1
最近扫街，路过一个新交付小区，多看了几眼。
公开资料显示，这个小区一共有600多户，按户均3人计算，全部入住后大约能有2000人。
小区的底商，集中在西、北两面。数了一下，大概有20多间（按门算，实际可能略有偏差）。
因为交付没多久，大多数铺子还没有营业。已经开业的一共有6家：
一家小超市、一家药店、一家培训机构、三家烟酒店。
我大致问了问，可能是因为入住率不高的关系，几家开业商户都表示生意一般。
2
之后，我又实地走访了另外两个规模更大的小区。
一个位于江南岸，有2000多户，而且交付十余年，入住率非常高。
小区的底商，也主要集中在外围的两条街上，总共有50多间。几个比较集中的业态是：
小菜场3间、水果店2间、早餐店4间、理发店2间、药店（包括诊所）3间、餐饮4间。
其余还包括小超市、宠物店、中介门店、洗衣店等。
虽然个别店铺经常换招牌，但整体来看，大多数时候没有空闲的铺子。即便是前几年的特殊时期，也几乎保持满铺经营。
另一个小区位于城北，1300多户，交付不到两年，已有不少业主搬了进去。
小区三条沿街都有商铺，目前开业的有20多家，主要是小吃店、药店、小超市。
一家黄焖鸡米饭店，6张桌子中午就餐高峰时全满。老板说，生意还过得去，主要是小区居民和周边工地的工人来吃。
3
这么来看，一个千户左右的小区，养活二三十家沿街店铺，似乎没有多大的问题。
一位有着多年商铺买卖经验的老司机，认同这个观点。他说，根据他的实际经验，一个周边有着2000户居住规模的社区，大约可以容纳2000㎡总面积的底商。
按每间铺子40㎡计算，就是50间左右。
“很多是刚需，比如小菜场、药店、理发店等。这两年竞争最激烈的是小菜场。”
以南岸那个小区为例，底商的3家小菜场，一家是连锁品牌，另外两家是个体户。
店铺内，蔬菜、肉、水果一应俱全。每天到了傍晚，就是竞争最激烈，也是最热闹的时候。
各种打折、促销的叫卖声此起彼伏。价格在时间和对手的双重影响下，波动迅速。
前一分钟豇豆还6块一把，后一分钟就变成了5块，再下一分钟，加送两根黄瓜。
大爷大妈们则带着饭后的悠闲，穿梭在几家铺子之间。在市场经济的浪潮之中，开心地捡漏回家。
4
还有一个有意思的现象是，几乎每个大型小区的底商，都能养活至少一家彩票店。
尤其是这两年，生意非常火爆。
南岸那个小区和周边的四五个小区，每个楼下都有彩票店。有的是放在便利店里，有的专卖彩票。
一家刚刚装修完、开业不久的店里，老板娘坐阵。机子里的额度，日常保持在几千元。到了周末有足彩的时候，更是要充值上万元。
为了和彩民能聊得起来，经常能看到老板娘在恶补足球知识。“切尔西这个赛季不行的，磨合不够；中国队就算了，买不胜机会大。”
还有琳琅满目的各种刮刮卡，有专门的座位和刮开工具等配套设施。
世道艰难，越来越多的人开始做着“一夜暴富”的美梦。成本低，预期高，今天不行，明天再来。
中年男人爱大乐透或双色球，几块钱买一个几千万的梦想；年轻人则偏爱刮刮卡，20块最高能中50万，运气即刻揭晓。
这正在成为一种趋势。即便放到全国，浙江人也算是爱买彩票的。
以体彩为例，今年上半年，浙江体彩共销售体育彩票143.62亿元，同比增幅80.81%，较全国均值高9.09个百分点。
上半年销量创历史新高，较历史第二高的2018年上半年高出49.96亿元。到了9月6号，销售更是突破了200亿。
按6500万的人口计算，每个人都买了300多块。这还仅仅只是体彩。
5
不过，大多数小区的底商，已经很难见到类似服装店这样的业态。
因为受到电商的冲击，这一类铺子很难开下去。
餐饮店也在慢慢减少，这是因为商铺的面积普遍在缩小。
2010年以前，房价没有那么高，商铺的价格也比较透明，基本是周边住宅价格的1.5倍。
但现在，房价限死，开发商拿地时就知道，要靠商铺来获取更多的利润（前提是地块配置商铺）。
所以商铺的定价不会太低，但价格太高又会卖不出去。于是，把面积做小成为主流。
此外，居民楼下，油烟、明火等也都是大问题。所以商铺大多只能做早餐店或小吃店。
当然，对小区的底商来说，最重要的指标还是入住率。只要人多了，终归会有各种各样的生意。
热门跟贴