旭辉最近在努力“甩掉”旗下合作项目资产。

仅一周内，旭辉就完成了北京、广州两项目退出。其中，旭辉将所持有的北京顺义项目51%股权转让给路劲，实现资金回笼2.95亿元。

9月18日，旭辉甚至将所持的广州增城项目50%股权以1元的“清仓价”卖了给合作方恒基中国，当然，恒基同时也要承担原旭辉部分的2.403亿元贷款。

不过，是次转让，旭辉不仅没有实现资金回笼，甚至还亏损了9100万，将近“一个小目标”。

但不管怎样，包袱脱身，至少能让旭辉的负重减轻了一些。毕竟此时资金压力“爆表”的旭辉，已经无法再进行持续性的长期投入了，而过往赖以发展的合作模式，如今也在不停地“反噬”旭辉。

旭辉曾被称为“合作王”，从2013年起，就大量采用合作开发模式，规模也因此实现快速膨胀，十年增长了近10倍。2012年上市时，规模还不过百亿，而到2022年，年销售额已达到了1240亿。

然而随着中国房地产进入深度调整期，合作风险共担的弊端亦逐步显现。早在2022年，瑞银就预见到旭辉合作项目过多的风险。瑞银预期，如果合作方违约或存在债务问题，项目公司将遇到资金和销售难的问题，旭辉也将受到波及。

根据瑞银报告，在非全资项目中，旭辉、民营开发商、国企+香港开发商、金融机构的持股比例分别为44%、38%、12%、6%。尤其是在民营开发商约38%的股份中，有5%的比例由违约和风险开发商持有，18%由有未偿还债券的民营开发商持有，15%由无债券的民营开发商持有。

此外，旭辉内部亦有统计，2022年有21个合作项目的合作方发生债务展期，其中旭辉的股权占比为32%。

尽管当时旭辉对瑞银的“看空”予以驳斥，但从目前来看，瑞银的担心正在逐渐成为事实。如今旭辉也不得不加快进行对合作项目的切割，尽管这会产生一定的亏损。接下来，不排除旭辉还将有持续的项目退出动作。

否则，旭辉要付出的代价将更大。瑞银曾指出，旭辉化解风险需付出代价100亿元。若把排雷区再扩大，旭辉要付出的现金代价则是570亿元。

而实际上，旭辉资金链正在加速紧绷。最新财务数据显示，截至2023年6月末，其发行人短期借款为1.78亿元，一年内到期的非流动负债为236.89亿元，短期债务达238.67亿。

截至6月底，旭辉集团总资产3382.02亿元，总负债2607.56亿元，权益总额774.45亿元。

而当前，旭辉的货币资金仅为173.24亿元（其中受限资金为4.24亿元），已经无法覆盖短期债务。

眼下，旭辉旗下的债券“21旭辉03”正在寻求展期，虽已获2个自然月宽限期，但其展期方案目前尚未能通过。

据悉，“21旭辉03”发行规模18.75亿元，期限为2+2年，起息日为2021年9月14日，到期日为2025年9月14日，最近的行权日为9月14日。该债券的展期方案投票已经历了四度延期，如果展期方案失败，无疑将加剧旭辉的流动性压力。

此外，旭辉的经营收益表现亦堪忧。2023年上半年，旭辉集团收入275.78亿元，亏损68.81亿元，归属于母公司股东的亏损64.32亿元，较上年同期转盈为亏。

旭辉表示，鉴于当前发生亏损的情况，公司已通过提振销售、金融合作、精简人员等多种方式积极整改及补救。尽管如此，如未来公司销售情况持续未能好转，盈利持续未能恢复为正，则将可能对公司偿债能力形成重大影响。

从目前来看，旭辉的业绩下滑情况还在持续扩大。根据最新披露的业绩数据，今年前八月，旭辉累计销售511亿元，同比下降45.81%；销售面积约361.95亿元平方米，销售均价15000元/平方米。

值得注意的是，整体业绩下滑，真正能落到旭辉口袋里的也更少，旭辉的权益销售额仅为265.3亿元，这自然会继续拖累旭辉的盈利。

自2022年11月起，旭辉已经先后变卖了长租公寓项目以及酒店项目，也将其总部大楼、甚至旭辉永升服务股权摆上了货架。

今年以来，旭辉更通过发债融资20亿、引入东方资产进行资产处置、资产盘活、项目并购重组等动作试图缓解资金压力。但看起来，这还远远不够，旭辉还需要更积极应对已知的风险。