当下的上海楼市，仍然在信心修复的路上。
就我们业务端的感受看，现在的市场是在回暖的状态。
但是置换链条中，卡在卖房的也大有人在。
上海的行情到底能持续多久？
是不是你最想知道的问题。
有这个担心，只能说你们并不清楚上海的工具箱里还有多少武器。
其实，在上海认房不认贷政策出台后一周，国家统计局上海调查总队就发布了《上海房地产市场活跃度情况调研》。
答案就藏在这份调查问卷里，而且问卷中的选项一定是优先级比高的。
1
官方的问卷里面对于政策调整方向给出了13条主要选项。
能给大家选择的选项，就意味着可以拿出来用。
就看能不能达到触发条件。
为了方便理解，我们按照限购、限贷、限价、限售、交易成本、其他等六个方面划分。
楼市调控的牌，能打很久。
今天每一项都给你讲透。
2
在限购的调整选项中，给出了三个选择：
1、取消非核心区域限购政策
2、调整新房认筹积分中社保计分办法
3、缩短购房所需社保年限
第2点调整积分计算中社保计算办法，属于影响力不大的政策。
积分本质是强调对于上海的贡献度。
计分的变化，只是权重的高低变化，但是年限越长始终分数会更高。
真正的“核武器”其实就是第1点和第3点，非核心区域限购政策怎么调。
郊区现在的问题：
新房销售疲软、二手房难卖、新房无倒挂或低倒挂。
放开核心区的前置条件是具备的，而且广州已经开了一线城市的先河。
放开郊区限购，一方面可以促进新房成交，另一方面可以帮助新城人口目标实现。
更重要的是，加快底层置换链条的速度。
仅五大新城2025年的常住人口目标就是360万，在整个买房链条上能释放的购买力是百万级的。
是很有可能加速推动市场上行的。
非核心区有可能的调整方向就是取消结婚限制，社保年限大幅度降低。
当然最关键的是非核心区的范围到底怎么算。
如果说上海2035规划中的主城区范围算核心区的话，那非核心区也就五大新城和金山、崇明了。
主城区的边界地带可能会有微调。
3
限贷的选项给了两个：
1、降低首付比例
2、降低非普通住宅首付比例
这个得分首套和二套来看。
上海目前首套房首付35%，我们认为下降空间在5%。
因为有部分二线城市降到20%后又很快取消，所以上海20%概率不大。
因此，上海首套的降低影响力不大，放松的话信号意义大于实际作用。
上海二套，普宅二套首付比例50%，非普宅是70%。
上海能满足普宅的，也就郊区动迁和老破小，改善/置换接盘这类的概率不高。
所以重点就是在非普宅的70%要不要降。
在原始的投票问卷里，这是排在第二的选项内容。
我相信很多有置换、改善需求的人一定会投这个。
70%的首付难度很大，但是如果放宽到50%，二套的难度就下降很多。
总价高了以后，很多人为了控制还款压力本身就会多付首付，70%是过高的，50%是相对合理的。
二套降低以后，可以略微缓解一些当下置换的压力。
部分人50%首付就在手的，有资格就可以直接买二套，而不需要卖房再买。
同时也给了他卖原来房子缓冲的时间，降低当前二手卖房市场的短期供应冲击。
当然限贷更厉害的还有不认房不认贷，但是没出现在选项里，说明这个只存在于工具箱，不会拿出来用。
4
投票中关于限价和限售调整就两个：
1、提高“价格倒挂”区域新房定价水平
2、调整限售、限价政策
其实第1点新房定价水平，上海近两年一直在提高。
目前能有大幅倒挂的只有市中心的豪宅项目。
已经有刚需客户开始觉得郊区的新房价格“贵了”。
明明价格还没超过二手，那为什么会这样？
本质就是倒挂少了，要是郊区新房价格还有50%以上的倒挂，你看他还觉得贵吗。
我觉得对于想买新房的客户来说，不会给这个“涨价”选项投票。
但是不管你投不投，趋势都无法改变，尤其是高端盘更需要改变。
至于限售政策，在选项里篇幅少、内容又模糊，大概率就不在调整范围内。
我们之前就说过：
如果放开限售，那么对于一些高积分，抢手的项目来说，会进一步加剧新房市场的分化。
为了平衡新房市场，限售也是不会取消的。
5
交易成本中，降低存量房贷利率这个选项可以忽略，因为已经在进行了。
实际上就是三个选项：
1、降低房贷利率
2、调整普通住宅认定标准
3、降低交易税费
这三项是真正普惠性质的，实实在在降低老百姓买房/置换的支出，而且出台的门槛和顾虑非常低。
上海的房贷利率一定还会降。
一是LPR会降，二是加点会取消。
LPR跟随整体的经济环境，经济没有起来前，不会在信贷方面给企业增加负担。
目前上海的首套房贷利率是LPR+35，为什么会说加点会取消？
二线以下城市的首套房贷利率基本都是LPR以下了。
北京招行已经有动作，存量房贷利率降到LPR水平，比北京的首套房贷利率是LPR+55还低了。
你现在市场不好，首贷有什么理由继续加点。
扣子撕开了，就意味着大家可以抄作业。
现在一线城市的加点都是在上一轮上涨周期中完成的。
调控过热的使命已经完成了，现在要做的是鼓励买房了。
普宅标准的调整更不用说了，本来上海的普宅调整就是滞后于市场的，调整只是时间问题。
勤快一点就是今年，偷懒做法就是等明年到期进行调整。
普宅的变化会联动交易税费和首付比例。
最直接受益的应该是老破小。
降低交易税费主要涉及契税、增值税、所得税。
契税惠及一二手，政府可以部分或者全额减免契税，随便剩下大几万块。
增值税比如年限5改2,全额征收改为差额征收等。
所得税的置换退税政策已经有了，降低年限标准的可能性就不太高。
这些是能够减少交易成本，提高议价空间的，在置换不畅的前提下是非常应该放开的。
尤其对于刚需客户，一套组合拳下来，动辄就能省下十几万。
6
最后还剩两项就是：
1、加强中介管理，规范中介收费标准
2、对于库存压力大的区域按照因区施策原则优化政策
对于降低中介费用，其实是低总价客户的预算有限，另一方面觉得服务和价格不匹配而已。
我们认为不是影响买房的关键因素。
对库存大的地方因区施策本质还是讨论要不要取消非核心区限购。
因为真正去化周期高的都是郊区，尤其是远郊。
像南汇、崇明、金山等。
既然已经是供大于求的地方，那就没有限购必要了。
小结
9月以来已有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉等十几个城市全面取消限购。
二线城市全面放开已经近在眼前。
一线城市的政策调整取决于市场恢复的情况。
只要不达预期，该来的都会来。
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