文／红星新闻-成都商报记者 廖兴

时隔4年之久，川发·天府上城首批二手房源正式挂牌。

贝壳APP显示，目前共有2套房源可售，挂牌价2.2-2.5万元/㎡，最便宜的一套建面约138㎡户型，总价305万元。

图据：贝壳APP

作为曾经的万人摇“神盘”，川发·天府上城之所以能引起业内普遍关注，是这批次房源于2019年入市时仅1万+/㎡起，若按照目前挂牌价出售，买房人或将获得百万以上的收益。

但也有声音指出，该二手价格甚至比项目于今年6月15日取证的精装小高层价格还贵，真实成交价不可能如此之高。

川发·天府上城首批次新房价格，图据：成都购房通

同时，对比同处锦江生态带的中海·锦江城云璟组团挂牌最低约1.8万元/㎡，也进一步压低了川发·天府上城的性价比。

川发·天府上城首批挂牌房源是否值得下手？最重要的是，上千套房源陆续解禁后会否搅动市场价格体系？关于锦江生态带也众说纷坛，买入者更看重哪些价值？

与区域内的房产经纪人沟通后，我们获得了一些真实答案。

2019年卖1万出头

中介：目前挂牌价或在试探市场反应

川发·天府上城这批次挂牌房源是于2019年10月21日入市，建面约107-140㎡，总价121-199万元/套。

彼时因清水约10556元/㎡价格优势，共934套房源吸引到5005组家庭参与摇号，中签率18.66%，据了解本批房源有一定比例的投资客。

2021年年底，川发·天府上城首批房源完成交付，并于今年7月取得大产权证，目前部分房源已取得分户产权。

川发·天府上城

“目前系统内部显示有近70套房源，但仅挂牌有3套。”锦江生态带区域房产经纪人表示，“这是因为目前分户产权还没有大规模下发，没下分户产权的房屋不会对外进行展示。”

她还称，目前很多业主更多是挂一个较高的价格试探市场反应，了解意向置业者的心理价位。

有人粗略算了一笔账，历经4年持有后，2019年这批次房源的业主真实成本或达1.6万元/㎡。

若按首套房购买计算，在满二唯一的情况下还需缴纳税费，以目前挂牌价最便宜的一套建面约138㎡房源为例，挂牌价格22102元/㎡，实际成交价或达2.4万/㎡左右。

“因为挂牌不久，咨询客户不算多。”锦江生态带区域房产经纪人说道，“但大都了解过该批次房源的入手价，因此普遍觉得目前挂牌价过高。”

冲高之后再回落

锦江生态带究竟价值几何？

关于锦江生态带的二手房价格，在买房人之中一直有争论。

今年7月，我们曾刊发过《报名7倍熔断开盘仅卖1/3，神盘遇冷后天新“首熟区”还能买吗？》，文中指出：锦江生态带曾冲到3万+/㎡二手价，但却在今年回落至2.5万/㎡左右，降幅近 20%。

今年6月，一套川发·天府上城法拍房交易截图流出，这套建面约140㎡的房源，起拍价不超1.6万元/㎡，虽被撤拍但也有一些不看好区域二手房价格的声音传出。

图据：阿里资产

“锦江生态带住宅体量很大，仅2018-2019年就成交有156万平米的新房，且前期售价均在2万元/㎡以下，加之配套成熟，吸引到众多城南刚改客群或投资客。”一位业内人士解析道。

同时，随着大批房源解禁涌入市场后，且经历3月高走势后，二手房量价都开始回落，加之锦江生态带AB学区合并，导致二手市场预期目前并不太高。

锦江生态带

这其中个别投资客资金链出问题导致一些法拍房源出现，记者从阿里法拍平台能看到，本项目有多套房源正在进入法拍流程，且大部分以2万元/㎡价格成交。

多位中介人士指出，虽然二手房价有一些波动，但锦江生态带依然是目前天府新区成交量和成交热度最高的板块之一，主要有三个方面的原因。

首先，锦江生态带作为天府新区“首熟区”，一条全长1.6KM的瑞祥路汇聚有醇熟氛围，是城南极具烟火气的区域，常住人口以数万计，入住率很高。

锦江生态带

其次，目前绝大部分二手房客户，来自华阳或周边的置换客群，板块的天府三小、天府四小、天府四中等优质教育同样是他们非常看重的点。

天府四中

与此同时，锦江生态带产品大都定位刚改，二手总价维持在300万元/套买入门槛，放眼城南性价比也很高。

挂牌房源增加

这是买锦江生态带的“第二次机会”吗？

我们注意到4个月前，贝壳APP显示，锦江生态带挂牌量约为1200套，而在现在这一数据达2500套，整体多出了一倍房源。

房源激增、选择面大，难免会遇到急于出手而压价的局面，这也是许多读者担心锦江生态带二手房市场价格会否被动摇拉低。

图据：贝壳APP

区域内的房产经纪人表示，天府上城确实会在短时间挂牌快速增加，在持有近4年后，有些投资客会第一时间选择回笼资金离场。同时，这当中也存在此前购买了小面积段产品，如今想出手的置换客。

在她看来，天府上城挂牌量增大仅会对同品质楼盘产生影响，但基本不会出现彼此拉踩的压价局面。

贝壳APP数据显示，抛开万科·君望府、德商·御府天骄等挂牌站上3万元/㎡外，锦江生态带目前挂牌均价在2.3-2.6万元/㎡浮动。

目前，挂牌最多的是中海·锦江城云熙，共有309房源可售，最低价2万/㎡起，而挂牌价最低的是鑫苑·鑫都汇、中海·锦江城云璟，两者最低价约1.8万/㎡。

中海·锦江城云璟挂牌价，图据：贝壳APP

“鑫苑·鑫都汇产品老旧且定位刚需，而中海·锦江城云璟组团是因没公区、超高层等原因，两者舒适度相对周边产品略低，因此挂牌价较低。”锦江生态带区域房产经纪人表示。

某业内人士指出，随川发·天府上城首批房源陆续解禁，锦江生态带二手房市场购买机会增多后，很多挂牌企高的房源或难以出手，置业者有更多讨价还价空间，不失为一次好机会。

不论怎么说，锦江生态带的基本盘稳定，且在南区逐渐开发后，区域价值利好还将进一步拉升。

你觉得川发·天府上城首批房源挂牌价高吗？欢迎来留言讨论。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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