城市向东、三环侧，无论如何都不该忽略的宝藏区域|东三环|十陵|地段|宝藏区域|龙湖

近日，受新政刺激，新房市场率先发力，各个售楼部到访人数迅速上升，成都领先全国的新房市场活跃度，再一次得到印证。

其实，从成都上半年土拍情况可以看到，成都新房市场的价格和成交热度都一直处于稳定上升的良好趋势。不过，由于市场需求明显向优质地段和优质产品集中。土拍中，中心城区的优质地块交易情况尤其抢眼。

其中，蔡桥的107.05亩纯住宅地块清水限价32000元；簇桥40.41亩地块，清水限价31500元；金融城三期柳江街道29.45亩地块清水最高限价36000元。

△三环附近优质地块扎堆

三环周边作为中心城区主要土地供应区域，地段的核心价值愈发凸显。

而具备成规模土地整理供应能力的城东，受开发企业关注的程度则更高。今年8月15日，成都大运会后的首次土拍，龙泉驿一口气放出十陵约173.7亩地块，六家房地产商群雄逐鹿，争夺这块今年至今成都最大的一块纯住宅供地。紧随其后的8月24日，十陵又放出43.78亩住兼商用地，以楼面价5600元成交，清水限价23000元。

△两块宗地区域位置

图via.成都市公共资源交易服务中心

今年以来，十陵已经先后六次站上土拍舞台，出让土地超过346亩，土拍流拍率为0，备受关注的十陵区域，再次引起了大家的注意。

从地图上看，十陵虽然行政区划属于龙泉，但其实紧靠三环路外侧，南面毗邻青龙湖湿地公园，片区内有成都大学、大运会运动员村，无论是交通还是配套，一切看来都还不错。

近年来，龙湖、华润、建发、人居、邦泰等10余家品牌房企也相聚扎堆十陵，整个板块成为了品牌房企争先抢驻的热土，气氛一改往日。

而最新土拍显示，十陵区域清水最高限价已经来到26500元。

十陵地处东三环。

东南侧一街之隔，是3万亩青龙湖湿地公园；向西，三站地铁可达万象城商圈；杉板桥、东郊记忆也在生活半径内。

△十陵生活半径

交通来看，三环路、成洛大道为区域提供了便利的出行通道，由此直接切换各条出城高速也非常快捷。

地铁目前仅整个地域南侧的4号线，但9号线二期和贯穿十陵的12号线正在规划建设当中。

从目前在售的龙湖·三千云锦、蓝光未来等多个在售改善盘不难发现，十陵以成都大运会为契机，已经完成从“鲜有问津”到“高端人居”的城市革新。十陵区域低密、低容积率的整体规划已经定调。

放眼整个三环外侧，领跑全城的南边金融城三期清水限价3.6万元精装紧靠4万元，西边的金牛国宾也紧随其后，仍拍出了清水限价3.6万元的全新地块，东边的三圣乡清水限价3.34万元，作为同属三环外侧的十陵，目前平均清水楼面价刚突破2万元。

△十陵明显具有性价比

是行政区划属于龙泉?是城市界面尚未更新？还是既往的刻板印象？

目前十陵优质项目的售价已经来到了精装2.5万元左右，板块价值体现无需争辩。

从“鲜有问津”，到“高端人居”的改善社区，十陵一路向上发展，多次蝶变，如今已经完成从居住到宜居再到品质的全面焕新。

1.0

精装商品房与公园建设

让十陵具有初步居住品质

2018年以前的十陵，由于某些客观原因，区域发展进度缓慢，整个区域80%以5/6层的多层建筑为主，且大多数都是90年代的自修房屋，多年来都没有商业落地。

2018年初，龙泉驿国土资源局官网透露，已收回十陵规划权属，并在当年年底，对片区内约1500亩地块进行系统规划，“规划”一出，十陵即刻被房地产商寄予厚望。

2017年6月28日，中海与保利、万科、龙湖、融创等多家开发商鏖战40多回合，最终溢价75.38%，以11400元/㎡的楼面价抽签竞得十陵出让地块；

2018年8月，中粮拿下40亩纯住宅用地；

同年，龙湖拿下143亩纯住宅用地；

2019年3月，城投斩获68亩纯住宅用地；

2019年5月，华润更是一口气拿下298亩住兼商土地，并打造产品时代之城……

在此期间，华润、中海、佳兆业、中梁等一线房地产商纷纷入驻十陵，并在成洛大道以北、东风渠以南建设出御湖世家、珑樾壹号等住房产品。让十陵板块实现从拆改小区到商业住宅的首次跨越，形成了新的居住版图。让十陵的初代面貌，生长为1.0版居住社区。此时的十陵，虽然生活配套齐全，但仍面临大型商业匮乏的尴尬，想逛街最近的选择似乎只有万象城。

2.0

范家院子TOD：十陵的全然焕新

伴随成都大运会的整体规划布局，以大运村路为基本区域交通轴线，十陵板块开始了新一轮的区域蜕变。

2019年，范家院子TOD规划出炉。根据规划，范家院子TOD项目位于十陵和平路和农平路交汇处，规划有9号线二期和12号线两个站点，开发项目包含大体量商业、教育、公共服务设施和道路配套。

△范家院子TOD规划图

图via.成都市龙泉驿区规划和自然资源局

今年4月，龙泉驿正式调整范家院子TOD6宗二类住宅用地，且容积率调整为1.88，区域居住属性更加纯粹。同时，其调规背景明确写到“为落实TOD站城一体化相关要求”。伴随这一调规，地铁9号线二期以及12号线的正式落地指日可待。

△十陵板块规划调整
图via.龙泉驿区规划和自然资源局

根据“东进通”最新消息，龙泉驿区投促局在8月就市民关心的“范家院子商业”问题进行了回复：“正在接洽中交投资、招商蛇口、万科、华润、星盛商业等国内知名开发公司，力争尽快引进符合片区特质的现代商贸业、会展业、文创业等新消费类项目，补齐片区商业配套短板。”

待项目正式落地，以范家院子TOD为中心，十陵2.0居住板块将得到全面焕新，高端商圈、写字楼将补齐该板块配套的最后一个短板，完成居住业态的全面补足。

但仅有完善的商业还不能称得上宜居改善，真正的改善，必然需要更具品质的社区空间和更高维度的生活方式。

3.0

东三环TOD中央住区

范家院子TOD的规划及周边商业小区的逐渐入住，让十陵的居住完成从1.0到2.0的升级，实现从边缘荒地到商业中心的全面焕新。

但这并不是十陵板块的全部实力。

随着三环内崔家店、槐树店板块城市更新的逐渐完善，三环路内侧的大片老旧工厂用地势必会得到逐步更新，最终将和十陵连成一个整体，完成东三环的全面焕新。

从卫星地图上仍能看到，沪蓉高速以南往东仍有大片住宅用地。大块的待开发用地，这意味着更新的城市界面与配套和更多的生活想象空间。

△大块待开发用地

卫星信息更新于2022年8月22日

根据成都市规划和自然资源局发布的最新版龙泉驿十陵片区土地调规图，可清晰知晓范家院子TOD是十陵规划中目前唯一的大型商业综合体。换言之，从大型商业定中心的理论来看，范家院子TOD无疑问的担当了东三环TOD中央住区无法撼动的中芯C位。

2017年出台的《成都市城市规划管理技术规定》规定，十陵未来出让的纯住宅和商兼住容积率都将限制在2.0以内。由此可知以范家院子TOD为中心，大运村路为轴线，向东、向北延伸的这些待开发住宅用地最终都会落地为高端低密住宅区。东三环TOD中央住宅区最终呈现出的高端居住组团、大型商业、公园城市生态等势必将十陵的面貌推向另一个高度。

时间换来了空间，从1.0到未来的3.0，十陵一直在蝶变，这场开发商争先落子、区域焕新的蝶变中，也诞生了较为突出的产品——龙湖·三千云锦。

回溯去年4月1日，龙湖拿下十陵110.8亩纯住宅用地，容积率仅1.8，百亩地块和超低容积率在市场看来已然具备竞争优势，但当了解到项目离区域中心——范家院子TOD仅300米的直线距离之时，产品和地段共存的“双优生”无疑是落在了龙湖·三千云锦身上。

龙湖将自身行业中“园林大师”的称号，深刻体现在了龙湖·三千云锦的中庭园林中来。

“一轴九园十五苑”的巧妙布局，将“宋风雅韵”的古典美学和现代生活方式巧妙相融，构筑出“宋风雅韵”的美学意境。一山一水一石一亭，园林的一点一滴，都生动诠释着“野芳发而幽香，佳木秀而繁阴”之诗意。

*项目实拍图

在110.8亩的空间尺度中，龙湖·三千云锦缔造出城市上下双叠和高品质洋房两种形态。其中143㎡洋房户型，堪称今年成都“年度户型”之一。

在空间尺度上，143㎡户型整体面宽达到16.3m，仅客餐厅面宽就达到7m。如此夸张的尺度，以往只能在现象级大平层中才能窥见。9.4m南向大阳台与LDKG空间无缝衔接，将空间尺度与采光视野发挥到极致。

*样板间实拍图，请以实际交付为准

同时，约13㎡的独立入户电梯厅，刚好为入户空间叠加出花园、生活、运动等更多想象空间，不但强化了功能性，更带来尊崇的归家仪式。

*样板间实拍图，请以实际交付为准

龙湖系对人性化的考量，一直是处于行业前线。在提升居住品质上，龙湖从“善品质、善便捷、善收纳、善安康、善交融”中提炼出五大善住体系，并深刻印刻在“龙湖式臻装”标准之中。

*项目实拍图