这一天终于还是来了，楼市最后的遮羞布也被扯下来了：松绑限购蔓延到了一线。
9月20日，广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出了调整住房限购政策实施区域范围，二手房增值税免征期“5年改2年”，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年等政策。
自此，广州成为首个大尺度松绑限购的一线城市。
广州此举，传递了一个非常清晰的信号：既然你们都不买房，那我只能上“绝招”了——彻底放开，行不行在此一举。
从历史规律来看，一线城市松绑限购，等于是官宣要用全国的人和钱来撑市场。连一线城市都需要靠松绑限购自救时，有一种结果必然会发生：二三四线城市将无法避免被抽血。
所以我们看到，这几天楼市出现了一个“意料之外情理之中”的动向，长沙、青岛、武汉、沈阳、厦门、合肥等“取消限购”的城市，二手房挂牌量均迎来了激增。
以长沙为例，新政第二天二手房挂牌量就增加了近5000套，而且这只是链家一家的数据，若加上其他中介平台的，挂牌量或达到7000套。
这是什么概念？长沙今年以来的二手房月均成交量在3000套左右，也就是说，一天新增的挂牌量够卖2.3个月。
我看了100套左右长沙最新挂牌的房源，发现半数以上都是老破小，其中郊区房源占比也不低。
这至少说明两个问题，一是新政的确刺激了新增购房需求，但现在真正会出手买房的人，多半是急着改善的群体，这类人买房需要先卖掉老房子，这是二手房挂牌量激增的原因之一；二是新政的确催生了一波人跑步进场，但也拦不住另外一波人加速离场。或落袋为安，或继续向上配置资产。
此前的郑州、天津，也发生过同样的剧情。新政之初，卖房者扎堆，踩踏式出货，且需求释放如昙花一现，随即便投石大海，成交量并没有因为调控松绑而明显好转。
再说一个很多人可能不知道的消息，趁着这波新政利好，北京朝阳区公家（国资名下）的几百套房子也拿出来卖了——通过北京产权交易所网上竞拍，比市场价低了7%左右。但结果比较尴尬，154套房源，最终参与报名的只有十几个人，而且全部是底价成交。于是官方宣布延期7天继续拍。
另外，这段时间查二手房挂牌量比较多，发现一个问题，很多城市的数据不对外公布了，比如北京和深圳。这是不是有一种自欺欺人的感觉？用眼罩蒙上，就等于一切都没发生吗？
我咨询了专业人士，他的回答更令我意外，他说有些城市楼市火爆时，为了刺激大家买入，成交价是显示的；但市场下行周期就不显示了，主要是担心大家看到价格越来越低后，观望情绪会加剧。简单理解就是，中介平台会通过这种方式，封锁买家信息，进而形成信息茧房。
说实话，我没太留意这些，以后多观察再告诉大家实情如何吧。
这几天大家问得最多的问题就是：广州松绑限购来了，北上深还会远吗？
我无法给出准确答案，只能说一切皆有可能。即要结合“认房不认贷”实行后市场的表现来看。
从目前媒体释放的信息来看，北上深三大一线城市二手房成交量勉强及格，但并非像之前媒体宣传的“一天的成交量超过之前一个月”。
以北京为例，认房不认贷后，新房及二手房成交连续两周回升。但拉长时间线看，新政后的二手房周成交量，并未达到3月份的热度。
也就是说，“金九”的成交量的确保住了，“银十”热度能否持续，还要看接下来的政策引导。中原地产的张大伟认为，当下楼市政策特别是一线城市，需要继续加码，否则市场下行难免。
总之，头部城市楼市会不会再次启动，还要继续观察，短期的成交量不能说明问题，我现在要是射箭画靶凑了一堆牵强的解释，是不负责任的。但整体趋势是不会错的，一线城市最后也避免不了要松绑限购，尤其是库存积压、成交低迷的郊区，降低购房门槛的概率是非常大的。
接下来，我想聊聊两个不会出现在中介朋友圈的新闻，这两个新闻也一定程度上反映了未来房地产销售的情况，大家有必要了解一下。
第一，穆迪下调九家国资背景房企评级展望
9月21日，国际评级机构穆迪集中下调了九家房企的评级展望，这些开发商不是深陷债务泥潭的暴雷民营房企，而是清一色的国企或国资背景企业，包括保利、中海、华润、万科、绿城、金茂、越秀地产、中海宏洋、深业集团等。而且大部分的展望由“稳定”调整为“负面”或列入负面观察名单。
评级下调的原因，非常直截了当：虽有政策支持，但经济增长面临挑战，将抑制销售——穆迪预计，未来6-12个月，内地房地产合同销售额下跌约5%，官方促进房地产购买措施的影响可能短暂且不均衡。
说穿了，评级机构不看好未来房地产市场的销售前景。即穆迪不相信救市政策还会发挥作用，能提振买房人的信心。
地产评级下调的影响是巨大的。简单来说，评级下调到一定级别后，境外融资会很难，也会预警标的的违约风险，与投资收益回收也相关。即评级下调，会大大打击一些房企本就脆弱的信心。此前暴雷的恒大、碧桂园、融创等，无一例外都降至“垃圾级”了。
这次9家房企评级均在A以下，其中已经宣布债务违约的远洋集团，评级下调至Ca级别，对应债务、信用风险的解释是：债务投机性很高，可能或极有可能违约，收回本金及利息的可能性很小。
在救市大招频出的当下，穆迪针对我国的优质房企代表作出这样的评级调整，是不折不扣的负面因素，这样的新闻是不可能出现在中介朋友圈的。
我的理解，对海外三大评级机构的评级调整要客观看待，不能太当回事儿，也不能不当回事儿。一方面，现在美国天天唱空中国楼市，外媒更是各种小作文满天飞，不排除用这个理由作为倒逼外资赶紧离开中国的理由，甚至还要忽悠我们的内资也走人。
不过，平心而论，外媒这段时间的“小道消息”最终也都实锤了，全国性放开或松绑限购，降首付比例，一线城市认房不认贷等，均逐一兑现了。这很好地说明了，外媒的很多预测并非空穴来风。
另一方面，这次的评级下调是基于对未来房地产销售市场的不乐观，说穿了底层逻辑还是经济问题——过去资金一放松，经济就起飞，现在加班加点印钞，今年到目前为止多放了50万亿的水，股市、楼市以及经济还是毫无起色。
尤其是地产销售，下滑趋势依然未扭转。8月份，有逾7成百强房企单月业绩同比降低，近半数百强房企同环比双降。累计业绩来看，1-8月百强房企销售额同比降低8.5%。完全可以理解为，今年救房地产救了8个月，结果业绩更差了。
当然，这并不是白忙活了，而是如果不出手相救，结果会更糟糕。
第二，专家称现有住房14亿人可能住不完
9月23日，十一届全国人大财经委副主任，国家统计局原副局长贺铿在2023中国实体经济发展大会上发表演讲，透露了两个关键信息：一是房地产供应过剩，14亿人可能住不完；二是空置率居高不下。贺铿认为，不能再大力发展房地产了，地产企业也要早转型。
同样，这个新闻也不可能出现在中介的朋友圈，因为这种级别的人站出来说“房子过剩”，对购房者的情绪影响是非常大的。本来打算买房的，也可能会再观望一下。
后台不少人问我，贺铿所说是否属实？说实话，我不知道，因为官方从来没有公布过这类数据，网上的数据也都是各路专家、各路机构根据已知数据所做的推测，这就是混乱的根源之一。
不过，从此前官方表达的“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”观点来看，有一个事实是非常清楚了：房地产整体的确供大于求了。
但即便知道这个“真相”用处也不大，因为全国千城千面，各有不同，尤其是一二线城市，房子本质上也不缺，但结构性供不应求的问题，确实是客观存在的。
这就是我一再强调的，未来的房地产分化会非常严重，头部城市可以靠放开限购继续抢人抢钱，力撑市场，核心区域的优质房产甚至可能继续稳步升值。而人口不断流失、经济动能偏弱的中小城市，房子过剩的事实是无法改变的，房价螺旋下跌的趋势也是无法扭转的。
当然了，对于退居和生活在小城市的人来说，这又是另外一回事儿，供大于求对应的必然是不断下降的购房成本。
最后我想说，现在大家不买房，并不是因为限购、限贷等政策，而是因为口袋里没钱。也就是说，仅仅依靠政策的松绑，是不足以振兴市场、刺激成交的。
所以当务之急是办两件事：一是增加就业，改善民生，让利于民，只有大家的钱包都鼓起来了，消费买房投资才说得通。该出的政策要抓紧出，一定要趁台下的观众没走光之前拿出来；二是继续推动产业升级，确保全球市场份额。这事儿很难，但华为mate60系列手机的发布，也让我们对中国产业升级更有信心了。
今天起，存量首套房贷利率自动下调了，平均下来，每100万房贷每个月能省660元左右，属于实打实的让房奴省钱了，这算是近几年最大的善政。但仅此一项还远远不够，我满怀热情的期待更多关心底层劳动人民疾苦的减负举措能够落地。
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