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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一

“除了买房，日本房地产还有别的适合投资类型吗？”

平日里，我们团队总会时不时地收到类似的咨询。那今天，索性就说下日常比较少提及的、日本商业类地产投资；

比如——店铺。

想必在许多人的印象里，店铺投资都是一项少赚赔多的买卖。尤其是国人，几乎到了谈“铺”色变的程度，因为即便是在国内房地产蓬勃高歌的10年里，偏又是电商快速扩张的10年。

店铺价值远远落 后于房价的同时，还得遭受来自电商行业的冲击，后面又撞上了全球三年疫情的停摆，纯属是亏了3年又3年。

细细数来，国内店铺投资的黄金期确实短暂，反而一直饱受“产权期短”、“租赁不稳”、“高空置期”的诟病。

但在日本，情况却是完全调转过来，甚至在核心地段，好的店铺比好的房源更加可遇不可求。

最近，日经网刊载一则消息指出，作为日本最具代表性的繁华商业街之一——东京银座的店铺租金已恢复至疫情爆发前的水平。

如果说，东京23区的房价是日本楼市的风向标，那东京银座，就是日本商业活力的指引。

根据日本大型房地产服务公司CBRE的调查，今年4~6月期间，银座周边店铺的平均租金约为每平方米7.8万日元（约合人民币3832元/㎡）；

比起2021-22年大概每平方米7.3万日元的租金低点，已高出7%，与2019年10-12月疫情爆发前的商铺平均租金水平大致相同，一平方米租金相差不到200日元。

日本的商铺租金得以快速回升，背后的“功臣”少不了大幅增加的访日游客人数。

据日本国家旅游局（JNTO）数据，刚过去的8月入境的访日外国人总数为215.69万，已恢复至2019年同期85.6%的水平，而这距离日本取消出入境疫情监控措施、彻底打开国门还不到一年，甚至访日的中国游客还没如期恢复到以往水准……

但日本的旅游经济表现，也已经非常亮眼。

凭借着这番“软实力”，加之日元贬值的窗口，今年外资纷纷涌入“爆买”日本的商业类地产。

2023年迄今为止，包括高盛集团、KKR&Co、黑石公司在内的外国投资大拿，在日本商业地产项目上（以酒店为代表）累计倾注了20亿美元，创下亚洲商业地产投资之最。

都知道，当前成为全球资本投资洼地的日本，地皮和房价都攀升了一个新高度。可殊不知，其中最大的“黑马”正是商业用地的涨幅，以全国平均1.5%的速度在增长；

像东京和大阪这两大都市圈，商业地价更是分别以增速4%和4.3%在拉升。

作为东京23区中最贵的商业用地——银座二丁目，今年价格已涨至每平方米4010万日元（约合人民币197万/㎡），连续18年夺得最贵商业地块称号。

这也足以窥见日本商业、服务业等实体经济的底子之厚。

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当然，日本的店铺类经营能够多年来立于不败之地，也并不是全靠外国游客和旅游热度。

这和日本长期的商业生态有关。

由于地少人稠，日本是个将城市TOD模式（即围绕地铁线路布置住宅、商业、办公、生活服务等功能）发挥得极致成熟的国家。

沿着车站、住宅、办公楼发展以便利店、超市、食肆、零售、百货商店为主的商圈布局，所以，在日本市中心每走500米就有一家便利店这话也真不夸张。

也正因日本的实体店经营悠久且发达，赛道卷又丰富，不难发现后来衍生出许多店铺经营形态——

比如常见的连锁便利店、主题咖啡厅（猫咖、漫咖）、百元店、中古店、乃至10分钟理发店之类……

其实都是日本早年“玩剩下”的。

成立于1996年，日本著名的快速理发品牌

更别提一些卖各种品类、讲究传承的百年老店、还有其它什么拉面馆、寿司店、居酒屋、小诊所等等。

便利、多样、再加上日本人对“实体店”有天然的信赖感，哪怕经历的疫情也恢复很快，这都注定了日本商铺类的经营投资，是其他地方很难比拟的（最大的弊端便是耽误了电商的发展）。

回到重点，日本的店铺类投资有什么相对优势呢？

首先第一点是，租户稳定、租赁时期长；

一般来说，商业类像店铺、办公室之类作为经营据点使用的场所，为了避免客源的流失和频繁搬迁、装修的花费，平均租赁期基本至少会以5、6年起步；

这就保障了业主能获得长期稳定的收益，降低物件空置的风险。

我们之前也推荐过一间店铺，日本全家连锁便利店，一租便是30年。

其次第二点是，可以期待获得更高的租金回报；

如果是好的地段和选址的商铺，租户的租赁经营能产生良好的流水，租金可以一开始就设定比较高的金额；

回报率可以比普通住宅投资要高，还会随着地价上涨而获得不错的资产收益。

这也是为什么，带经营场所的一栋楼投资十分受欢迎。

第三点，在承租退租的交付时，比较省心；

大多数店铺的经营者，都需要按照自己的经营风格重新装修，所以基本上，也不需要业主重新装修或是将场所恢复原状才能租出去。

富士山下的罗森便利店，成了打卡的名场所

最后，商业地产和住宅地产权限一致；

日本和国内商业类投资最大的不同是，国内商业地产的权限比住宅类还短，普遍只有40-50年，每年交付的税费也高出住宅类不少；

但日本不同，即便是商业用地和场所的产权也是永久的，税费和住宅用地税费一致，这或许也是日本百年老店能一直延续的重要缘由吧。

总的来说，有实力有条件的投资者，当然可以尝试入手日本的商业店铺类投资，不要被一些固有的“偏见”给吓住，同时，也要接受一个事实：

日本优质的商铺物件，真的不好找！

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