保障或者哪小区都可以推荐一下。2028年入学，是不是小学人数少一些？比如德胜或者万柳，不会被调剂都容易上了呢？

A：

1、这一看就是刚有个想法吧？还是多了解一些常识再决定吧，要不然有可能不适合自己家庭，毕竟各区的教育模式都不太一样。

2、2028年肯定入学人数少啊，不是少一些，是少一半，甚至以上。今年入学的以2017年出生的为主，当年京籍孩子17万，今年入学算上非京籍的21.7万人。而去年出生的京籍孩子才7.5万，到时候加上落户和非京的估计超不过10万。

所以如果现在换学区房，就别太追求升值了，这两年是北京有史以来的入学最高峰，哪儿的溢价都高。2025年后则进入低谷期，如果不出台鼓励政策，溢价部分有可能受影响。

3、万柳现在也调剂的不严重，前两年都没什么调剂，中三的学位相对足，到2028年大概率能确保。德胜现在是全部出区，但到时候也应该差不多，毕竟少了那么多孩子呢。到时候高峰期的孩子都毕业小升初了，腾出的教室、师资将远远大于新入学的需求，大概率都能收下。

4、我建议还是先考虑孩子的教育吧，看自家适合那个行政区。到目前为止三区互锁，而海淀越来越重视点招，西城是一部分不多，东城公开的几乎没有。反应在鸡娃上就是海淀最卷，西城在奥数上好些，东城更凭运气。另外清北量是海淀最高，西城也强，东城少些，这就看父母的期望值了。

5、总之，再了解和考虑一下吧，现在的想法都太宽泛，意义不大。一步一步来吧。

仅供参考。

二

Q:

最近看新房，南三环里，华润和中海开发的几个新盘真心不错，装修豪华。真心动啊。也看了前两年华润开发的昆仑域。总体感觉不错，物业管理也给力，交房四五年了，整体园林水系维护还不错。就是担心旁边的两限房。

同一园区里肉眼可见的三栋高层两限房，面积不大，60平米左右，套数很多，感觉比商品房的套数只多不少。基本没有绿化，门口众多电动车。和商品房区域是两个世界。但是和商品房区域之间没有分隔，完全畅通无阻。

个人有个担心，两限房的业主会不会慢慢占领商品房的绿化空间，直接拉低商品房的品质。这种两限房和商品房在一起没有分隔（好像之前有小区用围墙做了分隔，但是被两限房业主推翻了），会不会慢慢品质就降低了呢？

虽然我原则同意人的素质不能用金钱多少来衡量，但是昆仑域两限房前满满的电动自行车，众多大娘讨论今天又在垃圾箱里淘到什么宝贝，在单元门整理今天捡到的垃圾宝贝。实在拉胯啊。像这种商品房和两限房在同一区域的房子，能买吗？还是说回避为好。

A：

1、都担心保障房的影响，但这也没办法，只能无奈的接受。

2、不过新房我不熟，这几年的我都懒得去，不方便点评人家。只要没有物理分割，也就是围墙或栅栏，公共区域逐步融合是肯定的。这参照北京早期带回迁房的高档小区吧，大多数都受影响。人都这样儿，天天向上不容易，向下就一出溜儿的事儿。

3、能回避就尽量，但在房龄新的时候也有可能不影响保值，都是年头儿长了设施老化才受拖累呢，物业再不给力就影响更大了。但这项目我真不熟，不好建议。

仅供参考。

三

Q:

我2020年投资的密云橡树湾，当时主要是考虑高铁通勤将成为趋势，毕竟京沈高铁从密云到朝阳很快。当时咨询您没有明确反对，所以我就卖了后沙峪的买了两套橡树湾，3万一平买的，两套两居都算上将近600万，贷款200万。现在中介说得打折才好卖，单价2.7万以下，总价不超500万才合适。

但我看星火站和地铁衔接是很方便的，密云的基础设施与配套也和市区没有区别，将来是往来靠高铁通勤无障碍，所以这次请明确的给个建议，是不是应该继续持有？

A：

1、我没有明确反对，对啊，又不是我的钱，凭什么明确反对啊？但我觉得当时说的挺明白了，这种小区自住合适，投资普通。而且也别指望着能有多少人特意坐高铁通勤，毕竟这不是地铁。另外我也建议参考京津了，还有去张家口的，看看哪个站点的房价因为高铁被拉动了？

2、现在的明确建议是留着吧，房子是用来住的，密云橡树湾自住挺好的。投资的也留着吧，一是不好卖，二是万一以后涨了呢？我担不起这责任。

也提醒看一下挂牌率，北京一般都是在1.5%以下，超过2%就说明卖房的比较多，不好卖，价格也上不去。我刚看了看密云橡树湾一共1500套房，挂牌的80多套，这比例相当高了。说明有不少业主是纯投资，都看通车后的升值没达到预期才急于出手，这种情况下房价更上不去了，还不如等等看呢。

3、简单就这样儿吧，最好还是自己拿主意，别人就算有明确建议真敢采纳吗？错了算谁的？当年就算我非常明确的不建议投资，会听吗？

仅供参考。

四

Q:

回迁房真的不能买吗？我指的是有房本能过户的。我是钱少只能选择这种，现在看的是潘家园的弘善家园，还有周庄嘉园不知道为什么价格还更贵了。同事跟亲戚都说回迁房的质量差，物业也差，而且土著们还排外，新买房的受欺负，所以升值差将来卖不出去。

A：

1、回迁房没什么不能买的，正常交易。这看自己的主要需求，如果是自住为主的话那回迁房很合适，经济实惠性价比高。如果是投资的话弱点儿，一般都不如板块内同等房龄的商品房，也略弱于老公房。但这也得看房龄、户型和维护程度，反正就是具体分析吧，未必都弱，也有不错的回迁房，而且要是学区房的话还占优势呢。

2、弘善家园不都是回迁房，是东城安置房为主的，有部分十里河的回迁房。这儿在升值上是弱了点儿，主要是因为地段儿原因，东南三环到南三环一直略弱于北部，产业少，所以才出现了“南三北五”的说法。但自住挺合适的，老北京的氛围挺足，不排外。

周庄嘉园是回迁房，之所以价格高主要是因为密度和户型。当年这里的土地不值钱，所以就没必要盖的扣扣索索的。而弘善规划的时期房价已经上涨，土地价格也涨了，所以就要在现有地块上安置更多的家庭。因此就造成密度高，户型也都不是太好，密度至少是周庄嘉园的两倍吧，甚至三倍以上。

3、回迁房的质量分怎么说，基础质量肯定是合格的，只是细节品质上一般都不如商品房，这没什么可说的。物业也是不能说多好吧，毕竟价格低，一分钱一分货。但肯定不排外，北京人没那臭毛病。说排外的基本都是自己心态不正常的，自卑感太重，到哪儿都觉得别人欺负他。

4、简单就这情况吧，真要是预算不太高就买，自住角度没什么不好的。就是在投资上别期望值太高，天底下也没这什么好处都占的事儿。而且也没什么排外不排外的，现在是新北京人排挤原住民，弘善就净是从前门外给迁出来的，谁排谁啊？

仅供参考。

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