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我是紫沐，这是我第354篇日记。

收到消息，自称不愁卖的华润悦府降价了。

降价幅度最大的，主要是142平产品，单价从6.2-7.2万，降到6.1-6.4万。

124平降得少一点，均价从6.5万降到6.3万左右。

98平产品不变。

华润悦府这个盘，之前有详细介绍过，可以先重温一下：华润悦府。

那既然不愁卖，为啥要降价？

我们客观来捋一捋，华润悦府的优缺点。

优点，长隆-万博板块的核心位置，有丰富的商业配套，有不错的教育配套，产品做得也不错。

缺点，地段虽然好，但不算顶级，比不上和樾府。

对外宣称的双地铁，其实就是离两个地铁站都有距离，地铁通勤便利性一般。

98平和124平，不少产品会吵。

当然最重要的，是总价约束。

总价约束，我觉得才是华润悦府降价的主因。

按以前的价格，华润悦府一套142平，总价差不多要1000万。

那自问，如果你在天河、海珠，还没有一套核心资产。

你会花1000万，把自己第一套核心资产放在番禺吗？

至少会犹豫、会担心，对吧。

这就是总价约束，万博虽然好，但和天河海珠比起来，依然显得嫩。

而且万博和中心区比，未来供应也更多。

在千万级别这种讲究稀缺性的资产上面，会缺底气。

所以看起来，华润悦府142平很不错，在万博内部有很强的改善属性。

但放到全广州，这总价就显得有点尴尬。

特别是最近番禺变成非限购区，其实对华润悦府也有影响。

好的一面，是买家变多了，多了全国各地没名额的投资客过来。

坏的一面，首先是波动会变大，当一个盘很多买家都带投资目的的时候。

价格容易脱离稳固的供需关系基础，也就容易有波动。

这点，可以参考南沙。

另一个副作用，是让番禺的房子，稀缺性进一步降低。

以前，你花1000万买番禺，好歹是买在广州限购区。

现在，你等于花1000万，把自己第一套核心资产买在广州的不限购区。

这含金量立刻就下去了。

所以华润悦府142平，确实有点尴尬，降价是可以理解的。

它更适合买来做二套，不适合买来做首套。

相比之下，98平虽然吵，但能以比较低的总价，享受到华润悦府完整的外部优势，挺吃香。

所以就现场消息来看，98平也是比较难抢的产品。

总之在番禺黄埔放开之后，对相应版块肯定是利好多过利空。

但总价约束这玩意很重要。

不能因为这两地方准备有利好，你就把1200万拆成两套600进场。

这就本末倒置了。

越被限制的地方，越稀缺的地方，才越值钱。

所以华润悦府虽好，但别上头。

你回顾过去每一波行情，靠政策起来的起起伏伏，风光和惨烈交相辉映。

能一直笑看风云的，还得是核心区。