项目沙盘 石青玲/摄

石青玲/发自西安

9月12日，南飞鸿·玖玺大观核验结果出炉，5个登记家庭全部撤销，最终核验通过的家庭为零，成为今年西安主城区继天地源棠樾坊、鼎城悦玺之后第三个零核验的项目。

这是南飞鸿实业在鱼化寨板块打造的千亩大盘华洲城的第六期产品。据置业顾问介绍，项目于近日启动了首付分期的活动，“首期只需支付5%的首付，剩下15%的首付由第三方金融公司垫付，不收取利息，这部分钱需要分3次还清，每7个月还一次。”

周边界面尚待改善

南飞鸿·玖玺大观周边配套。石青玲/摄

南飞鸿·玖玺大观位于大寨路与经十三路交会处东南角，紧邻高新软件新城，可以享受除教育以外的所有高新配套。

从周边配套来看，从南飞鸿·玖玺大观步行至地铁3号线鱼化寨站仅需10分钟，项目自带商业体，自带大雁塔华洲城分校，且西侧一路之隔即是雁塔第二学校，周边生活氛围浓厚。

在价格上，项目住房均价18652.07元/平方米，相较于软件新城8月份23414元/平方米的成交均价十分具有优势。此外，项目还有一定的优惠，以一套133.8平方米的房子为例，优惠完后单价仅为17607元/平方米，这无疑为想在高新置业的刚需客群提供了更优的解法。

不过，与小区已交房的二手房相比，房价几乎持平。贝壳找房数据显示，华洲城云顶目前挂牌均价为21635元/平方米，“早期小区还是新房时，有赠送面积，产证面积加赠送面积算下来，成交均价几乎和新房价格持平。”附近一家德祐门店的经纪人说道。

配套与价格优势之外，该项目的缺点也十分明显。上述经纪人介绍道，项目的不利因素主要有两个，“这个项目的排布全部临街，临街单元有点吵，另外则毗邻皂河，皂河旁边有一个污水处理厂，夏天味道比较重。”上述经纪人说道。中房君实地走访了解到，项目毗邻欣桥批发市场，来往货车较多，会对临街单元产生一定的噪音影响，目前该批发市场尚无搬迁计划。

就自身产品而言，由于南飞鸿玖玺大观属于城改用地，容积率比较高，约4.77，居住舒适度并不高。

产品定位不精准

135平方米户型。石青玲/摄

在户型上，该项目也存在着错配的情况。

就价格与居住环境而言，该地块并不具备打造改善户型的基因，但其面积段却聚焦改善客群。据置业顾问介绍，项目为2T4户，共有3种户型，中间为108平方米的户型，带有连廊，两侧为135平方米、141平方米的户型，全部为33层的高层。

“如果要选择135平方米的户型，那么就不建议选择这个项目了，距离不远的南海·高芯悦澜定价约19000元/平方米，品质相对较高，更适合改善。如果是刚需客群，可以考虑。”一位不愿具名的人士说道。置业顾问也介绍道，108平方米的户型是最受欢迎的户型。

据了解，南海·高芯悦澜是香港南海集团在西安的首个项目。该项目距离鱼化寨地铁口仅有100米，相较之下地理位置更为优越。不同于南飞鸿·玖玺大观2T4户的配置，项目主打2T2户，且采用公建化外立面，户型设计上沿用了目前流行的大横厅设计，小区内部构筑架空层，打造了“泛会所”的概念。面积段上，南海·高芯悦澜起步面积143平方米，更加纯粹。

物业上，南海·高芯悦澜引入了龙湖物业，而南飞鸿·玖玺大观则为自己的华诚物业，后者在业主口碑上也值得商榷。

价格上，项目均价为20905.72元/平方米，目前有4个99折优惠，若选择贝壳团装还可再在总价的基础上享有2个点的折扣。优惠完之后，两个项目在价格上仍有一定的差距。

虽然品质不同，不过在区域大环境上，两个项目都面临着相同的问题。能否接受区域大环境，这是购房者需要考虑的问题。
前期业主投诉不断

经历房地产流动性危机之后，品牌也是当下购房者比较关注的一个因素。

南飞鸿·玖玺大观的开发商为本土房企南飞鸿实业。官网资料显示，该公司成立于2004年，截至目前，已开发建筑面积近400万平方米，实际交付商住面积达到257万平方米。

早期，在南三环，南飞鸿开发了华城万象、华城国际、华城泊郡等一系列住宅产品；除住宅外，还开发了城市综合体项目南飞鸿广场。而早在丝路软件城概念确立前,南飞鸿实业就已在西三环沿线深耕,南飞鸿・天逸、鸿锦城・罗曼尼、鸿锦城・十年城等项目，这些项目都是大体量的城改项目。

经过多年的发展，南飞鸿实业的足迹已遍布城南和高新。2020年9月份，南飞鸿实业旗下子公司陕西华久置业有限公司摘得泾河新城54亩优质地块，楼面地价约4810元/平方米，成交总价3.72亿元，溢价率29.57%。目前，该项目案名已经揭晓，为“南飞鸿云镜澜湾”，预计明年入市。此外，公司还在秦汉新城开发了南飞鸿云境源起，项目占地约107亩，规划29栋楼，含9栋高层、5栋小高层，15栋叠拼，目前处于待售中。

陕西之外，南飞鸿也在泉州有所布局。公开资料显示，南飞鸿实业的董事长为骆志鸿，为泉州人士，2021年，骆志鸿在自己的家乡打造了南飞鸿·乐荟港项目。

对于该公司的实力，上述不具名人士说道：“南飞鸿·玖玺大观的拿地时间比较早，土地成本比较低，虽然售价较低，但是利润仍旧可观，交付应该没有太大的问题。”

虽然交付可期，但南飞鸿实业在过往遭遇了多起投诉。

2023年4月份，南飞鸿·玖玺大观一位前期业主在人民网地方领导留言板投诉称，小区现状品质与前期宣传存在严重不符现象。前期在售卖一期楼栋时宣传的建筑规划中二期11号楼与一期的10号楼间距有49米的楼间距，并作为10号楼的优势卖点大肆宣传，吸引业主购房，但目前我们发现二期实际的施工建筑方案显示11号楼与10号楼楼间距仅剩约30米，存在较大偏离。